AEW OPPORTUNITÉS EUROPE SCPI À PRÉPONDÉRANCE BUREAUX RAPPORT ANNUEL IM M O B ILIER D ’ENT R EPR IS E ORGANES DE DIRECTION ET DE CONTRÔLE ▢SOCIÉTÉ DE GESTION AEW ▢SCPI AEW OPPORTUNITÉS EUROPE Société par Actions Simplifiée Conseil de surveillance au capital de 2 328 510 € ◼ Président : ◼ Siège social : Monsieur Jean-Philippe RICHON 43, avenue Pierre Mendès France ◼ Vice-présidents : 75013 Paris Monsieur Thierry DUBROUIL Agrément AMF n° GP 07000043 Monsieur Olivier KIMMEL en date du 10 juillet 2007 ◼ Membres du Conseil : Agrément AMF en date du 24 juin 2014 Monsieur Serge BLANC au titre de la directive 2011/61/UE dite « AIFM » Monsieur Hervé BONISCHOT Monsieur Gilles DEVALS Président Monsieur Dylan ESSAMIRY Monsieur Raphaël BRAULT Monsieur Jérôme JUDLIN Directrice générale Monsieur Bruno NEREGOWSKI Madame Vanessa ROUX-COLLET Monsieur Patrice PERNOT Monsieur Patrick SCHARTZ Madame Estelle SELIG Monsieur Richard VEBER IPBP, représentée par Monsieur Emmanuel LAVENTURE SOCIÉTÉ B4 INVEST, représentée par Monsieur Philippe BADE Commissaire aux comptes Titulaire : DELOITTE & ASSOCIÉS, représenté par Monsieur Sylvain GIRAUD et Madame Virginie GAITTE Expert externe en évaluation immobilière CUSHMAN & WAKEFIELD Dépositaire SOCIÉTÉ GÉNÉRALE SECURITIES SERVICES SOMMAIRE 1 4 RAPPORT ORGANISATION DU DE GESTION 4 DISPOSITIF DE CONFORMITÉ ◼ Éditorial� � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 4 ET DE CONTRÔLE INTERNE ◼ Les données essentielles D’AEW 49 au 31 décembre 2024  � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 8 ◼ Le patrimoine immobilier � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 10 ◼ Les résultats et la distribution  � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 22 ◼ Le marché des parts  � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 23 5 RAPPORT DU CONSEIL 2 DE SURVEILLANCE À L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE 50 COMPTES ANNUELS ET ANNEXE 25 ◼ Les comptes  � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 25 ◼ L’annexe aux comptes annuels  � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 28 6 RAPPORTS DU COMMISSAIRE 3 AUX COMPTES 53 ◼ Le rapport sur les comptes annuels  � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 53 LES AUTRES ◼ Le rapport spécial sur les INFORMATIONS 39 conventions réglementées � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 55 ◼ L’évolution par part des résultats financiers au cours des cinq derniers exercices � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 39 ◼ Informations complémentaires issues de la « directive européenne AIFM »  � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 40 ◼ Informations requises par les règlements 7 UE 2019/2088 et UE 2020/852 (« Taxonomie »)  � � � � � � � � 42 ◼ Déclaration des principales incidences L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE négatives sur la durabilité « Sustainable Finance ORDINAIRE ET EXTRAORDINAIRE Disclosure Regulation (SFDR) » � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 47 DU 20 JUIN 2025 56 ◼ Ordre du jour � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 56 ◼ Les résolutions � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 57 1 – RAPPORT DE GESTION ÉDITORIAL En revanche, des compressions de taux sont observables pour les bureaux en régions, -25 points de base (pdb) à 5,50 %, et -5 pdb pour les bureaux parisiens à 4,25 %. Ils ont par ailleurs continué d’augmenter en périphérie parisienne, comme à La Défense à 6,50 % (+15 pdb). En matière locative, le climat économique morose et les chan- gements d’organisation du travail ont conduit les entreprises à adapter leur stratégie immobilière. Face à l’élargissement du télétravail et au manque de visibilité sur leurs activités, elles ont en effet eu tendance à réduire les surfaces de bureaux consommées et à davantage réfléchir à leurs implantations géographiques en termes économiques. Ainsi, la demande Antoine BARBIER placée en bureaux en Île-de-France a atteint 460 000 m2 au Directeur quatrième trimestre 2024, marquant une baisse de 16 % par d’AEW Patrimoine rapport à fin 2023. Annuellement, la demande placée reste en dessous de deux millions de m2, et les mesures d’accompa- gnement ont atteint un plus haut avec une moyenne de 26 % en Île-de-France. L’offre immédiate a continué de croître, atteignant 5,64 mil- Mesdames, Messieurs, lions de m2, ce qui porte le taux de vacance en Île-de-France à 9,27 % fin 2024, soit une hausse de 141 pdb par rapport Nous vous réunissons pour statuer sur les comptes d’AEW à fin 2023, avec toutefois des disparités géographiques OPPORTUNITÉS EUROPE, au titre du dernier exercice qui s’est (de 4,27 % à Paris Centre Ouest à 14,2 % à La Défense). Le taux clos le 31 décembre 2024. de vacance en régions est en moyenne plus modéré qu’en Île-de-France, s’établissant à environ 5,4 % sur les six princi- ▢Le resserrement monétaire massif mené par la BCE et la FED paux marchés. a provoqué une période de turbulence majeure sur les mar- Les loyers prime à Paris intra-muros ont augmenté de 12 % chés de taux à partir de la mi-2022. Dans ce contexte, le mar- sur l’année 2024, atteignant 1 200 €/m2/an, en grande partie ché immobilier et par voie de conséquence celui des SCPI ont grâce à la hausse des loyers prime du Quartier Central des connu des corrections de valeurs significatives, induites à la Affaires (QCA). En régions, les loyers prime en bureaux sont fois par la remontée des taux et par des volumes d’investisse- restés relativement stables, avec des niveaux variant entre ments en forte baisse du fait de l’attentisme des investisseurs. 230 €/m2/an et 350 €/m2/an selon les villes. L’année 2024 a enregistré un volume d’investissement en Un total de 2,6 Mds€ a été investi dans le commerce en 2024, immobilier d’entreprise (y compris le résidentiel institution- dont 464 M€ au quatrième trimestre. Les taux de rendement nel) de 18,5 Mds€, marquant une baisse de 30 % par rapport prime sont restés stables pour les centres commerciaux (entre à 2023. Le quatrième trimestre a toutefois affiché un rebond 5,50 % et 6 %), les retail parks (entre 5,75 % et 6,25 %) et les avec 5,29 Mds€ investis, soit une hausse de 33 % par rapport commerces de centre-ville en région. En revanche, à Paris, au 3e trimestre 2024 (3,97 Mds€). Ce chiffre reste néanmoins les rendements des commerces de pieds d’immeubles ont inférieur de 24 % au 4e trimestre 2023. légèrement diminué (4,25 %). Si les secteurs des bureaux (-49 %), des commerces (-52 %) et Les loyers prime des commerces de pieds d’immeubles du résidentiel (-15 %) ont connu une baisse significative des restent stables sur un an sur les principaux marchés français investissements, la logistique a tiré son épingle du jeu avec après avoir été corrigés pendant la crise sanitaire : 2 509 €/m2/ une croissance notable de +36 % sur l’année. an à Lyon, 1 315 €/m2/an à Marseille, 2 252 €/m2/an à Nice et 16 000 €/m2/an à Paris. Les loyers prime des centres commer- Suite à la correction importante observée depuis 2022, les ciaux restent globalement stables à Paris et en régions. taux de rendement prime sont stabilisés fin 2024 pour la plu- L’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) a baissé à 3,8 % part des classes d’actifs : 5,75 % pour les locaux d’activités et en 2024 (contre 6,1 % en 2023) et devrait se stabiliser autour retail parks, 5,50 % pour les centres commerciaux et établis- de 1,8 % à long terme. sements médicalisés, 5,25 % pour les hôtels et 5 % pour la logistique et résidences seniors. 4 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 En résumé, le marché de l’immobilier d’entreprise en 2024 Le taux de distribution moyen des SCPI a augmenté à 4,72 % présente donc un tableau contrasté. La stabilisation des taux en 2024, stimulé par une baisse de 4,9 % du prix de part moyen de rendement prime et la dynamique variable de la demande en 2023. Les SCPI diversifiées ont affiché les meilleurs taux placée selon les localisations soulignent pour les investisseurs de distribution, tandis que les SCPI bureaux ont subi les plus l’importance d’une analyse approfondie du marché. fortes baisses de prix. L’ajustement à la baisse des prix de l’immobilier semble s’éloi- En ce qui concerne les OPCI grand public, la décollecte nette gner pour la plupart des typologies d’actifs, avec des prémices a ralenti en 2024, s’établissant à -2 Mds€, contre -3 Mds€ de reprises pour la logistique, le commerce ou les secteurs en 2023. Cependant, la performance des OPCI reste néga- alternatifs tels que la santé. Ainsi, c’est probablement durant tive à -2,9 %, et leur actif net a diminué de 18 % sur l’année le 1er semestre 2025 que nous pourrons confirmer une reprise à 12,6 Mds€. plus généralisée, notamment pour les classes d’actifs qui ont été les plus touchées, telles que les bureaux. Au total, la capitalisation cumulée des fonds immobiliers non cotés destinés au grand public (SCPI et OPCI) atteint désor- ▢L’inflation en Allemagne a atteint 1,6 % durant le dernier mais 101 Mds€ (105 Mds€ en début d’année). En dépit du trimestre 2024, son plus bas niveau depuis février 2021. contexte, la capitalisation des SCPI reste significative à près En ce qui concerne les bureaux, le taux de rendement prime de 89 Mds€. se compresse sur les 5 principaux marchés (Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg et Munich), passant en moyenne de 5 % ▢Si la tendance du marché a eu un impact sur la collecte et à fin 2023 à près de 4,90 % à fin 2024. l’expertise immobilière du patrimoine d’AEW OPPORTUNITÉS En moyenne, le taux de vacance national est en légère hausse EUROPE, en revanche elle n’a pas affecté les revenus mis en et s’établit à 8,6 % à la fin de l’année, avec toutefois des dis- distribution. parités marquées : 4,6 % à Hambourg, 7,3 % à Berlin, 8,5 % Les souscriptions de parts ont été limitées durant l’exercice. à Munich, 10,4 % à Francfort, 12,2 % à Düsseldorf. Les loyers Elles représentent 933 k€, sans commune mesure avec les des meilleurs emplacements (dits « prime ») ont augmenté de exercices précédents. Compte tenu des retraits de parts effec- 8,2 % en moyenne en un an. Ils sont restés stables à Berlin mais tués, la collecte nette est nulle. ont augmenté à Düsseldorf, Munich, Francfort et Hambourg. Néanmoins, au 31 décembre 2024, signe de la confiance des associés, les parts en attente de retrait ne représentent ▢Bien que la croissance espagnole ralentisse légèrement, que 0,33 % de la capitalisation à comparer à un taux national elle reste robuste en grande partie grâce au dynamisme de de 2,7 %. son secteur touristique. Les ventes du commerce devraient En l’absence de collecte nette, et en liaison avec la stratégie augmenter de 1,68 % en 2025. L’inflation a atteint son plus d’endettement raisonné, aucun investissement n’a été réalisé. bas niveau en trois ans à 1,5 % en septembre. Toutefois, des contacts d’opportunité ont été maintenus et Les loyers des centres commerciaux sont restés stables, tan- ont permis d’opérer l’arbitrage d’un actif de bureaux vacant, dis que ceux des commerces de pieds d’immeubles ont aug- pour un prix de vente de 2 M€, supérieur de 48 % à sa dernière menté de 7 % en moyenne sur l’année. Pour ces derniers, le valeur d’expertise. loyer prime atteint 2 760 €/m2/an à Madrid et 2 624 €/m2/an AEW OPPORTUNITÉS EUROPE présente à la fin de l’exercice à Barcelone. Pour les centres commerciaux, le loyer prime un surinvestissement de 30,05 M€ financé par un emprunt reste à 600 €/m2/an à Madrid et Barcelone. bancaire de 31 M€. Le ratio dettes et autres engagements reste raisonnable (11,2 % pour un maximum autorisé de 25 %). ▢Les SCPI ont enregistré une reprise de la collecte au 4e tri- L’obligation d’une expertise semestrielle du patrimoine, mestre (1,3 Md€), avec une augmentation de 24 % par rapport à pour laquelle AEW a été précurseur dès 2023 pour renforcer la même période en 2023. Les SCPI diversifiées ont particulière- la transparence du modèle SCPI, est active depuis juillet 2024. ment bien performé, captant 68 % de la collecte brute annuelle, Votre patrimoine est estimé à 267,8 M€ en fin d’année, en dimi- surpassant les autres catégories comme les bureaux et la santé. nution cohérente avec les marchés immobiliers et contenue Bien que la collecte brute annuelle ait diminué de 38 % par de -3,4 % (-9,5 M€). rapport à 2023 (4,7 Mds€ contre 7,7 Mds€), les SCPI ont réussi Il est réparti sur 61 sites différents, sur 3 pays, avoisine à maintenir un endettement moyen sous les 20 %. 136 000 m2, et compte 237 baux. en accord avec sa stratégie La collecte nette annuelle avoisine quant à elle les 3,5 Mds€ d’investissement, AEW OPPORTUNITÉS EUROPE a vocation contre plus de 6 Mds€ en 2023 et plus de 10 Mds€ en 2022. à détenir un patrimoine diversifié à horizon de 3 années, com- Cette nette contraction témoigne des difficultés liées à l’ajus- prenant au moins 3 classes d’actifs, aucune ne dépassant 50 % tement des valeurs des actifs immobiliers depuis le début d’an- de sa valeur totale. née 2023, qui impacte la confiance des épargnants, et donc AEW OPPORTUNITÉS EUROPE bénéficie du label ISR diminue la collecte et augmente parallèlement les demandes (« Investissement Socialement Responsable ») appliqué à de rachats. l’immobilier depuis juillet 2023. Il traduit son engagement de Pour 2025, la baisse des taux d’intérêt à court terme pourrait mettre en œuvre des principes « Environnementaux, Sociaux favoriser une reprise progressive du marché, bien que le seg- et de Gouvernance » (ESG). ment des bureaux reste sous pression. La politique ESG d’AEW OPPORTUNITÉS EUROPE repose sur une démarche « Best in progress » (actifs immobiliers présen- Le marché secondaire des SCPI a montré une normalisation tant un potentiel d’amélioration significatif). Dans ce cadre, la des flux, avec une tendance à la diminution des parts en mise en place et l’exécution de plans d’action ont fait passer attente au dernier trimestre : 2,4 Mds€ soit 2,7 % de la capita- le score ESG d’initialement 41/100 à 51/100 fin 2024, le score lisation nationale. À noter que 10 SCPI sur 221 concentrent cible restant fixé à 60/100. les deux tiers des parts en attente de vente. AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 5 Le prix de souscription a été ajusté de 210 € à 175 € à comp- ◼ de l’article 26 relatif aux pouvoirs du Conseil de surveil- ter du 3 avril 2024 et est compris dans la fourchette réglemen- lance. Cette modification, purement technique, n’a aucune taire par rapport à la nouvelle valeur de reconstitution calculée. incidence sur la gestion de votre SCPI. Elle explicite que À cet égard, il est rappelé que l’investissement dans l’immobi- les valeurs comptables, de réalisation et de reconstitution lier doit être effectué dans une optique de détention de long d’une SCPI, calculées par la Société de gestion, ne sont terme, afin d’intégrer les cycles économiques et immobiliers plus approuvées annuellement par l’Assemblée Générale sur un horizon similaire. ou modifiées en cours d’exercice avec autorisation du L’activité locative a été active avec près de 13 200 m2 Conseil de surveillance, mais publiées directement par (10 % de la surface) qui ont fait l’objet de négociations durant la Société de gestion. Les comptes de chaque exercice, l’exercice : 8 008 m2 de nouveaux baux ont été concrétisés, l’affectation et la répartition du résultat demeurent évidem- 3 298 m2 de renouvellements sécurisés et 1 932 m2 de cession ment soumis à votre approbation. d’immeuble. Elle fait ressortir un solde négatif de 567 m2 entre Il vous est également proposé, dans le cadre de cette même les libérations et les relocations. Le taux d’occupation financier Assemblée Générale Extraordinaire, et dans une optique de se maintient proche de 90 % en fin d’année. mise en conformité des statuts avec l’ordonnance n° 2025-230 Le résultat de l’année est en baisse de 1,3 M€ (-8 %) par du 12 mars 2025, de vous prononcer : rapport à l’exercice précédent et s’établit à 14 520 536 €. ◼ sur la modification des articles 32, 34 et 35 relatifs aux Les investissements productifs de loyers réalisés fin 2023 Assemblées Générales Ordinaires et Extraordinaires, en ont stimulé de 12 % (+1,8 M€) les loyers et les dividendes des décidant qu’elles pourront désormais se tenir sans qu’un participations contrôlées. Toutefois, l’exercice 2024 n’a pas quorum minimum soit requis. En supprimant des recon- bénéficié de l’impact positif comme en 2023 d’une reprise sur vocations d’Assemblées Générales qui n’améliorent les provision pour gros entretien conséquente (1,7 M€). quorums que très souvent à la marge, cette simplification Parallèlement, dans un contexte de taux des placements sécu­ réglementaire sera source d’économies et d’efficience pour risés qui sont restés positifs mais en phase de baisse, le résul­ votre SCPI ; tat financier consolide de -801 k€. ◼ sur la réduction de la valeur nominale de chaque part Pour une part en jouissance au 1er janvier 2024, la distri- sociale de votre SCPI (articles 14 et 15) pour la ramener bution nette issue de l’exploitation s’établit à 9,00 € (9,90 € de 153 € à 100 €. Cette opération a pour objectif de pou- en 2023). Le taux de distribution se fixe à 4,48 % (avant impo- voir faciliter techniquement des ajustements éventuels de sitions françaises ou étrangères payées par la SCPI pour le prix de part sans être contraint par le montant de la prime compte de l’associé), proche du taux national calculé pour d’émission. Elle ne modifiera pas la répartition du capital l’ensemble des SCPI à prépondérance bureaux (4,40 %). social, et le nombre de parts possédées par chacun des Le report à nouveau (réserves) demeure confortable et repré- associés demeurera inchangé. Elle n’aura par ailleurs sente, en fin d’exercice, à 6,5 mois de dernière distribution aucune incidence sur le prix de souscription en vigueur et courante. la valeur de retrait (vente) de vos parts ; Sur une plus longue période, les taux de rentabilité interne ◼ sur la modification de l’article 22 relatif au Conseil de d’AEW OPPORTUNITÉS EUROPE s’établissent à 5,22 % sur surveillance, en actant que ce dernier comprendra de 3 quinze ans et 5,30 % sur vingt ans. à 12 membres, et non plus de 7 à 15. La durée du mandat reste fixée à 3 ans. Il vous est par ailleurs proposé, en concertation avec votre Conseil de surveillance, dans le cadre d’une Assemblée Nous vous proposons également de mettre en place et Générale Extraordinaire, de vous prononcer sur des modi- de doter un mécanisme de fonds de remboursement. fications statutaires visant notamment à aligner la stratégie L’introduction d’un tel mécanisme a pour objectif d’offrir un d’investissement et les modalités de tenues des Assemblées outil de liquidité supplémentaire à la Société de gestion, afin Générales de votre SCPI avec des nouvelles dispositions régle- de limiter le recours éventuel à d’autres mécanismes de ges- mentaires, et à améliorer la liquidité de la SCPI. tion de la liquidité (ventes d’actifs en urgence par exemple). Nous vous soumettons donc, conformément aux dispositions Ainsi, dans une optique de mise en conformité des statuts de l’article 9.4 des statuts, la création d’un fonds de rembour- avec l’ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024, vous aurez sement, et, dans le cadre d’une résolution de l’Assemblée à vous prononcer sur la modification : ◼ de l’article 2 relatif à l’objet social en autorisant : Générale Ordinaire, de déterminer les modalités d’accès et de fonctionnement ainsi que d’autoriser la Société de gestion – à titre accessoire l’acquisition des meubles meublants, à assurer sa dotation effective. des biens d’équipement ou tous biens meubles affectés aux immeubles détenus et nécessaires au fonctionne- Enfin, toujours de la compétence de l’Assemblée Générale ment, à l’usage ou à l’exploitation de ces derniers ; Extraordinaire et à la demande du Conseil de surveillance, – ainsi que, toujours à titre accessoire, l’acquisition directe nous vous proposons de porter de 50 à 75 le nombre de parts ou indirecte, l’installation, la location ou l’exploitation de en pleine propriété que doit détenir un associé pour faire acte tout procédé de production d’énergies renouvelables, de candidature en tant que membre du Conseil de surveil- y compris la revente de l’électricité produite ; lance (modification de l’article 22). – La détention d’actions/parts de sociétés autres que des sociétés dites « de personnes » (SCI par exemple), c’est- Nous espérons que toutes les résolutions de l’Assemblée à-dire des sociétés commerciales dites « de capitaux » Générale, tant ordinaires qu’extraordinaires, recueilleront à responsabilité limitée (SAS par exemple), ainsi que votre agrément et que vous voudrez bien voter en leur faveur. des SCI de SCI ; 6 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 7 LES DONNÉES ESSENTIELLES AU 31 DÉCEMBRE 2024 Chiffres clés Patrimoine ◼ Année de création : ◼ Ratio dettes et ◼ Nombre d’immeubles : ◼ Taux d’occupation 1995 autres engagements : 61 financier ◼ Terme statutaire : 11,17 % ◼ Nombre de baux : 4e trimestre 2024 : ◼ Prix de souscription 89,99 % 2094 237 de la part : (dont 144 en France) ◼ Taux d’occupation ◼ Nombre d’associés : 175,00 € ◼ Surface : physique moyen annuel : 6 456 ◼ Capitalisation 89,13 % ◼ Nombre de parts : 135 599 m2 au prix de souscription : ◼ Taux d’occupation 1 562 923 ◼ Taux d’occupation 273 511 525 € physique au 31/12/24 : ◼ Capital social : financier moyen annuel : ◼ Valeur de retrait 89,53 % 89,88 % 239 127 219 € de la part : ◼ Capitaux propres : 157,50 € 296 356 394 € ◼ Parts en attente ◼ Capitaux collectés : de retrait : 319 506 989 € 58 167 Compte de résultat Indicateurs de performance ◼ Produits de l’activité ◼ Revenu distribué : ◼ Taux de rentabilité ◼ Taux de immobilière en 2024 : 14 053 478 €, interne 5 ans distribution 2024 : 24 494 822€ soit 9,00 € par part, (2019-2024) : 4,48 % soit 9,42 € brut par part -2,47 % (avant impositions – dont loyers : ◼ Taux de rentabilité avant impositions françaises ou étrangères 17 650 819 € françaises ou étrangères interne 10 ans payées pour le compte – dont produits payées par la SCPI pour (2014-2024) : des associés) des participations – Moyenne nationale 2024 le compte des associés 3,02 % financières contrôlées : ◼ Taux de rentabilité SCPI prépondérance (pour une part Bureaux : 1 787 529 € en jouissance interne 15 ans 4,40 % ◼ Résultat de l’exercice : au 1er janvier 2024) (2009-2024) : – Moyenne nationale 2024 14 520 536 €, 5,22 % SCPI Immobilier d’entreprise : soit 9,29 € par part ◼ Taux de rentabilité 4,72 % (calculé sur le nombre interne 20 ans de parts annuel (2004-2024) : ◼ Variation du prix en jouissance) 5,30 % de souscription : -16,67 % – Moyenne nationale 2024 SCPI prépondérance Bureaux : -7,1 % – Moyenne nationale 2024 SCPI Immobilier d’entreprise : -4,5 % 8 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 ▢Valeurs significatives EN EUROS GLOBAL PAR PART VARIATION 2024/2023 Valeur comptable 296 356 394 189,62 0,08 % Valeur vénale/expertise 267 836 942 171,37 -3,42 % Valeur de réalisation 246 570 309 157,76 -3,90 % Valeur de reconstitution 291 179 038 186,30 -3,91 % ▢Résultat, revenu et plus-value distribués, report à nouveau (en €/part depuis 5 ans) 2020 9,52 11,50 4,47 2021 8,96 10,00 4,43 2022 8,21 10,00 3,68 2023 10,89 9,90 4,55 2024 9,29 9,00 4,84 Résultat Dividende Report à nouveau AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 9 LE PATRIMOINE IMMOBILIER ▢La politique d’investissement La SCPI relève de l’article 8 du règlement SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation), c’est-à-dire qu’elle promeut La stratégie d’investissement de la SCPI AEW OPPORTUNITÉS des critères ESG dans sa stratégie d’investissement et de EUROPE vise à acquérir de manière diversifiée, directe ou indi- gestion des actifs, mais elle n’a pas pour objectif un investis- recte, tout type d’actif immobilier, en ce compris notamment : sement durable. Elle pourra investir partiellement dans des ◼ des immeubles de bureaux ; actifs ayant un objectif durable, par exemple tels que définis ◼ des locaux commerciaux incluant notamment des centres par la classification de l’Union européenne. commerciaux, des parcs d’activités commerciales et des commerces de centre-ville ; AEW publie chaque année un rapport détaillé sur la perfor- ◼ des locaux d’activités, locaux logistiques et des locaux mance ESG, incluant les indicateurs clés et les progrès réalisés. mixtes à usage de bureaux et activités ; La politique ESG d’AEW OPPORTUNITÉS EUROPE repose ◼ des hôtels et des locaux dédiés à l’hébergement touristique sur une démarche « Best in progress » (actifs immobiliers pré- et de loisirs ainsi qu’aux activités événementielles ; sentant un potentiel d’amélioration significatif). ◼ des résidences gérées incluant notamment des résidences AEW privilégie en effet une progression constante et mesu- seniors services, résidences étudiantes et des résidences rable dans la performance ESG, considérant que l’amélioration hôtelières ; continue est essentielle pour atteindre des objectifs de déve- ◼ des locaux d’habitation faisant partie d’un immeuble à usage loppement durable et créer de la valeur à long terme pour les principal de bureaux, de commerces, de locaux d’activités associés. Cette approche itérative vise à adapter la stratégie ou d’hôtels. aux enjeux en constante évolution, à minimiser l’impact envi- Ces actifs ont vocation à être situés en France dans les prin- ronnemental, maximiser un impact social positif et promouvoir cipales métropoles régionales (en ce compris l’Île-de-France) une gouvernance exemplaire. ainsi que dans les principales métropoles régionales de la Pour les actifs immobiliers de cette poche, un plan d’améliora- zone Euro situées hors de France. tion chiffré est défini par AEW conjointement avec ses équipes En zone euro, AEW cible actuellement essentiellement l’Alle- d’Asset Managers, de la Direction Technique et de la Direction magne, et l’Espagne, mais n’exclut pas d’investir dans d’autres de l’ISR, puis intégré aux plans de travaux. pays s’ils présentent des perspectives attrayantes et une fis- L’engagement environnemental se concentre sur l’améliora- calité compatible. tion de l’efficacité énergétique des actifs immobiliers. Cela Ce patrimoine immobilier est constitué, à titre principal, des inclut entre autres la réalisation d’audits écologiques pour immeubles construits ou acquis, en vue de la location et des identifier les axes d’amélioration et mettre en œuvre des solu- droits réels portant sur de tels biens ainsi que des parts de tions concrètes, le suivi des consommations énergétiques sociétés civiles immobilières contrôlées par la société. et des émissions des gaz à effet de serre, des clauses ESG Il faut par ailleurs noter que AEW OPPORTUNITÉS EUROPE a dans les contrats des gestionnaires immobiliers (« Property la possibilité, à titre accessoire, de détenir des parts de socié- Managers »). tés civiles immobilières non contrôlées dans la limite de 5 % AEW OPPORTUNITÉS EUROPE encourage également ses de la valeur vénale de son patrimoine immobilier. locataires à adopter des pratiques responsables, à travers Étant précisé que la notion de contrôle s’entend de celle défi- notamment des réunions périodiques sur les sujets RSE nie par l’article R. 214-156 I 3° du Code monétaire et financier. (Responsabilités Sociétales des Entreprises). Par ailleurs, pour financer des investissements immobiliers, Sur le plan social, AEW OPPORTUNITÉS EUROPE s’attache à AEW OPPORTUNITÉS EUROPE peut avoir recours à l’endet- créer des espaces de travail favorisant le bien-être des occu- tement dans la limite d’un montant maximum de 25 % de la pants notamment par l’amélioration des conforts thermique, dernière valeur de réalisation approuvée par l’Assemblée visuel, acoustique et de la qualité de l’air. Générale de la SCPI (soit 64,15 M€ sur la base de la valeur AEW veille également au respect des droits humains. Ainsi, les de réalisation approuvée par l’Assemblée Générale du principes directeurs de l’OCDE pour les entreprises multinatio- 20 juin 2024). nales et les principes directeurs des Nations unies relatifs aux entreprises et aux droits de l’Homme sont inclus dans la poli- ▢L’engagement ESG (Environnemental, tique ISR d’AEW, qui est annexée aux contrats de « Property Social et Gouvernance) Management ». AEW OPPORTUNITÉS EUROPE bénéficie du label ISR (« Investissement Socialement Responsable ») appliqué à l’immobilier délivré par l’AFNOR le 24 juillet 2023. Il traduit l’engagement de la SCPI de mettre en œuvre des principes « Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance » (ESG). 10 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 Enfin, en matière de gouvernance, AEW se fonde sur la trans- AEW, en tant que Société de gestion de portefeuille, consi- parence, l’intégrité et l’éthique, en appliquant des procédures dère qu’elle doit servir au mieux les intérêts à long terme de rigoureuses en matière de gestion des risques, de prises de ses clients. Dans cette mission, les questions environnemen- décisions et de conformité réglementaire. tales, sociales et de gouvernance revêtent une importance Des mesures de bonne gouvernance sont également prévues primordiale. AEW, pionnier de l’intégration des critères ESG en pour l’ensemble de la SCPI, telles que des enquêtes de satis- immobilier, a souhaité dès 2009 mettre en œuvre activement faction locataires ou l’insertion d’une annexe environnemen- sa démarche environnementale en adhérant aux principes tale dans chaque nouveau bail de plus de 1 000 m2. de l’investissement responsable des Nations unies (PRI). Les PRI des Nations unies constituent le plus grand système L’évaluation ESG de chaque actif est menée selon la grille mondial de reporting en matière d’investissement respon- d’analyse développée par AEW, et mise à jour annuellement. sable. L’approche se veut particulièrement exigeante ; l’outil d’éva- Pour l’année 2024, AEW a obtenu 5 étoiles sur 5 dans les luation des actifs développé par AEW est composé d’environ 3 catégories notées (Politique, Gouvernance et Stratégie / une centaine de critères d’analyse et intègre les meilleures Immobilier direct / Mesures de renforcement de la confiance). pratiques ESG en immobilier. Conformément au Label ISR, la part des actifs faisant l’objet AEW joue également un rôle central dans les différentes asso- d’une évaluation ESG est durablement supérieure à 90 % ciations et groupes de place faisant évoluer les pratiques ESG en valeur. en immobilier. AEW est ainsi membre de l’Observatoire de Les informations relatives à la démarche d’investissement et l’Immobilier Durable (OID), membre fondateur et président de à la stratégie de gestion ESG figurent au point « INTRODUC- l’association CircoLab® engagée pour l’économie circulaire TION /2 /a. Politique d’investissement immobilier » de la note dans l’immobilier et la construction, et assure également la d’information d’AEW OPPORTUNITÉS EUROPE consultable présidence de la Commission ISR de l’ASPIM. sur le site internet www.aewpatrimoine.com. Exemples d’actions d’engagement ESG E S G Performance énergétique Indicateur composite Part des locataires ◼ Suivi des consommations « Transport – Mobilité » ayant signé une annexe énergétiques ◼ Installation de bornes environnementale ◼ Objectifs de performance de recharge pour véhicules ◼ Proposée à chaque nouveau dans les contrats électriques bail de plus de 1 000 m2 des exploitants ◼ Installation d’emplacements sécurisés pour vélos Part des activités liées Émissions de GES aux énergies fossiles ◼ Suivi des émissions de GES Indicateur composite ◼ Politique d’exclusion AEW ◼ Suivi des fuites de fluides « Bien-être – Confort » frigorigènes ◼ Envoi d’un cahier Part des contrats des charges « preneur » « Property Managers » Taux d’artificialisation intégrant des clauses ESG pour l’aménagement ◼ Audit écologique des zones privatives ◼ Engagement de 100 % ◼ Maintenance adaptée en fin de cycle des systèmes d’éclairage, de protection solaire Part des locataires visés par et de génie climatique une enquête de satisfaction sur les 3 dernières années ◼ Engagement de 100 % en fin de cycle Scores ESG Les bâtiments disposant d’équipements hydro-économes contribuent à réduire la consommation d’eau et à améliorer ◼ Score ESG initial : 41/100 l’efficacité énergétique des bâtiments, donc à réduire les ◼ Score ESG au 31 décembre 2024 : 51/100 émissions de gaz à effet de serre. ◼ Score ESG cible : 60/100 ◼ Actifs alignés avec l’Accord de Paris : 38 %. Investissements durables : Les bâtiments alignés avec l’Accord de Paris contribuent 58 % des investissements à réduire les émissions de gaz à effet de serre. ◼ Actifs alignés à la taxonomie, objectif limitation : 1 %. ◼ Actifs immobiliers équipés de systèmes hydro-économes : 19 %. AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 11 ▢Répartition du patrimoine (en % de la valeur vénale) 49 % 68 % Province Bureaux 19 % 27 % Île-de-France (hors Paris) Commerces 19 % 5% Zone euro – Espagne Industriel 13 % Zone euro – Allemagne Le patrimoine d’AEW OPPORTUNITÉS EUROPE se compose Néanmoins, en accord avec sa stratégie d’investissement, au 31 décembre 2024 de 61 immeubles pour une superficie AEW OPPORTUNITÉS EUROPE a vocation à détenir un patri- de 135 599 m2, localisés en valeur vénale à 19 % en région moine diversifié à horizon de 3 années, comprenant au moins parisienne, à 49 % en province et à 32 % en zone euro (13 % 3 classes d’actifs, aucune ne dépassant 50 % de sa valeur en Allemagne et 19 % en Espagne). totale. Le patrimoine est composé de bureaux à hauteur de 68 %, de Toujours en valeur vénale, AEW OPPORTUNITÉS EUROPE murs de commerces à hauteur de 27 %, de locaux industriels détient des immeubles en direct (83 %) et deux immobilisa- à hauteur de 5 %. tions financières contrôlées (détention indirecte pour 17 %). ▢Évolution du patrimoine Les montants totaux (en M€) des arbitrages en prix de vente et des investissements droits inclus réalisés durant les cinq der- niers exercices sont les suivants. ARBITRAGES ET INVESTISSEMENTS SUR 5 ANS (EN M€) SOLDE À INVESTIR EXERCICES ARBITRAGES INVESTISSEMENTS AU 31/12 (EN M€) 2020 0,00 8,97 -14,20 2021 3,70 2,66 -1,41 2022 2,70 35,96 -24,49 2023 0,22 41,90 -29,88 2024 2,00 - -30,05 TOTAL 8,62 89,49 ▢Les cessions Strasbourg (67) – 11, rue Jacob Mayer Des arbitrages, fondés sur les opportunités et la mise en Il s’agit d’un actif de bureaux de 1 932 m2 vacants, acquis œuvre éventuelle de ventes à la découpe (ventes lot par en 1988 dans une copropriété devenue vieillissante. L’acte lot) sur certains actifs devenus matures ou situés dans des de vente a été signé le 6 décembre 2024, pour un prix net marchés plus difficiles, ont été présentés à votre Conseil de vendeur de 2 000 000 €. surveillance. La transaction fait ressortir une moins-value nette de 117 972 € Ils concernent essentiellement des actifs non stratégiques par rapport au prix de revient comptable (1 987 972 €), après du fait notamment de leur localisation, de leur taille unitaire imputation d’honoraires de commercialisation de 80 000 € faible, ou nécessitant d’importants travaux sans potentiel de et d’une commission d’arbitrage de 50 000 €. loyers supplémentaires. Au 31 décembre 2024, le solde du compte de plus ou Cette politique de repositionnement du patrimoine, visant à moins-values réalisées sur cessions d’immeubles est de améliorer la récurrence du résultat, doit néanmoins être prag- -238 851 €, soit -0,15 € par part créée. matique et s’adapter au marché. Ainsi, le maintien de contacts d’opportunités a permis de finali- ▢Investissements ser la cession d’un actif non stratégique, pour un prix de vente de 2 M€ supérieur de 48 % à sa dernière valeur d’expertise. Au 1er janvier 2024, AEW OPPORTUNITÉS EUROPE présentait un surinvestissement de 29 878 899 €. Du fait de l’absence de collecte nette, et en liaison avec la stratégie d’endettement raisonné, aucun investissement n’a été réalisé durant l’exercice. 12 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 ▢L’emploi des fonds TOTAL AU 31/12/2023 DURANT L’ANNÉE 2024 TOTAL AU 31/12/2024 Fonds collectés 318 117 269 - 318 117 269 + Plus ou moins-values sur cessions d’immeubles -875 367 636 516 -238 851 + Divers - - - - Commissions de souscription -19 612 152 -968 621 -20 580 773 - Achat d’immeubles -270 975 691 -1 803 769 -272 779 460 - Titres de participations contrôlées -67 238 199 - -67 238 199 + Vente d’immeubles 19 319 848 1 873 503 21 193 352 - Frais d’acquisition -10 922 421 - -10 922 421 - Divers(1) 2 307 813 93 254 2 401 067 = SOMMES RESTANT À INVESTIR -29 878 899 -169 116 -30 048 016 (1) Amortissements des frais de constitution sur la prime d’émission. AEW OPPORTUNITÉS EUROPE présente à la fin de l’exer­ Le crédit tiré à la clôture de l’exercice s’élève à 31 M€, contre cice un surinvestissement de 30 048 016 €. 29 M€ à la clôture de l’exercice 2023. Un financement bancaire a été souscrit en décembre 2021 Le montant des intérêts de l’exercice s’élève à 291 970 €. auprès de la Banque Palatine, la Banque postale et Arkéa Le montant des commissions de non-utilisation et d’étalement Banque. du CAP s’élève pour l’exercice à 200 165 €. C’est un crédit renouvelable d’un montant de 40 M€ avec une Dettes et autres engagements date d’échéance finale au 15 décembre 2026. Le taux d’intérêt est Euribor de la période d’intérêt + marge de 1,35 % l’an et la commission de non-utilisation de 35 % de la marge. Un contrat de couverture au taux de 0 % a été conclu en janvier 2022 pour la durée de l’emprunt et couvre 80 % de l’emprunt. 88,83 % Une annulation partielle volontaire du crédit a été réalisée Valeur de réalisation fin 2024, pour un montant de 5 M€. Le crédit renouvelable disponible s’élève désormais à 35 M€. 11,17 % Emprunts bancaires  es dettes (emprunts bancaires, comptes courants associés) d et des engagements immobiliers (crédits-bails, VEFA) ; Le ratio dettes et autres engagements correspond à la division : = l ’actif brut (somme de la valeur de réalisation, des dettes et des autres engagements). Compte tenu de l’endettement bancaire direct (31 M€), il s’éta- blit à 11,17 % à la clôture de l’exercice. Il n’y a pas d’emprunt bancaire indirect pris en considération par transparence dans les SCI dans lesquelles AEW OPPORTUNITÉS EUROPE détient une participation. AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 13 ▢Valeurs significatives du patrimoine La société CUSHMAN & WAKEFIELD, expert indépendant Sur la base des expertises (actualisations, expertises quin- accepté par l’Autorité des marchés financiers et désigné par quennales ou initiales) des immeubles détenus en direct, et l’Assemblée Générale du 15 juin 2021, a procédé à l’évaluation de l’actif net réévalué des sociétés contrôlées, la Société de obligatoire du patrimoine immobilier détenu en direct par la gestion a arrêté trois valeurs : SCPI, conformément à la loi. ◼ la valeur comptable, qui correspond à la valeur d’acqui- Les actifs d’Alicante (Vistahermosa – Espagne) et de Madrid sition des immeubles inscrite au bilan, augmentée de la (Rivas Futura – Espagne) détenus en direct ont été valorisés valeur nette des autres actifs ; selon la méthode d’Actualisation des cash-flows (DCF), expo- ◼ la valeur de réalisation, qui est égale à la somme de la sée dans l’annexe aux comptes annuels. Tous les autres actifs valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des immobiliers de la SCPI détenus en direct ont été valorisés autres actifs. La valeur vénale des immeubles est leur selon les méthodes Capitalisation des revenus/Comparaison valeur d’expertise hors droits. Il s’agit du prix que retirerait directe exposées dans l’annexe aux comptes annuels. AEW OPPORTUNITÉS EUROPE de la vente de la totalité des actifs ; La valeur estimée des titres de participations de sociétés ◼ la valeur de reconstitution, qui correspond à la valeur de contrôlées résulte du calcul de l’Actif Net Réévalué (ANR). réalisation augmentée des frais afférents à une reconstitu- Ce calcul repose sur : ◼ l’évaluation annuelle des immeubles détenus par la société tion du patrimoine (droits, frais d’acquisition des immeubles et de prospection des capitaux). contrôlée par un expert immobilier indépendant, selon les mêmes règles que celles appliquées pour les immeubles détenus en propre par AEW OPPORTUNITÉS EUROPE. Les actifs immobiliers détenus par les SCI PLACEMENT CILOGER 7 et TOUR PRISMA ont été valorisés selon la méthode d’Actualisation des cash-flows (DCF), exposée dans l’annexe aux comptes annuels ; ◼ les autres postes d’actif et de passif inscrits au bilan de la société contrôlée. Valeurs estimées de la société au 31 décembre 2024 (en €) Coût historique des terrains et des constructions locatives 251 586 109 Coût historique des parts de sociétés contrôlées 67 238 199 Valeur nette comptable 318 824 307 Valeur actuelle (valeur vénale hors droits) 267 836 942 VALEUR VALEUR VALEUR EN EUROS COMPTABLE DE RÉALISATION DE RECONSTITUTION Valeur nette comptable des immeubles 251 586 109 - - Provisions pour gros entretien -122 900 - - Valeur nette comptable des parts de sociétés contrôlées 67 238 199 45 548 712 47 826 148 Autres éléments d’actifs -22 345 014 -21 266 633 -21 266 633 Valeur des immeubles (expertises) hors droits - 222 288 230 - Valeur des immeubles (expertises) droits inclus - - 235 501 620 Commission de souscription théorique - - 29 117 904 Total global 296 356 394 246 570 309 291 179 038 Nombre de parts 1 562 923 1 562 923 1 562 923 TOTAL EN EUROS RAMENÉ À UNE PART 189,62 157,76 186,30 Le prix de souscription en vigueur au 31 décembre 2024 La valeur de retrait en vigueur au 31 décembre 2024 (157,50 €) (175,00 €) est inférieur de 6,1 % à la valeur de reconstitution est inférieure de 0,2 % à la valeur de réalisation par part par part (186,30 €). (157,76 €). 14 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 Évolution de la valeur de reconstitution et du prix acquéreur au 31 décembre (en €/part sur 10 ans) 2015 235,89 211,46 2016 235,15 218,00 2017 235,55 230,00 2018 230,54 232,00 2019 236,28 233,26 2020 228,75 233,00 2021 226,27 233,00 2022 217,88 233,00 2023 193,89 210,00 2024 186,30 175,00 Valeur de reconstitution Prix acquéreur La société SOCIÉTÉ GÉNÉRALE SECURITIES SERVICES a été ratifiée en qualité de Dépositaire de la SCPI, chargé entre autres de garantir la réalité des actifs et de contrôler la régula- rité des opérations effectuées par la Société de gestion. AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 15 ▢État synthétique du patrimoine au 31 décembre 2024 ESTIMATION ESTIMATION VARIATION ESTIMATION ÉCART ESTIMATION ESTIMATION VARIATION HORS HORS HORS PRIX DE HORS EXPERTISE/ DROITS HORS HORS DROITS AU DROITS AU DROITS REVIENT AU DROITS AU PRIX DE INCLUS AU DROITS AU DROITS 31/12/2024 31/12/2023 2024/2023 31/12/2024 31/12/2024 REVIENT 31/12/2024 31/12/2023 2024/2023 PÉRIMÈTRE PÉRIMÈTRE PÉRIMÈTRE EN EUROS EN EUROS EN % EN EUROS EN EUROS EN % CONSTANT CONSTANT CONSTANT EN EUROS EN EUROS EN % Bureaux 184 515 646 152 313 000 -17,45 % 163 065 033 159 585 000 -4,56 % 152 313 000 158 235 000 -3,74 % Commerces 8 156 433 11 174 000 37,00 % 11 945 006 11 475 000 -2,62 % 11 174 000 11 475 000 -2,62 % France Locaux 6 112 646 7 920 000 29,57 % 8 466 480 7 720 000 2,59 % 7 920 000 7 720 000 2,59 % d’activités Commerces 52 801 382 50 881 230 -3,64 % 52 025 101 49 816 932 2,14 % 50 881 230 49 816 932 2,14 % Espagne Total actifs immobiliers 251 586 108 222 288 230 -11,65 % 235 501 620 228 596 932 -2,76 % 222 288 230 227 246 932 -2,18 % détenus en direct Bureaux 19 649 495 8 827 663 -55,07 % 9 269 046 10 206 103 -13,51 % 8 827 663 10 206 103 -13,51 % France Bureaux 47 588 704 36 721 049 -22,84 % 38 557 101 38 524 213 -4,68 % 36 721 049 38 524 213 -4,68 % Allemagne Total immo- bilisations 67 238 199 45 548 712 -32,26 % 47 826 148 48 730 315 -6,53 % 45 548 712 48 730 315 -6,53 % financières contrôlées TOTAUX 318 824 307 267 836 942 -15,99 % 283 327 768 277 327 247 -3,42 % 267 836 942 275 977 247 -2,95 % Conformément à ses statuts, AEW OPPORTUNITÉS EUROPE AEW OPPORTUNITÉS EUROPE détient donc de manière indi- peut acquérir des immeubles soit directement (détention recte des actifs immobiliers par le biais de SCI dans lesquelles directe), soit par le biais de participations dans des sociétés elle possède un pourcentage du capital. Par transparence, les de personnes détenant des immeubles (détention indirecte). résultats des SCI sont imposables aux revenus fonciers à pro- Au 31 décembre 2024, AEW OPPORTUNITÉS EUROPE détient portion des parts que détient AEW OPPORTUNITÉS EUROPE. des immeubles en direct (83 % de la valeur vénale) et deux Les SCI sont gérées et représentées par AEW. immobilisations financières contrôlées (détention indirecte Ainsi, AEW OPPORTUNITÉS EUROPE détient une participation pour 17 % de la valeur vénale). à hauteur de : Les immobilisations financières contrôlées sont repré- ◼ 9,21 % dans la Société Civile Immobilière « TOUR PRISMA » sentées par des participations dans des Sociétés Civiles comprenant une tour de bureaux à La Défense ; Immobilières (SCI). Une SCI est une société par laquelle les ◼ 22,30 % dans la Société Civile Immobilière « PLACEMENT associés décident de mettre en commun un ou plusieurs biens CILOGER 7 » détenant des immeubles de bureaux en Alle- immobiliers afin d’en partager le résultat. magne : 2 à Cologne, 1 à Brême et 1 à Hambourg. SC TOUR PRISMA SCI PLACEMENT CILOGER 7 TOTAUX Année d’acquisition 2018 2020 Pourcentage de détention 9,21 % 22,30 % Caractéristique du portefeuille / Adresse Tour Prisma – La Défense Cologne – Brême – Hambourg Type d’actifs Bureaux Bureaux Surface en m 2 2 150 9 753 11 903 Coûts d’acquisition 20 245 466 47 588 704 67 834 170 Dette levée (100 %) 0 0 0 Valeurs estimées du patrimoine (100 %) 93 200 000 159 300 000 252 500 000 Actif net réévalué 8 827 663 36 721 049 45 548 712 16 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 La valeur d’expertise hors droits (valeur vénale) du patrimoine À périmètre constant, il diminue de -6,5 % sur l’exercice 2024, détenu directement et indirectement, à 267,84 M€, enregistre les actifs de bureaux en France consolidant de -13 % et ceux globalement une baisse de -9,5 M€ (-3,4 %), notamment en Allemagne de -5 %. compte tenu de l’arbitrage de l’exercice, à comparer à des valeurs bilantielles quasiment stables (-0,02 %/-70 k€). L’estimation totale du patrimoine immobilier (détention directe et indirecte) est de 267,84 M€, en diminution de 3 % à péri- La valeur d’expertise hors droits (valeur vénale) des actifs mètre constant. détenus directement, à 222,3 M€, enregistre globalement une baisse à périmètre constant de -2,2 %. Si les valorisations Au 31 décembre 2024, les valeurs d’expertise hors droits et des bureaux et des commerces hexagonaux se contractent de droits inclus de l’ensemble des immobilisations locatives sont respectivement -3,7 % et -2,6 %, les locaux d’activité et les com- respectivement inférieures de 16 % et de 11 % à leur prix de merces en Espagne progressent quant à eux de 2,6 % et 2,1 %. revient. Parallèlement, l’estimation du patrimoine immobilier détenu Il convient à cet égard de remarquer que près d’un tiers du indirectement (parts de la Société Civile Immobilière TOUR patrimoine a été acquis durant les cinq derniers exercices PRISMA et de PLACEMENT CILOGER 7) s’élève à 45,5 M€. (2020 à 2024). ▢Division des risques immobiliers ◼ 4 actifs représentent chacun 4 % de la valeur globale du patrimoine. Un d’entre eux est intégralement loué à un En matière de division des risques immobiliers : unique locataire ; ◼ 10 actifs sur 61 représentent 46 % de la valeur vénale du ◼ 3 actifs représentent chacun 3 % de la valeur globale du patrimoine ; patrimoine. ◼ 3 actifs représentent chacun plus de 5 % de la valeur glo- bale du patrimoine ; 54 % Autres immeubles 5 % Hambourg – 4 %  1, place Ravezies 9 %  Rivas Futura – Frankenquai et boulevard Godard C. Isaac Peral (Allemagne) Bordeaux (33) 28521 Rivas- 4 %  Cologne – KölnCubus 3 %  Parque Comercial Vaciamadrid (Allemagne) Galaria Calle U Salinas (Espagne) 4 %  Gaïa – 1, rue (Espagne) 7 %  Vistahermosa – Victor Basch 3 %  Cologne Grand Slam Av. de Antonio Ramos Massy (91) (Allemagne) Carratalá, 56-60 4 %  20, rue de la Vilette 3 %  Tour Prisma Alicante (Espagne) Lyon (69) La Défense (92) AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 17 ▢La gestion immobilière Au 31 décembre 2024 : ◼ 16 % des loyers en cours sont relatifs à des baux dont Les produits locatifs (loyers et revenus des participations l’échéance était durant l’exercice ou en tacite reconduction ; contrôlées) se sont élevés sur l’année à 19 438 348 € contre ◼ 55 % des loyers sont relatifs à des baux dont la prochaine 17 338 668 € l’exercice précédent (+12 %), soit +2,1 M€. échéance est entre 2025 et 2027 ; Les loyers facturés sur les immeubles détenus en direct ont ◼ 25 % des loyers sont relatifs à des baux dont la prochaine augmenté de 12 % (+1,8 M€) et les produits des SCI détenues échéance est entre 2028 et 2030 ; de 17 % (+263 k€) compte tenu notamment des investissements ◼ 4 % des loyers sont relatifs à des baux dont la prochaine réalisés au 2e semestre 2023 en Espagne (Madrid et Alicante). échéance est entre 2031 et 2044. ▢Division des risques locatifs Répartition des loyers en fonction de l’activité principale Répartition des risques locatifs en pourcentage du montant HT des loyers facturés 69 % Bureau 12 % Équipement de 1 % Moins 211 du ménage 5% A  limentation, à2% restauration 1% 21 4 % Services à3% 3 3 %  Industriel 2% 3 %  Équipement de la personne à4% 1 3% 2 %  Culture, cadeaux, loisirs à5% 1 4% 1 %  Commerce 1 %  Divertissements Au 31 décembre 2024, AEW OPPORTUNITÉS EUROPE compte 237 baux (225 en 2023) : 144 en France, 45 en Allemagne et Près de 80 % des loyers sont issus de bureaux et de l’équipe- 48 en Espagne. ment du ménage. Les risques locatifs sont bien maîtrisés puisque 211 locataires représentent chacun moins de 1 % de la masse de loyers. La division des risques constitue l’un des axes majeurs de ▢Taux d’occupation la politique de gestion retenue pour assurer la pérennité et Le taux d’occupation financier est l’expression de la perfor- la régularité du revenu. mance locative de la SCPI. Il se détermine par la division entre Les 10 baux les plus importants représentent globalement d’une part les loyers et indemnités d’occupation ou compen- près de 25 % des loyers. Le principal locataire représente 6 % satrices de loyers facturés, et d’autre part le montant des loyers des loyers répartis sur 2 baux/sites. facturés si l’ensemble du patrimoine était loué à la valeur de Pourcentage des loyers aux prochaines échéances marché. Ce taux est calculé sur l’intégralité du patrimoine, sans exclure d’immeubles, qu’ils fassent l’objet de travaux ou qu’ils soient intégrés dans un plan d’arbitrage. 2025 28 % Le taux d’occupation financier des actifs détenus par la SCPI AEW OPPORTUNITÉS EUROPE s’établit à 89,99 % pour le 2026 16 % quatrième trimestre 2024, en diminution par rapport au qua- trième trimestre 2023 (90,19 %). 2027 12 % Le taux d’occupation financier moyen 2024 ressort à 89,88 %, en diminution par rapport à 2023 (90,37 %). 2028 11 % Le taux d’occupation physique, qui exprime le rapport entre la surface louée et la surface totale du patrimoine, s’établit quant 2029 8% à lui en progression à la fin de l’exercice, à 89,53 % contre 88,69 % en début d’année. Le taux d’occupation physique moyen de l’année s’établit 2030 5% à 89,13 % (89,34 % en 2023). Le taux d’encaissement des loyers 2024, calculé mi-janvier 2031 1% 2025, s’établit en moyenne à 94 %. Ce taux est calculé trimestriellement à une date d’arrêté 2032 2% fixée au 15e jour suivant le dernier jour du trimestre. En conséquence, il ne prend pas en compte les loyers affé- rents au trimestre considéré encaissés à une date posté- 2037 1% rieure. Il est donc susceptible d’ajustements ultérieurs en fonction de la date de calcul. Au cours d’un trimestre, les Tacite 16 % taux d’encaissement peuvent incorporer des redditions de charges qui les impactent ponctuellement. 18 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 Décomposition des taux d’occupation financiers trimestriels 1er trimestre 2024 3e trimestre 2024 83,50 % 85,26 % Locaux occupés Locaux occupés 10,41 % 10,20 % Vacance Vacance TOF TOF 89,59 % 6,09 % 89,80 % 4,51 % Locaux occupés Locaux occupés sous franchise ou sous franchise mis à disposition ou mis à disposition d’un futur locataire d’un futur locataire 0,03 % Vacants en travaux ou sous promesse de vente 2e trimestre 2024 4e trimestre 2024 84,83 % 84,78 % Locaux occupés Locaux occupés 9,83 % 10,01 % Vacance Vacance TOF TOF 90,17 % 5,34 % 89,99 % 4,66 % Locaux occupés Locaux occupés sous franchise ou sous franchise mis à disposition ou mis à disposition d’un futur locataire d’un futur locataire 0,55 % Vacants en travaux ou sous promesse de vente Décomposition du TOF de l’année 2024 84,60 % Locaux occupés 10,01 % Vacance TOF 89,88 % 5,13 % Locaux occupés sous franchise ou mis à disposition d’un futur locataire 0,15 % Vacants en travaux ou sous promesse de vente AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 19 Évolution des taux d’occupation financiers(1) moyens annuels sur 10 ans 2015 92,29 % 2016 91,89 % 2017 92,76 % 2018 96,25 % 2019 95,36 % 2020 93,72 % 2021 92,92 % 2022 91,13 % 2023 90,37 % 2024 89,88 % (1) 2015 et 2016 : taux d’occupation financier au 31 décembre, recalculé selon la méthodologie ASPIM 2021. À partir de 2017 : taux d’occupation moyen de l’année recalculé selon la méthodologie ASPIM 2021. ▢Locations et libérations Les surfaces vacantes au 31 décembre 2024 s’établissent à 14 196 m2 , en baisse par rapport à l’année précédente Durant l’exercice, la cession réalisée a fait passer la surface (15 560 m2). Elles représentent une valeur locative de marché totale gérée à 135 599 m2, contre 137 526 m2 à la fin de l’exer- de 2,4 M€, contre 2,3 M€ en 2023. cice 2023 (-1 %). Sur les trois derniers exercices, la surface Ces surfaces sont concentrées sur cinq lignes qui repré- gérée a néanmoins augmenté de 24 %. sentent près de la moitié de la vacance : Bordeaux (1 780 m2), L’activité locative de l’année 2024 fait ressortir un solde négatif Villeneuve-d’Ascq (1 453 m2 et 1 162 m2), Écully (1 354 m2) de 567 m2 entre les libérations (8 575 m2) et les relocations et Mérignac (1 050 m2). (8 008 m2). Ce sont près de 13 200 m2 qui ont fait l’objet de négociations ▢Travaux durant l’exercice 2024. Ainsi ont été concrétisés 8 008 m2 de relocations (nouveaux baux), 3 298 m2 de renouvellements Au cours de l’année 2024, la politique de travaux de rénova- de baux et 1 932 m2 de cession. tion sur les actifs a été poursuivie pour un montant avoisinant 231 k€. Sur l’exercice, 22 locaux ont été libérés. Ils représentent une Cette politique vise à conserver la qualité des actifs gérés, à surface totale de 8 575 m2 pour un total de loyers de 1,72 M€. améliorer le standing des actifs, à attirer de nouveaux loca- Les libérations sont concentrées en loyers pour près de 60 % taires et à fidéliser les locataires en place en améliorant leur sur des bureaux à Massy et Strasbourg, et un commerce à confort et leur bien-être. Écully. Les travaux d’entretien courant, directement enregistrés en Parallèlement, 31 relocations ont été effectuées. Elles ont charges dans le compte de résultat de la SCPI, se sont éle- porté sur 8 008 m2 pour un total de loyers en année pleine vés à 231 373 € en 2024 (713 633 € en 2023). Ils s’élèvent en de 1,32 M€. moyenne annuelle sur les 5 derniers exercices à 420 k€. Les relocations sont concentrées en loyers pour près de la Conformément au plan d’entretien quinquennal, une dota- moitié sur deux actifs de bureaux à Massy et Mérignac, et un tion aux provisions pour gros entretien a été passée pour un commerce à Écully. montant de 50 200 €. Une reprise sur provision a également Par ailleurs, 4 baux ont été négociés et renouvelés durant l’an- été passée pour 20 000 €. La provision représente ainsi au née. Ces renouvellements ont porté sur 3 298 m2, pour un total 31 décembre 2024 un montant total cumulé de 122 900 €, de loyers en année pleine de 0,32 M€. Les renouvellements destinée à assurer les gros travaux sur les actifs dans de sont concentrés en loyers à 58 % sur les bureaux de Toulouse. bonnes conditions. Les travaux de gros entretien s’élèvent sur les 5 derniers exer- cices à 37 k€. 20 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 Travaux et provisions pour gros entretien (en k€) 217 714 2020 2023 -28 50 504 0 585 231 2024 2021 11 1 452 50 353 2 100 Total sur 5 ans 2022 3 37 850 1 856 Travaux d’entretien Travaux pour gros entretien Provisions pour gros entretien Par ailleurs, certains travaux d’amélioration peuvent être ▢Les contentieux portés à l’actif du bilan. Ils ne pèsent donc pas sur le résultat et contribuent à consolider la valeur du patrimoine. La dotation aux provisions pour créances douteuses de l’exer- Le montant des principaux travaux immobilisés en 2024 cice se monte à 360 242 €. Compte tenu des reprises sur pro- s’élève à 1,9 M€. Ils concernent notamment : visions effectuées suite aux recouvrements ou abandons des ◼ Metz – rue du Petit Palais : remplacement des menuiseries sommes dues d’un montant de 165 161 €, le solde net de extérieures en bois pour 900 k€ ; l’exercice 2024 est une charge de 195 081 €. ◼ Massy – Hélios : amélioration du système de chauffage/ Au final, la provision pour dépréciation de créances douteuses ventilation/climatisation pour 520 k€ ; au 31 décembre 2024 s’élève à 1 545 659 €. ◼ Toulouse – Parc Candie : remplacement de la climatisation Le taux d’incidence contentieuse, qui mesure l’impact net pour 299 k€ ; des créances douteuses sur les loyers, s’établit à 1,11 % des ◼ Biot – Green Side : remplacement du système de chauffage/ loyers facturés (0,61 % au 31 décembre 2023 et 1,29 % au ventilation/climatisation pour 144 k€. 31 décembre 2022). Le contentieux locataire le plus important représente 695 k€. AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 21 LES RÉSULTATS ET LA DISTRIBUTION Le résultat de l’année s’élève à 14 520 536 € en baisse de 8 % Il représente à cette date une réserve de 6,5 mois de distribu- (-1,29 M€) par rapport à l’exercice précédent. tion courante (4 mois à la fin de l’année 2023) qui permet à Si le résultat de l’activité immobilière est relativement équi- AEW OPPORTUNITÉS EUROPE, en matière de distribution de valent (+174 k€), l’exercice 2023 a bénéficié d’une reprise sur revenus, d’atténuer des tensions ponctuelles. provision pour gros entretien de 1,7 M€, et donc d’un impact Le taux de distribution de l’exercice se détermine par la divi- positif de ce montant sur le résultat. sion entre : Parallèlement, dans un contexte de taux des placements sécu- ◼ d’une part la distribution brute versée au titre de l’exercice risés qui sont restés positifs mais en phase de baisse, le résultat (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de financier consolide de -801 k€. plus-values distribuées), avant prélèvements libératoires et autres fiscalités payés en France et à l’étranger par la SCPI Le revenu brut trimestriel courant distribué par part a été fixé pour le compte de l’associé ; à 2,25 € pour chacun des trimestres. ◼ et d’autre part le prix de souscription au 1er janvier de l’exer- Au total, le revenu d’exploitation distribué pour une part en cice. jouissance au 1er janvier 2024 s’établit à 9,00 €, inférieur à l’exercice 2023 (9,90 €) mais similaire à 2022 (10,00 € dont Le taux de distribution 2024 d’AEW OPPORTUNITÉS EUROPE 1,00 € de plus-value). s’établit à 4,48 % (4,30 % en 2023), et demeure supérieur au taux national calculé pour l’ensemble des SCPI à prépondé- Les impôts payés par la SCPI pour le compte des associés rance bureaux (4,40 %). représentent une charge fiscale de 648 346 € au titre des impôts sur les revenus fonciers étrangers (Allemagne et Espagne). ▢Composition du taux de distribution Le dividende brut retraité de ces impôts est donc de 9,42 € Taux de distribution : 4,48 % par part. Le revenu trimestriel mis en distribution (9,00 €) est à rappro- 4,29 % 0,19 % cher d’un résultat par part corrigé de 9,30 €. Le report à nou- Distribution de résultat courant veau (réserves) a donc été conforté d’un montant de 0,30 € Impôts acquittés pour le compte de l’associé par part en jouissance, soit pour un total de 467 058 € sur l’exercice. Concernant l’imposition des revenus fonciers perçus de l’étranger, l’impôt étranger peut être neutralisé en France Conformément à la décision de l’Assemblée Générale du afin d’éviter la double imposition, selon les conventions fis- 20 juin 2024, afin d’éviter la dilution du report à nouveau liée cales en vigueur entre la France et les pays concernés. Le à une collecte de capitaux, un prélèvement de 4,55 € est opéré traitement fiscal dépend de la situation individuelle et du taux sur la prime d’émission de chaque nouvelle part émise durant d’imposition propre à chaque associé. Le dispositif fiscal est l’exercice représentative de la collecte nette. La collecte nette susceptible d’évoluer. de l’exercice étant nulle, cette modalité n’a pas été utilisée durant l’exercice. En matière de taux de rentabilité interne (TRI), qui intègre le coût d’acquisition des parts et les revenus perçus, et prend Ainsi, au 31 décembre 2024, le report à nouveau s’établit, pour hypothèse leur revente fin 2024 sur la base de la valeur après affectation du résultat soumis à l’approbation de l’As- de retrait, les performances d’AEW OPPORTUNITÉS EUROPE semblée Générale Ordinaire, à 7 570 982 €, soit 4,84 € par part. sont de 3,02 %, 5,22 % et 5,30 % pour des périodes de respec- tivement 10 ans, 15 ans et 20 ans. L’évolution du prix de la part DIVIDENDE VERSÉ DIVIDENDE AVANT PRIX REPORT TAUX DE PRIX ACQUÉREUR AU TITRE DE PRÉLÈVEMENTS ACQUÉREUR À NOUVEAU EN EUROS DISTRIBUTION AU 1er JANVIER L’ANNÉE AVANT ET AUTRES MOYEN CUMULÉ EN %(4) PRÉLÈVEMENTS(1) FISCALITÉS(2) DE L’ANNÉE(3) PAR PART 2020 233,26 11,50 11,60 235,43 4,99 % 4,47 2021 233,00 10,00 10,10 233,00 4,33 % 4,43 2022 233,00 10,00 10,13 233,00 4,35 % 3,68 2023 233,00 9,90 10,02 232,68 4,30 % 4,55 2024 210,00 9,00 9,42 189,77 4,48 % 4,84 (1) Avant retenue à la source et prélèvements sociaux sur les produits financiers. (2) Distribution brute versée au titre de l’année (y compris les acomptes exceptionnels et quotes-parts de plus-values distribuées) avant prélèvements libératoires et autres fiscalités payés en France et à l’étranger par la SCPI pour le compte de l’associé. (3) Moyenne des prix de souscription d’une part (droits et frais inclus) constatés sur le marché primaire pondérée par le nombre de parts acquises au cours des souscriptions successives. (4) Distribution brute au titre de l’année rapportée au prix de souscription au 1er janvier de la même année. 22 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 LE MARCHÉ DES PARTS Sur l’exercice 2024, 4 914 parts ont été souscrites par 17 asso- de reconstitution à cette même date. AEW a pris la déci- ciés, soit une collecte brute de 932 540 € (51 129 650 € pour sion d’ajuster le prix de souscription pour le repositionner à l’exercice précédent). 175,00 € à compter du 3 avril 2024, en décote de 9,7 %, four- Compte tenu des retraits de parts effectués, la collecte nette chette basse offerte par la réglementation. Cette décision, qui est nulle (42 115 449 € en 2023). s’inscrit dans une logique de gestion long terme de la SCPI et propose un prix plus cohérent, est une condition préalable Au 31 décembre 2024, le capital social de la SCPI est de et indispensable pour relancer une dynamique de collecte 239 127 219 €, pour un plafond statutaire fixé à 500 000 000 €. auprès des épargnants, dans un contexte concurrentiel. Le capital est réparti entre 6 456 associés, et est détenu à Rappelons à ce sujet que l’acquisition de parts de SCPI doit hauteur de 55 % par des personnes physiques et de 45 % par nécessairement se concevoir sur le long terme. L’appréciation des personnes morales. La part des compagnies d’assurance éventuelle du prix de la part sur une année a une signification est de l’ordre de 25 %. relative. Le plus gros porteur de parts détient 17 % du capital social. L’analyse de cette évolution doit être réalisée en prenant en Le portefeuille moyen avoisine 42 000 € (242 parts) au prix considération : de retrait en vigueur. ◼ les frais à la souscription ou à l’acquisition de parts, en rap- Au 31 décembre 2024, les capitaux collectés s’élèvent à port avec la nature immobilière de l’investissement. Ces 319 506 989 €, inchangés par rapport au début de l’exercice. frais à l’entrée n’ont pas la même importance relative pour Au cours des cinq derniers exercices, les capitaux collectés un associé ayant investi de longue date et un autre ayant ont augmenté de près d’un tiers (+78,6 M€). réalisé une prise de participation plus récente ; ◼ le fonctionnement du capital, variable dans le cas d’AEW L’expertise indépendante du patrimoine au 31 décembre 2023 OPPORTUNITÉS EUROPE, qui conditionne la formation a établi une valeur du portefeuille immobilier amenant une du prix vendeur (valeur de retrait). surcote de 8 % du prix de souscription par rapport à la valeur Le détail des augmentations de capital NOMBRE DE PARTS CAPITAL SOCIAL CAPITAUX COLLECTÉS EN EUROS OPÉRATIONS ÉMISES (EN CUMULÉ) (NOMINAL) (NOMINAL + PRIME D’ÉMISSION) Au 31/12/2020(1) Société ouverte 1 252 308 191 603 124 247 133 694 Au 31/12/2021 Société ouverte 1 321 270 202 154 310 263 201 840 Au 31/12/2022 Société ouverte 1 382 170 211 472 010 277 391 540 Au 31/12/2023 Société ouverte 1 562 923 239 127 219 319 506 989 AU 31/12/2024 SOCIÉTÉ OUVERTE 1 562 923 239 127 219 319 506 989 (1) Ouverture du capital sous la forme de SCPI à capital variable à compter du 1er juin 2020. L’évolution du capital ◼ Date de création : 24 octobre 1995 ◼ Capital initial : 762 245,09 € ◼ Nominal de la part : 153 € MONTANT DES RÉMUNÉRATION HT DES MONTANT CAPITAUX APPORTÉS NOMBRE NOMBRE ORGANISMES COLLECTEURS PRIX DU CAPITAL EN EUROS À LA SCPI PAR LES DE PARTS D’ASSOCIÉS ET DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION ACQUÉREUR NOMINAL ASSOCIÉS LORS AU 31/12 AU 31/12 À L’OCCASION DES AU 31/12(2) AU 31/12 DES SOUSCRIPTIONS(1) AUGMENTATIONS DE CAPITAL 2020 191 603 124 6 265 370 1 252 308 5 853 829 741 233,00 2021 202 154 310 16 068 146 1 321 270 6 032 1 529 621 233,00 2022 211 472 010 14 189 700 1 382 170 6 259 1 567 567 233,00 2023 239 127 219 42 115 449 1 562 923 6 395 5 069 036 210,00 2024 239 127 219 0 1 562 923 6 456 93 254 175,00 (1) Diminué des retraits réalisés à compter du 1 juin 2020. er (2) Prix d’exécution augmenté des droits d’enregistrement et de la commission de cession ou prix de souscription de l’augmentation de capital. AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 23 ▢L’activité du marché secondaire En 2024, 4 914 parts détenues par 7 associés ont bénéficié Le marché secondaire des retraits présente un taux de rota- du mécanisme de retrait, pour un montant total de 932 540 € tion, calculé sur le nombre de parts en circulation au 1er jan- en valeur de souscription. vier 2024, de 0,33 % (2,88 % en 2023 et 2,15 % en 2022). Au 31 décembre 2024, 58 167 parts sont en attente de retrait, Calculé sur le nombre de parts en circulation à la fin de l’exer- et représentent 10,18 M€ en valeur de souscription. cice, le taux de rotation 2024 est de 0,33 % (2,55 % à fin 2023 et 2,06 % fin 2022). Sur le marché secondaire de gré à gré, c’est-à-dire sans inter- vention de la Société de gestion, 270 parts (2 transactions) ont La rémunération de la Société de gestion reçue au titre de été échangées pour un montant total hors droits de 48 619 €. l’exercice 2024 est constituée de frais de dossiers relatifs à des successions/donations ou au gré à gré. L’évolution des conditions de cessions NOMBRE % PAR RAPPORT DEMANDES RÉMUNÉRATION DE EN EUROS DE PARTS AU NOMBRE DE PARTS TOTAL DE CESSIONS LA SOCIÉTÉ DE GESTION CÉDÉES EN CIRCULATION AU 1er JANVIER EN SUSPENS(1) SUR LES CESSIONS EN € HT Du 01/01/2020 14 259 1,16 % 0 0 au 31/05/2020 Du 01/06/2020 21 027 1,72 % 0 170 783 au 31/12/2020 2021 21 812 1,74 % 0 23 505 2022 29 837 2,26 % 3 067 19 681 2023 39 871 2,88 % 57 759 21 792 2024 5 184 0,33 % 58 167 20 461 (1) Jusqu’au 31 mai 2020 : nombre de parts en attente de confrontation périodique au 31 décembre. 24 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 2 – COMPTES ANNUELS ET ANNEXE LES COMPTES État du patrimoine au 31 décembre 2024 (en €) EXERCICE 2024 EXERCICE 2023 ÉTAT DU PATRIMOINE Valeurs bilantielles Valeurs estimées(1) Valeurs bilantielles Valeurs estimées(1) 31/12/2024 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2023 Placements immobiliers Immobilisations locatives Terrains et constructions locatives 247 977 269 222 288 230 249 850 772 228 596 932 Immobilisations en cours 3 608 840 1 805 071 Provisions liées aux placements immobiliers Gros entretien -122 900 -92 700 Titres financiers contrôlés Immobilisations financières contrôlées 67 238 199 45 548 712 67 238 199 48 730 315 Total I : Placements immobiliers 318 701 407 267 836 942 318 801 342 277 327 247 Immobilisations financières 0 0 0 0 Total II : Immobilisations financières 0 0 0 0 Actifs d’exploitation Autres actifs et passifs d’exploitation 0 0 0 0 Créances Locataires et comptes rattachés 3 763 405 3 763 405 3 252 875 3 252 875 Autres créances 21 661 026 21 661 026 17 686 575 17 686 575 Provisions pour dépréciation des créances -1 545 659 -1 545 659 -1 350 579 -1 350 579 Valeurs de placement et disponibilités Valeurs mobilières de placement 8 365 876 8 375 076 11 580 261 11 586 289 Autres disponibilités 7 031 898 7 031 898 3 178 013 3 178 013 Total III 39 276 545 39 285 745 34 347 145 34 353 173 Passifs d’exploitation Provisions générales pour risques et charges -221 484 -221 484 -200 000 -200 000 Dettes Dettes financières -35 161 427 -35 161 427 -32 948 217 -32 948 217 Dettes d’exploitation -16 581 014 -16 581 014 -13 929 576 -13 929 576 Dettes diverses -9 943 318 -9 943 318 -10 389 640 -10 389 640 Total IV -61 907 243 -61 907 243 -57 467 433 -57 467 433 Comptes de régularisation actif et passif Charges constatées d’avance 11 067 11 067 14 155 14 155 Autres comptes de régularisation 274 618 1 343 799 423 858 2 354 363 (frais d’émission d’emprunts) Total V 285 684 1 354 865 438 013 2 368 517 CAPITAUX PROPRES COMPTABLES (I+II+III+IV+V) 296 356 394 296 119 067 VALEUR ESTIMÉE DU PATRIMOINE(2) 246 570 309 256 581 505 (1) Les valeurs estimées proviennent de l’inventaire détaillé des placements immobiliers. (2) Cette valeur correspond à la valeur de réalisation définie à l’article L. 214-109 de la partie législative du Code monétaire et financier. AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 25 La variation des capitaux propres au 31 décembre 2024 (en €) CAPITAUX PROPRES COMPTABLES SITUATION AFFECTATION AUTRES SITUATION ÉVOLUTION AU COURS DE L’EXERCICE DE CLÔTURE 2023 RÉSULTAT 2023 MOUVEMENTS DE CLÔTURE 2024 Capital Capital souscrit 239 127 219 0 239 127 219 Primes d’émission et de fusion Primes d’émission et/ou de fusion 80 379 770 0 80 379 770 Primes d’émission en cours de souscription -254 742 0 -254 742 Prélèvements sur primes d’émission et/ou de fusion -29 361 738 -866 247 -30 227 985 Plus ou moins-values réalisées sur cessions -875 367 636 516 -238 851 d’immeubles et de titres financiers contrôlés Report à nouveau 5 748 995 1 354 930 0 7 103 924 Résultat de l’exercice 15 806 330 -15 806 330 14 520 536 14 520 536 Acomptes sur distribution(1) -14 451 401 14 451 401 -14 053 478 -14 053 478 TOTAL GÉNÉRAL 296 119 067 0 237 327 296 356 394 (1) Y compris l’acompte versé en janvier 2025. 26 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 Le compte de résultat au 31 décembre 2024 (en €) EXERCICE 2024 EXERCICE 2023 COMPTE DE RÉSULTAT 31/12/2024 31/12/2023 Produits immobiliers Produits de l’activité immobilière Loyers 17 650 819 15 814 630 Charges facturées 4 869 124 5 065 862 Produit des participations contrôlées 1 787 529 1 524 038 Produits annexes 2 189 14 494 Reprises de provisions pour gros entretien 20 000 1 739 846 Reprises de provisions pour créances douteuses 165 161 90 458 Total I : Produits immobiliers 24 494 822 24 249 327 Charges immobilières Charges de l’activité immobilière Charges ayant leur contrepartie en produits -4 869 124 -5 065 862 Travaux de gros entretien -1 380 -50 104 Charges d’entretien du patrimoine locatif -231 373 -713 633 Dotations aux provisions pour gros entretien -50 200 0 Autres charges immobilières -1 776 288 -1 200 644 Dépréciation des créances douteuses -360 242 -187 114 Total II : Charges immobilières -7 288 606 -7 217 357 RÉSULTAT DE L’ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE A = (I-II) 17 206 216 17 031 971 Produits d’exploitation Reprise d’amortissement d’exploitation Reprise de provision d’exploitation 200 000 0 Transferts de charges d’exploitation 214 134 5 896 930 Total I : Produits d’exploitation 414 134 5 896 930 Charges d’exploitation Commissions de la Société de gestion -1 835 662 -6 716 018 Charges d’exploitation de la société -1 022 087 -1 186 569 Diverses charges d’exploitation -24 004 -24 076 Dotations aux provisions d’exploitation -221 484 0 Total II : Charges d’exploitation -3 103 238 -7 926 663 RÉSULTAT D’EXPLOITATION AUTRE QUE L’ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE B = (I-II) -2 689 104 -2 029 733 Produits financiers Autres produits financiers 495 694 1 046 095 Total I : Produits financiers 495 694 1 046 095 Charges financières Charges d’intérêts des emprunts -342 895 -93 121 Autres charges financières -149 240 -148 836 Total II : Charges financières -492 135 -241 956 RÉSULTAT FINANCIER C = (I-II) 3 559 804 139 Produits exceptionnels 0 0 Total I : Produits exceptionnels 0 0 Charges exceptionnelles -135 -46 Total II : Charges exceptionnelles -135 -46 RÉSULTAT EXCEPTIONNEL D = (I-II) -135 -46 RÉSULTAT NET (A+B+C+D) 14 520 536 15 806 330 AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 27 L’ANNEXE AUX COMPTES ANNUELS Les comptes annuels sont établis suivant les règles et Conformément à l’avis COB-CNCC d’octobre 1995, les valeurs principes comptables définis par le règlement n° 2016-03 vénales retenues par l’expert sont obtenues à partir de deux de l’ANC du 15 avril 2016 homologué par l’arrêté du 7 juil- méthodes d’évaluation : let 2016 et par le règlement n° 2014-03 du 5 juin 2014 ◼ méthode dite « par comparaison » : elle est réalisée en modifié de l’Autorité des normes comptables relatif au affectant un prix au m2 aux différents types de surface (ou plan comptable général. une valeur unitaire dans le cas des parkings) par référence aux prix de marché pratiqués sur des biens similaires et ▢Règles et méthodes comptables compte tenu des caractéristiques extrinsèques et intrin- sèques des biens évalués ; Au cours de l’exercice, les autres méthodes comptables arrê- ◼ méthode dite « par le revenu » : elle est réalisée par capita- tées lors des exercices précédents n’ont pas évolué. lisation des revenus potentiels annuels à un taux de rende- Les immobilisations locatives figurant à l’état du patrimoine, ment estimé compte tenu du secteur et des caractéristiques colonne valeurs bilantielles, sont inscrites à leur coût d’ac- des biens évalués. Les revenus retenus dépendant des élé- quisition + frais et accessoires. Elles ne font l’objet d’aucun ments fournis peuvent être bruts ou nets. Un correctif est amortissement. appliqué pour tenir compte des valeurs de loyers inférieures En application des dispositions du règlement ANC 2016-03, aux valeurs de marché. Le différentiel constaté entre le les commissions versées directement par la SCPI dans le loyer potentiel et le loyer effectif est traité au niveau du taux cadre des transactions immobilières réalisées sont enregis- de rendement de chaque immeuble. trées comme un élément du coût d’acquisition de l’immeuble. b) La valorisation des titres ▢Faits significatifs de participations détenues Au cours de l’exercice 2024, la SCPI AEW OPPORTUNITÉS Les titres de participations de sociétés contrôlées figurant à EUROPE a cédé 1 actif pour un montant de 2 000 k€. l’état du patrimoine, colonne valeurs bilantielles, sont inscrits à leur valeur d’apport ou coût d’acquisition (prix d’achat des Conformément à la décision de l’Assemblée Générale Extraor- parts sociales et frais accessoires, hors frais d’acquisition des dinaire du 15 janvier 2020, la SCPI AEW OPPORTUNITÉS immobilisations). EUROPE a adopté la variabilité de son Capital. À ce titre, en 2024 la collecte nette correspondante s’élève à 0 € prime La valeur estimée des titres de participations de sociétés d’émission incluse. Les fonds correspondants ont été entiè- contrôlées résulte du calcul de l’Actif Net Réévalué (ANR). rement appelés et versés. Cette augmentation du capital a L’ANR repose sur : généré une commission de souscription acquise à la Société ◼ l’évaluation annuelle des immeubles détenus par la société de gestion de 12 % TTC depuis le 1er février 2023 (auparavant contrôlée par un expert immobilier indépendant, selon les 9,03 % TTC), au taux de TVA en vigueur, pour un montant mêmes règles que celles appliquées pour les immeubles hors taxes de 93 254,00 €, constatée dans les comptes de détenus en propre par la SCPI AEW OPPORTUNITÉS l’exercice 2024. EUROPE ; ◼ les autres postes d’actif et de passif inscrits au bilan de la ▢Informations sur les règles société contrôlée. générales d’évaluation c) La valorisation des VMP a) La valeur vénale des immeubles locatifs Le montant estimé dans l’état du patrimoine des VMP est celui transmis par la banque au 31 décembre 2024. Les expertises sont effectuées une fois tous les cinq ans et donnent lieu à une visite de chaque immeuble. Dans l’inter- valle, les valeurs sont actualisées chaque année par l’expert qui ne procède à visite que si un élément important est de nature à modifier sensiblement le résultat de l’expertise. L’évaluation des placements immobiliers a été confiée à la société CUSHMAN & WAKEFIELD, nommée en qualité d’ex- pert immobilier lors de l’Assemblée Générale des associés du 15 juin 2021 pour une durée de 5 ans. Au titre de l’exercice écoulé, CUSHMAN & WAKEFIELD a pro- cédé à l’actualisation des valeurs vénales des actifs détenus et à une expertise de base pour les immeubles acquis dans l’année. 28 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 ▢Informations diverses Dettes financières État du patrimoine au 31 décembre 2024 Ce poste enregistre les dépôts de garantie versés par les loca- taires lors de leur entrée dans les lieux ainsi que l’emprunt. Placements immobiliers Dettes d’exploitation Immobilisations locatives Ce poste comprend principalement les provisions pour Terrains et constructions charges réglées par les locataires, le montant des situations Le patrimoine immobilier est inscrit à sa valeur d’acquisition, des fournisseurs en cours de règlement qui se rapportent à hors frais et taxe, augmenté, le cas échéant, des travaux ayant des travaux effectués ainsi que les taxes collectées à reverser le caractère d’immobilisations ; il ne fait pas l’objet d’amortis- au Trésor public. sement. Dettes diverses La valeur des terrains n’a pas été distinguée. Sont regroupées les charges à payer et provisions à verser aux Agencements et installations syndics et le résultat qui sera distribué au titre de l’exercice. Figurent dans ce poste les aménagements, amortissables ou non amortissables réalisés en vue d’améliorer le patrimoine Capitaux propres comptables avec pour effet d’accroître la valeur d’un élément d’actif ou sa durée probable d’utilisation. Ils correspondent à l’actif net. La valeur estimée du patrimoine est la valeur de réalisation. Autres actifs et passifs d’exploitation Pour les immeubles acquis en VEFA, la valeur estimée a été évaluée en fonction du montant des fonds versés après une Actifs immobilisés estimation de la valeur de l’immeuble par l’expert. Les immobilisations financières concernent des dépôts et cautionnements. Tableau d’analyse de la variation Les créances comprennent : des capitaux propres ◼ des loyers à recevoir et des frais locatifs à récupérer ; Ce tableau détaille les capitaux propres ainsi que leur évo- ◼ des créances sur l’État ; lution au cours de l’exercice. Les prélèvements sur primes ◼ des sommes avancées par votre société dans le cadre de d’émission comprennent les commissions de souscription la gestion des immeubles et notamment les provisions et sur augmentations de capital, les frais d’acquisition des fonds de roulement versés aux différents syndics de copro- immeubles et la commission d’arrangement de l’emprunt. priété, sous déduction de la provision pour dépréciation Suite aux modifications de l’imposition des plus-values déga- des créances douteuses calculée en fonction des risques gées sur les cessions d’immeubles, il a été décidé de compta- de non-recouvrement à partir du montant HT de la créance, biliser l’impôt dû en moins du compte plus-values de cession sous déduction du dépôt de garantie ; conformément à la modification statutaire intervenue lors de ◼ des créances sur cessions d’immeubles. l’Assemblée Générale du 23 juin 2004. De même, les hono- Les valeurs de placement et disponibilités intègrent la contre- raires d’arbitrage versés lors des cessions sont comptabilisés partie des dépôts de garantie, reçus des locataires et des pro- dans le compte « Plus-values ». visions ayant la nature de capitaux propres ainsi que le fonds La commission d’arrangement de l’emprunt a été prélevée de roulement et les fonds disponibles à l’investissement. Ces sur la prime d’émission sommes sont placées en comptes à terme et certificats de Les frais d’acquisition des immeubles, calculés sur la fraction dépôt à taux fixe et/ou à taux variable. des immeubles acquis par emprunt, sont imputés sur la prime d’émission. Provisions générales pour risques et charges Les commissions de souscription liées aux augmentations de Ces provisions sont destinées à permettre à la SCPI de faire capital ne sont comptabilisées qu’au moment où 75 % de la face à des litiges ne portant pas sur des créances locatives. collecte prévue est atteinte. Une provision pour 221 484,00 € a été constatée pour cet exercice. Modalités d’évaluation de la provision pour gros entretien (PGE) La PGE est déterminée pour chaque immeuble selon un pro- gramme pluriannuel d’entretien dès l’année d’acquisition, dont l’objet est de prévoir les dépenses de gros entretien nécessaire au maintien en l’état de l’immeuble. La provision correspond à l’évaluation immeuble par immeuble des dépenses futures à l’horizon des 5 prochaines années, rapportées linéairement sur cinq ans à la durée restante à courir entre la date de la clôture et la date prévisionnelle des travaux. Le résultat des cessions dégagé tient compte désormais de la reprise de la provision pour gros entretien antérieurement constituée sur l’actif cédé. AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 29 Compte de résultat Charges d’exploitation Produits de l’activité immobilière Elles sont principalement composées des honoraires de gérance dont le mode de calcul est défini dans les statuts. Les produits de l’activité immobilière comprennent les loyers, Ces honoraires sont destinés à rémunérer la gestion courante les produits annexes, notamment les indemnités d’assurance du patrimoine immobilier et l’administration de la SCPI. Pour et les charges locatives et contractuelles refacturées. Ces der- assurer ces prestations, la Société de gestion perçoit 8,70 % nières sont sans impact sur le compte de résultat puisqu’elles sur le montant des loyers HT, des produits locatifs annexes et sont compensées par des montants identiques figurant en des produits financiers, diminués des créances irrécouvrables. charges. Ces charges comprennent également les commissions d’ar- Autres produits d’exploitation bitrage. Ce poste est constitué des reprises de provisions de toute Charges financières nature hormis les reprises de PGE. Elles sont constituées des intérêts sur l’emprunt. Produits financiers Frais de déplacement des membres Ils correspondent aux intérêts générés par les comptes à du Conseil de surveillance terme, objet des placements de trésorerie, ainsi que les inté- La charge relative aux frais de déplacement des membres du rêts de retard. Conseil de surveillance, remboursés sur justificatif, s’élève Charges immobilières à 10 881,99 € sur l’exercice. Elles comprennent les charges d’entretien et de grosses répa- Événements post-clôture rations effectuées durant l’exercice, ainsi que les honoraires Néant. et impôts directement liés au patrimoine immobilier (hono- raires de commercialisation, taxes bureaux, taxes foncières notamment). 30 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 Immobilisations locatives au 31 décembre 2024 (en €) VALEUR BRUTE VALEUR BRUTE À L’OUVERTURE AUGMENTATIONS DIMINUTIONS À LA CLÔTURE DE L’EXERCICE DE L’EXERCICE Constructions 244 530 871 1 693 525 242 837 347 Rénovations, réfections, 5 319 901 235 348 415 326 5 139 922 travaux immobiliers Immobilisations en cours 1 805 071 4 399 090 2 595 321 3 608 840 TOTAL 251 655 843 4 634 438 4 704 172 251 586 109 Ventilation des immeubles en cours 2024 (en €) VENTILATION PAR NATURE DÉBUT D’EXERCICE FIN D’EXERCICE ACQUISITIONS CESSIONS (VALEUR BRUTE ) 2024 2024 Immobilisations en cours de construction Autres 1 805 071 4 399 090 2 595 321 3 608 840 TOTAL 1 805 071 4 399 090 2 595 321 3 608 840 Immobilisations financières contrôlées – clôture au 31 décembre 2024 (en €) 31/12/2024 31/12/2023 VALEURS COMPTABLES VALEURS ESTIMÉES VALEURS COMPTABLES VALEURS ESTIMÉES Immeubles 67 238 199 45 548 712 67 238 199 48 730 315 TOTAL GÉNÉRAL 67 238 199 45 548 712 67 238 199 48 730 315 AEW OPPORTUNITÉS EUROPE détient 4 346 450 parts sociales dans la SCI TOUR PRISMA. Le capital social de la SCI TOUR PRISMA est fixé à la somme de 71 724 287 €, il est divisé en 47 187 031 parts sociales. AEW OPPORTUNITÉS EUROPE détient 5 193 parts sociales dans la SCI PLACEMENT CILOGER 7. Le capital social de la SCI PLACEMENT CILOGER 7 est fixé à la somme de 23 288 000 €, il est divisé en 23 288 parts sociales. SC TOUR PRISMA SCI PLACEMENT CILOGER 7 TOTAUX Année d’acquisition 2018 2020 Pourcentage de détention 9,21 % 22,30 % Caractéristique du portefeuille / Adresse Tour Prisma – La Défense Cologne – Brême – Hambourg Type d’actifs Bureaux Bureaux Surface en m2 2 150 9 753 11 903 Prix d’acquisition des titres 19 649 495 47 588 704 67 238 199 Compte courant 0 0 0 Droits d’enregistrement 595 971 0 595 971 Coûts d’acquisition 20 245 466 47 588 704 67 834 170 Actif net réévalué 8 827 663 36 721 049 45 548 712 AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 31 Liste des immobilisations détenues en direct au 31 décembre 2024 (en €) Pour chaque immeuble locatif sont indiqués la date, le prix d’immeubles et ne figure pas par immeuble dans l’inventaire d’acquisition (ou valeur d’apport) et le coût des travaux d’amé- en raison des arbitrages en cours ou à venir. nagement effectués par la société. L’inventaire détaillé des placements immobiliers comprenant La valeur estimée est quant à elle présentée dans le tableau cette information est tenu à disposition des associés confor- « Récapitulatif des placements immobiliers » par typologie mément à l’article R. 214-150 du Code monétaire et financier. ZONE SURFACES ADRESSE GÉOGRAPHIQUE(1) TOTALES EN M2 PA de Sophia-Antipolis – Green Side I Biot 6410 PR 1 637 400, avenue de Roumanille Marseille 13002 19/21, rue Mires et boulevard de Paris PR 449 Marseille 13002 18/20, La Canebière PR 2 546 Marseille 13011 Parc de la Roseraie – 16, traverse de Buzine – Bât. B1 PR 1 100 1330, avenue Jean Guillibert de la Lauzière Aix-en-Provence 13090 PR 1 169 Europarc de Pichaury - Bât. B10 1330, avenue Jean Guillibert de la Lauzière Aix-en-Provence 13090 PR 981 Europarc de Pichaury – Bât. B09 Toulouse 31000 Parc de Candie – 23, avenue Champollion PR 1 960 Central Parc 1 – 50/54, boulevard de l’Embouchure Toulouse 31000 PR 2 194 Bât. D – 7, rue Parmentier (bureaux) Toulouse 31100 12, rue Michel Labrousse – Bât. 6 PR 671 Toulouse 31100 12, rue Michel Labrousse – Bât. 4 PR 1 201 Balma 31130 75, rue Saint-Jean – Bât. ELCA (1er et 4e) PR 2 931 Toulouse 31200 3, chemin des Daturas PR 4 014 Bordeaux 33000 1, place Ravezies et boulevard Godard PR 4 588 Mérignac 33700 3, allée Pierre-Gilles de Gennes PR 2 100 Mérignac 33700 6, allée Pierre-Gilles de Gennes PR 817 Montpellier 34000 183, avenue Henri Becquerel PR 2 416 Rennes 35000 Parking Mercure – 5, rue Paul-Louis Courier PR Nantes 44000 Atlantica I – 75, rue des Français Libres PR 4 097 Technoparc de l’Aubinière – Bât. 10 Nantes 44300 PR 749 10, impasse des Jades Carquefou 44470 5, rue l’Hôtellerie PR 2 827 Saint-Herblain 44800 Zone Atlantis – 1-3, rue Mère Teresa PR 2 246 Metz 57000 12, rue du Petit Paris PR 2 155 Lille 59000 7, boulevard Louis XIV PR 1 963 Château Blanc 2 – Bât. 2 Wasquehal 59290 PR 2 601 20, allée du Château Blanc 14, rue Héloïse – Parc Scientifique Villeneuve-d’Ascq 59650 PR 1 162 de la Haute-Borne – Europarc – Bât. 5 Rue de l’Harmonie – Parc Scientifique Villeneuve-d’Ascq 59650 PR 1 453 de la Haute-Borne – Bât. D Rue de l’Harmonie - Parc Scientifique Villeneuve-d’Ascq 59650 PR 1 453 de la Haute-Borne – Bât. E Strasbourg 67000 11, rue Jacob Meyer PR Strasbourg 67000 202, route de Colmar PR 258 Schiltigheim 67300 1, rue de la Haye PR 1 171 Espace Européen de l’Entreprise Schiltigheim 67300 PR 1 338 1, allée d’Helsinki Espace Européen de l’Entreprise Schiltigheim 67300 PR 1 671 14, avenue de l’Europe – 17, rue de la Haye Lyon 69003 20, rue de La Villette PR 2 472 Lyon 69003 97, cours Gambetta PR 1 103 Lyon 69003 97, cours Gambetta PR Écully 69130 1, chemin Jean-Marie Vianney PR 3 082 (1) PR : Province. 32 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 ANNÉE PRIX PRIX DE REVIENT PRIX DE REVIENT TRAVAUX D’ACQUISITION D’ACQUISITION 2024 2023 1999 2 073 307 288 008 2 361 315 2 217 731 2013 1 600 000 - 1 600 000 1 600 000 2016 9 690 000 1 119 184 10 809 184 10 147 986 2008 2 370 000 41 526 2 411 526 2 411 526 2001 1 485 113 384 027 1 869 139 1 855 101 2001 1 227 215 194 143 1 421 358 1 418 459 1996 945 184 912 896 1 858 080 1 049 940 1999 2 439 184 40 725 2 479 909 2 479 909 2000 725 631 318 725 949 725 949 2004 1 578 450 35 805 1 614 255 1 614 255 2007 6 450 000 71 000 6 521 000 6 521 000 2013 6 473 442 21 294 6 494 736 6 494 736 2011 11 000 000 64 367 11 064 367 11 064 367 2010 3 585 000 57 826 3 642 826 3 588 880 2010 1 340 000 51 705 1 391 705 1 415 563 2012 4 915 756 23 980 4 939 736 4 939 736 1996 152 449 - 152 449 152 449 1996 5 974 888 85 406 6 060 294 6 060 294 2000 861 337 18 967 880 304 861 337 1996 1 981 837 286 681 2 268 519 2 268 302 2005 3 136 500 69 288 3 205 788 3 205 788 2017 5 692 859 181 762 5 874 622 5 874 622 1996 2 202 888 10 348 2 213 236 2 213 236 2005 4 326 317 22 230 4 348 547 4 348 547 2005 1 805 000 6 955 1 811 955 1 811 955 2015 3 198 709 - 3 198 709 3 198 709 2015 3 050 880 - 3 050 880 3 050 880 VENDU LE 6 DÉCEMBRE 2024 - - 1 987 972 1996 294 426 - 294 426 294 426 2006 2 160 000 1 944 2 161 944 2 161 944 2006 2 150 000 112 035 2 262 035 2 262 035 2009 2 990 000 - 2 990 000 2 990 000 2 006 8 480 134 225 553 8 705 688 8 686 033 1996 1 280 572 22 899 1 303 470 1 303 470 2004 330 500 - 330 500 330 500 2004 5 240 000 169 236 5 409 236 5 409 236 AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 33 ZONE SURFACES ADRESSE GÉOGRAPHIQUE(1) TOTALES EN M2 Parc Technologique de Lyon Saint-Priest 69800 PR 1 010 2, place Berthe Morisot – Bât. A1 Parc Technologique de Lyon Saint-Priest 69800 PR 1 205 4, place Berthe Morisot – Bât. A3 Parc Technologique de Lyon Saint-Priest 69800 PR 1 898 6, place Berthe Morisot Massy 91300 1, rue Victor Basch IDF 3 616 Massy 91300 25, avenue Carnot IDF 2 401 Boulogne-Billancourt 92100 63, rue de l’Est IDF 755 Suresnes 92150 22, rue Nieuport IDF 923 Suresnes 92150 31/35, rue Gambetta IDF 1 812 Gennevilliers 92230 9/11, allée des Pierres Mayettes IDF 3 407 Asnières-sur-Seine 92600 163, quai du Docteur Dervaux IDF 1 976 ZI Paris Nord II – Parc des Reflets – Bât. E Roissy-en-France 95700 IDF 1 530 165, avenue du Bois de la Pie Total bureaux 83 106 101/105, boulevard de Paris Marseille 13002 PR 490 et rue Melchior Guinot Plérin 22190 Rue du Pont PR 4 437 Nantes 44000 Place Graslin – 1, rue Gresset PR 287 Lille 59000 7, rue Nationale PR 377 Salinas 31191 Parque Commercial Galaria – La Morea Espagne 4 108 (Espagne – Navarra) Madrid (Espagne) 28521 Rivas Futuras Retail Park Espagne 11 663 Alicante (Espagne) 03015 Vistahermosa Retail Park Espagne 10 662 Total locaux commerciaux 32 024 Balma 31130 ZI de Vidailhan – 10, rue des Frères Peugeot PR 816 Mions 69780 ZA de la Pesselière – 7, rue de Vaucanson – Bât. C PR 7 750 Total locaux d’activité 8 566 TOTAL GÉNÉRAL 123 696 (1) IDF : Île-de-France (hors Paris) / PR : Province. 34 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 ANNÉE PRIX PRIX DE REVIENT PRIX DE REVIENT TRAVAUX D’ACQUISITION D’ACQUISITION 2024 2023 2004 1 690 271 28 127 1 718 399 1 718 399 2005 2 034 761 - 2 034 761 2 034 761 2006 3 407 492 30 269 3 437 761 3 439 761 2019 15 012 118 2 257 15 014 375 15 017 903 2019 15 079 598 259 746 15 339 344 15 079 598 1996 1 600 715 865 420 2 466 135 2 466 135 1996 1 166 235 202 976 1 369 211 1 369 211 2006 3 800 000 1 135 701 4 935 701 4 935 701 2014 7 362 351 771 412 8 133 763 8 121 462 2010 10 010 000 27 041 10 037 041 10 010 000 1996 1 628 332 673 138 2 301 471 2 301 471 175 999 450 8 516 196 184 515 646 184 511 275 2013 1 800 000 - 1 800 000 1 800 000 2014 5 508 000 - 5 508 000 5 508 000 1996 472 592 - 472 592 472 592 1996 363 395 12 446 375 841 375 841 2018 11 673 073 - 11 673 073 11 673 073 2023 23 596 820 - 23 596 820 23 596 820 2023 17 531 491 - 17 531 491 17 531 491 60 945 370 12 446 60 957 816 60 957 816 1996 228 674 8 735 237 408 237 408 2005 5 663 852 211 385 5 875 237 5 949 343 5 892 526 220 120 6 112 646 6 186 751 242 837 346 8 748 762 251 586 108 251 655 843 AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 35 État des créances et des dettes au 31 décembre 2024 (en €) CRÉANCES 31/12/2024 31/12/2023 DETTES 31/12/2024 31/12/2023 Créances locataires 1 654 976 1 737 398 Emprunt 31 000 000 29 000 000 Charges locatives 2 108 429 1 515 477 Intérêts courus sur emprunt 297 303 326 246 Dépôts reçus 3 864 125 3 621 971 Locataires et comptes rattachés 3 763 405 3 252 875 Dettes financières 35 161 427 32 948 217 Créances fiscales 1 718 266 1 254 364 Locataires créditeurs 950 165 785 468 Fournisseurs débiteurs 1 131 286 2 310 190 Provisions charges locatives 9 606 121 9 063 953 Syndics 14 795 458 12 303 647 Fournisseurs 5 232 523 3 269 353 Autres débiteurs 4 016 016 1 818 374 Dettes fiscales 792 204 810 802 Autres créances 21 661 026 17 686 575 Dettes d’exploitation 16 581 014 13 929 576 Provisions pour locataires douteux -1 545 659 -1 350 579 Autres dettes d’exploitation 5 091 329 3 633 138 Associés 4 851 989 6 756 501 Provisions pour dépréciation des créances -1 545 659 -1 350 579 Dettes diverses 9 943 318 10 389 640 TOTAL GÉNÉRAL 23 878 771 19 588 871 TOTAL GÉNÉRAL 61 685 759 57 267 433 État des provisions au 31 décembre 2024 (en €) REPRISES NON REPRISES PROVISIONS AU 31/12/2023 DOTATIONS AU 31/12/2024 CONSOMMÉES CONSOMMÉES Provisions liées aux placements immobiliers Gros entretien 92 700 50 200 18 620 1 380 122 900 Risques et charges 200 000 221 484 200 000 0 221 484 Créances douteuses 1 350 579 360 242 165 161 0 1 545 659 TOTAL 1 643 279 631 926 383 781 1 380 1 890 043 Provision pour gros entretien au 31 décembre 2024 (en €) DOTATION REPRISE MONTANT MONTANT PROVISION PATRIMOINE PATRIMOINE PROVISION ACHAT VENTE 01/01/2024 EXISTANT EXISTANT 2024 D’IMMEUBLE D’IMMEUBLE AU 01/01/24 AU 01/01/24 0 50 200 0 20 000 92 700 122 900 50 200 20 000 MONTANT PROVISION 01/01/2024 DURÉE MONTANT PROVISION 31/12/2024 Dépenses prévisionnelles sur N+1 20 000 5 105 000 Dépenses prévisionnelles sur N+2 8 700 4 3 900 Dépenses prévisionnelles sur N+3 0 3 0 Dépenses prévisionnelles sur N+4 52 000 2 0 Dépenses prévisionnelles sur N+5 12 000 1 14 000 TOTAL 92 700 122 900 36 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 Ventilation des charges – clôture au 31 décembre 2024 (en €) CHARGES IMMOBILIÈRES NON RÉCUPÉRABLES 2024 2023 Impôts et taxes non récupérables 338 369 195 434 Travaux – Remise en état 231 373 713 633 Charges non récupérables 1 437 919 1 005 211 Dotations pour créances douteuses 360 242 187 114 TOTAL DES CHARGES IMMOBILIÈRES NON RÉCUPÉRABLES 2 367 902 2 101 392 CHARGES IMMOBILIÈRES RÉCUPÉRABLES 2024 2023 Impôts et taxes diverses 1 809 330 1 876 905 Charges immobilières refacturables 2 988 169 3 131 899 Autres charges refacturables 71 624 57 058 TOTAL DES CHARGES IMMOBILIÈRES RÉCUPÉRABLES 4 869 124 5 065 862 CHARGES D’EXPLOITATION 2024 2023 Honoraires Commissaires aux comptes 25 283 22 476 Honoraires Notaires 0 6 227 Honoraires Dépositaire 18 671 12 000 Frais d’acquisition des immeubles -9 120 803 392 Frais de cession des immeubles 80 000 12 900 Autres frais 211 374 112 414 Contribution économique territoriale 47 534 59 263 Impôt sur les revenus étrangers 648 346 157 897 TOTAL DES HONORAIRES ET AUTRES FRAIS 1 022 087 1 186 569 DIVERSES CHARGES D’EXPLOITATION 2024 2023 Indemnisation du Conseil de surveillance 24 000 24 000 Charges diverses 4 76 TOTAL DES DIVERSES CHARGES D’EXPLOITATION 24 004 24 076 COMMISSIONS VERSÉES À LA SOCIÉTÉ DE GESTION 2024 2023 Commissions gestion immobilière 1 692 408 1 641 606 Commissions gestion administrative Commissions sur arbitrages 50 000 5 375 Commissions de souscription 93 254 5 069 036 TOTAL DES COMMISSIONS DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION 1 835 662 6 716 018 Décomposition des emprunts – clôture au 31 décembre 2024 (en €) VENTILATION PAR MATURITÉ RÉSIDUELLE JUSQU’À 1 AN [1-5 ANS] > 5 ANS TOTAL Emprunt à taux fixe - - - - Emprunts amortissables - - - - Emprunts « in fine » - - - - Emprunt à taux variable 31 000 000 - - 31 000 000 Emprunts amortissables - - - - Emprunts « in fine » 31 000 000 - - 31 000 000 TOTAL 31 000 000 - - 31 000 000 VENTILATION PAR NATURE D’ACTIFS EXERCICE 2024 EXERCICE 2023 Emprunts immobiliers 31 000 000 29 000 000 Autres emprunts - - TOTAL 31 000 000 29 000 000 AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 37 Financement 2024 (en €) AU 31/12/2024, CET EMPRUNT A ÉTÉ UTILISÉ COMME SUIT : Montant de la dette totale 40 000 000 Montant tiré au 31/12/2024 31 000 000 Intérêts sur tirage 291 970 Commissions de non-utilisation 50 925 Étalement du CAP 149 240 Intérêts Swap - Facilité de caisse - Ratio LTV < 25 % Respecté Ratio ICR > 300 % Respecté Engagements hors bilan 2024 (en €) 31/12/2024 31/12/2023 Engagements reçus Ligne de crédit non tirée 9 000 000 11 000 000 CAP 1 343 799 2 354 363 Garanties données Promesse d’affectation hypothécaire 46 575 000 40 400 000 Aval, caution Cautions reçues des locataires 1 310 960 1 589 561 38 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 3 – LES AUTRES INFORMATIONS L’ÉVOLUTION PAR PART DES RÉSULTATS FINANCIERS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES Résultats financiers par part (en €) % DU % DU % DU % DU % DU TOTAL TOTAL TOTAL TOTAL TOTAL 2020 2021 2022 2023 2024 DES DES DES DES DES REVENUS REVENUS REVENUS REVENUS REVENUS Revenus Recettes locatives brutes 12,13 88,57 % 11,77 83,53 % 10,89 85,59 % 10,91 65,16 % 11,31 87,60 % Produits financiers avant P.L. 0,75 5,49 % 0,92 6,54 % 0,51 4,01 % 1,77 10,58 % 1,46 11,33 % Produits divers 0,81 5,94 % 1,40 9,97 % 1,32 10,35 % 4,07 24,28 % 0,14 1,07 % Total 13,69 100,00 % 14,09 100,00 % 12,72 100,00 % 16,75 100,00 % 12,91 100,00 % Charges Commissions de gestion 1,93 14,09 % 2,49 17,70 % 2,26 17,74 % 4,63 27,64 % 1,18 9,11 % Autres frais de gestion 0,69 5,05 % 1,22 8,65 % 0,69 5,41 % 1,00 5,99 % 0,99 7,64 % Entretien du patrimoine 0,16 1,13 % 0,48 3,37 % 0,27 2,12 % 0,53 3,14 % 0,15 1,15 % Charges locatives 0,60 4,37 % 0,52 3,71 % 0,83 6,56 % 0,83 4,94 % 1,14 8,81 % non récupérables Sous-total charges externes 3,38 24,64 % 4,71 33,42 % 4,05 31,83 % 6,99 41,71 % 3,46 26,71 % Amortissements nets Patrimoine 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % Autres 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % Provisions nettes Pour travaux 0,25 1,81 % 0,28 1,99 % 0,31 2,41 % -1,20 -7,16 % -0,11 -0,84 % Autres 0,54 3,93 % 0,14 1,02 % 0,15 1,16 % 0,07 0,40 % 0,27 2,07 % Sous-total charges internes 0,79 5,74 % 0,43 3,02 % 0,46 3,58 % -1,13 -6,77 % 0,16 1,23 % Total des charges 4,17 30,38 % 5,14 36,44 % 4,51 35,41 % 5,86 34,94 % 3,62 27,94 % RÉSULTAT COURANT 9,52 69,56 % 8,96 63,62 % 8,21 64,57 % 10,89 65,04 % 9,29 71,96 % Variation du report à nouveau 0,52 3,81 % -0,04 -0,26 % -0,79 -6,19 % 0,99 5,93 % 0,29 2,27 % Revenus distribués 9,00 65,75 % 9,00 63,88 % 9,00 70,76 % 9,90 59,11 % 9,00 69,72 % avant prélèvement libératoire Revenus distribués 9,00 65,75 % 9,00 63,88 % 9,00 70,75 % 9,69 57,85 % 8,89 68,87 % après prélèvement libératoire AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 39 INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES ISSUES DE LA « DIRECTIVE EUROPÉENNE AIFM » ▢Gestion de la liquidité ▢Les informations Article 318-44 du Règlement général de l’AMF et article 16 sur les rémunérations (« AIFM ») de la directive 2011/61/UE. AEW s’est dotée d’une politique de rémunération conforme AEW dispose d’une procédure de gestion de la liquidité décri- aux prescriptions issues de la transposition en France de la vant les modalités d’application pour chaque type de SCPI. « directive européenne AIFM ». Cette politique vise à mettre en La SCPI est un produit de placement long terme. Le capital place et à maintenir, pour les collaborateurs dont les activités que recevra le souscripteur lors de la vente des parts, du retrait professionnelles ont une incidence substantielle sur le profil des parts ou de la liquidation de la SCPI dépend de l’évolution de risque de la Société de gestion et/ou le profil de risque du marché immobilier. des fonds gérés, des pratiques de rémunération compatibles Lorsque la Société de gestion constate que les demandes avec une gestion saine et efficace des risques et reflétant les de retraits inscrites depuis plus de douze mois sur le registre, principes et valeurs du groupe AEW SA en matière de rému- représentent au moins 10 % des parts émises par la société, nération. elle en informe sans délai l’Autorité des marchés financiers. Pour déterminer le périmètre de la population concernée, une Dans les deux mois à compter de cette information, la Société analyse des fonctions et responsabilités professionnelles a été de gestion convoque une Assemblée Générale Extraordinaire réalisée afin d’évaluer les fonctions susceptibles d’influencer et lui propose toute mesure appropriée comme la cession par- de manière significative, le profil de risque de la Société de tielle du patrimoine ou la constitution d’un fonds de réserve. gestion et/ou le profil de risque des FIA gérés et identifier, en Si la Société de gestion constate des demandes de retrait conséquence, les « preneurs de risques » au sens de la régle- importantes (5 % de décollecte pendant 2 mois consécutifs), mentation en vigueur. une action spécifique est mise en œuvre auprès des réseaux distributeurs pour commercialiser les SCPI et permettre d’as- La performance des dirigeants est évaluée sur la définition et surer leur liquidité. la mise en œuvre de la stratégie de l’entreprise, la capacité à développer des offres de services performantes, à partir Les actifs considérés comme non liquides représentent de critères quantitatifs tels que l’évolution des résultats éco- 100 % de l’actif de la SCPI. Le délai nécessaire pour vendre nomiques de l’entreprise et de critères qualitatifs comme le un actif immobilier est habituellement estimé à environ 5 mois. développement de la cohésion sociale des équipes et de la Néanmoins, dans un contexte de fort ralentissement des tran- culture d’entreprise ou le respect des politiques Conformité sactions sur les différents marchés immobiliers, il pourrait être et Risques. sensiblement supérieur. La performance des fonctions de gestion est évaluée de façon à aligner les intérêts du client avec ceux du gérant, et de la ▢Le profil de risque actuel de la SCPI Société de gestion sur la base de critères quantitatifs quand et les systèmes de gestion de ceux-ci peuvent être objectivés mais aussi de critères qualita- portefeuille pour gérer ces risques tifs comme l’évaluation de la satisfaction client, la contribution La SCPI AEW OPPORTUNITÉS EUROPE investit en immobilier au bon fonctionnement de l’entreprise, tels que le dévelop- d’entreprise dans un marché immobilier très concurrentiel, pement de nouvelles expertises ou celui de l’efficacité opé- conséquence des taux très bas sur les autres produits d’inves- rationnelle. tissement. La collecte est particulièrement dynamique. Dans Dans tous les cas, AEW veille à maintenir une répartition ce contexte les délais d’investissement peuvent être allongés. appropriée entre le salaire fixe et la rémunération variable. La cession rapide des actifs immobiliers pourrait être défavo- L’entreprise s’assure, en outre, que la partie fixe de la rému- rable aux associés (vente à prix décoté). Ainsi, le risque de nération représente une part suffisamment élevée de la rému- marché, recouvrant les investissements, la santé financière des nération globale. locataires et la valorisation des actifs immobiliers, est le risque le plus sensible dans cette période économique troublée. En conformité avec la réglementation et afin de garantir l’ali- gnement entre les collaborateurs et les investisseurs et AEW, la rémunération variable de la population identifiée(1), dès lors qu’elle dépasse un certain seuil, est pour partie différée et pour partie attribuée sous forme d’instrument financier sur une période de 3 ans minimum, avec une acquisition au pro- rata temporis. (1) La population identifiée d’AEW comprend les catégories de personnel suivantes : la direction générale, les preneurs de risques et les personnes exerçant une fonction de contrôle, ainsi que tout employé qui, au vu de sa rémunération globale, se situe dans la même tranche de rémunération que la direction générale et les preneurs de risques, dont les activités professionnelles ont une incidence significative sur le profil de risque d’AEW et/ou des produits gérés par celle-ci. 40 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 La fonction de surveillance requise par la réglementation est ▢Effet de levier assurée par le Conseil d’Administration d’AEW SA qui valide la politique de rémunération, dans la mesure où AEW, est consti- Le levier d’une SCPI est exprimé sous la forme d’un ratio entre tuée sous forme de Société par Actions Simplifiée. l’exposition de cette SCPI et sa valeur de réalisation. Deux méthodes sont appliquées pour le calcul de son exposition : AEW communique annuellement, en conformité avec la régle- ◼ la méthode dite « brute » : l’exposition correspond à mentation applicable, des éléments quantitatifs et globaux sur la valeur de réalisation augmentée le cas échéant des la rémunération de son personnel, à savoir : emprunts bancaires, des comptes courants d’associés et ◼ rémunérations fixes 2024 versées à l’ensemble des colla- des crédits-bails, et diminuée de la trésorerie ou équivalent borateurs : 24 515 285 € ; et de la valeur des contrats financiers ; ◼ rémunérations variables acquises au titre de 2024 (mon- ◼ la méthode dite de « l’engagement » : l’exposition corres- tants non différés et différés) pour l’ensemble des collabo- pond à la valeur de réalisation augmentée le cas échéant rateurs : 5 393 027 €. des emprunts bancaires, des comptes courants d’asso- L’effectif total en 2024 était de 333 collaborateurs. ciés et des crédits-bails. Cette valeur est diminuée le cas échéant de la valeur des contrats financiers. Les collaborateurs dont les activités professionnelles ont une incidence substantielle sur le profil de risque d’AEW Le calcul de levier tient compte uniquement des disponibilités et/ou des véhicules gérés sont identifiés comme des « pre- de la SCPI. neurs de risques ». LEVIER SELON MÉTHODE BRUTE = 131 % Le « personnel identifié » à ce titre correspondait en 2024 LEVIER SELON MÉTHODE DE L’ENGAGEMENT = 125 % à 41 collaborateurs. La rémunération fixe et variable acquise au titre de 2024 (mon- ▢Experts immobiliers tants non différés et différés) de cette catégorie de collabora- teurs s’établissait comme suit : Les experts immobiliers de la SCPI agissent en tant qu’experts ◼ gérants et autres personnes ayant un impact direct et externes en évaluation immobilière. Les experts immobiliers significatif sur le profil de risque des véhicules gérés : disposent d’un contrat d’assurance Responsabilité Civile 6 454 900 € ; Professionnelle dans les conditions suivantes : ◼ autres personnels identifiés : 1 730 000 €. ◼ Expert en évaluation CUSHMAN & WAKEFIELD Les informations sur les rémunérations, prévues à l’article 107 Responsabilité à hauteur de 1,5 M€ maximum du règlement délégué 231/2013 ne sont pas réparties selon les fonds gérés, dans la mesure où les informations néces- saires pour cette ventilation n’existent pas. AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 41 INFORMATIONS REQUISES PAR LES RÈGLEMENTS UE 2019/2088 ET UE 2020/852 (« TAXONOMIE ») Dénomination du produit : SCPI AEW OPPORTUNITÉS EUROPE Identifiant d’entité juridique : 969500E8V6KI4WN88022 ▢Caractéristiques environnementales et/ou sociales Ce produit financier avait-il un objectif d’investissement durable ? Oui Non  Il a réalisé des investissements durables  Il promouvait des caractéristiques ayant un objectif environnemental : ___ % environnementales et/ou sociales (E/S) et bien qu’il n’ait pas eu d’objectif d’investissement  dans des activités économiques durable, il présentait une proportion de 58 % qui sont considérées comme durables d’investissements durables sur le plan environnemental au titre de la taxonomie de l’UE  ayant un objectif environnemental et réalisés dans des activités économiques  dans des activités économiques qui sont considérées comme durables qui ne sont pas considérées comme sur le plan environnemental au titre durables sur le plan environnemental de la taxonomie de l’UE au titre de la taxonomie de l’UE  ayant un objectif environnemental et réalisés dans des activités économiques qui ne sont pas considérées comme durables sur le plan environnemental au titre de la taxonomie de l’UE  ayant un objectif social  Il a réalisé des investissements durables  Il promouvait des caractéristiques E/S, mais ayant un objectif social : ___ % n’a pas réalisé d’investissements durables Dans quelle mesure les caractéristiques ◼ Amélioration de la performance ESG globale en exploi- environnementales et/ou sociales promues tation. par ce produit financier ont-elles – Amélioration de 20 points de la note ESG ou atteinte de la note seuil pour la poche d’actifs à potentiel été atteintes ? d’amélioration, dits « Best in progress ». Les caractéristiques environnementales promues par la SCPI Des plans d’action, avec le cas échéant les CAPEX asso- sont les suivantes : ciés, ont été définis pour tous les actifs de la catégorie ◼ Réduction de la consommation totale d’énergie des « Best in progress ». Ils sont progressivement mis en bâtiments tertiaires existants de plus de 1 000 m2 , œuvre en gestion, afin d’améliorer la note moyenne de de 40 % avant 2030 ou objectif d’être inférieur à un seuil la poche « Best in progress » et atteindre la note seuil de consommations énergétiques en valeur absolue. de 50/100 dans les 3 ans à compter de juillet 2023. Les actifs soumis au décret tertiaire sous le contrôle opéra- La note moyenne de la poche « Best in progress » a aug- tionnel d’AEW ont fait l’objet d’un audit énergétique des- menté durant l’année 2024. En effet, la mise en place des tiné à produire un plan d’action énergétique, permettant plans d’action et l’évolution des valeurs d’expertises ont de réduire les consommations de 40 % d’ici à 2030. Les fait augmenter la note moyenne initiale de 10,2 points. actions d’économies d’énergie étant intégrées au plan de – Maintien a minima de la note ESG globale de la poche travaux sont réalisées progressivement. d’actifs performants, dits « Best in class ». De même ◼ Réduction des risques environnementaux, notamment des plans d’action, avec le cas échéant les CAPEX amiante et pollution des sols. associés, ont été définis pour pérenniser leurs per- Il est visé à ce que 100 % des nouvelles acquisitions fassent formances. l’objet d’un audit environnemental. En cas de risque maté- La note moyenne de la poche « Best in class » a dimi- riel lié à l’amiante ou la pollution des sols avec risques pour nué durant l’année 2024 En effet, l’actualisation des les occupants, des plans d’action sont définis. Durant l’an- valeurs d’expertises a fait baisser la note moyenne ini- née 2024, la SCPI n’a pas réalisé de nouvelle acquisition. tiale de 0,58 point. 42 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 ◼ Audit ESG sur tout le portefeuille (hors actifs sur liste Les caractéristiques environnementales promues par le pro- d’arbitrage). duit financier contribuent aux objectifs environnementaux 100 % des actifs du portefeuille ont fait l’objet d’un audit énoncés à l’article 9 du règlement « Taxonomie » suivants : ESG et d’un plan d’action ESG. Le suivi de la performance ◼ atténuation du changement climatique ; ESG sera réalisé en phase d’exploitation pour tous les actifs. ◼ prévention et réduction de la pollution. Quelle a été la performance des indicateurs de durabilité ? THÈME INDICATEUR VALEUR 2022 UNITÉ VALEUR 2023 UNITÉ VALEUR 2024 UNITÉ % bâtiments tertiaires de plus de 0 % 41 % 71 % 1 000 m2 avec audit énergétique(1) % bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m2 avec audit énergétique 0 % 41 % 71 % Énergie et plan d’action énergétique(1) % bâtiments ayant déjà atteint l’objectif de réduction des 0 % 0 % 0 % consommations énergétiques(1) % en valeur des bâtiments avec NA : pas d’acquisition 100 % 100 % % audit environnemental phase 1(2) en 2024 Environnement % en valeur des bâtiments avec NA : pas d’acquisition audit environnemental phase 1 100 % 100 % % en 2024 et plan d’action nécessaire défini(2) % en valeur des bâtiments avec Performance clauses ESG dans les contrats 85,33 % 94 % 98 % ESG des Property Managers Notation ESG du portefeuille NA 51/100 Note/100 (1) Périmètre couvert : actifs soumis au décret tertiaire, soit 62 % des actifs de la SCPI en valeur. (2) Périmètre couvert : acquisition de l’année 2024. … Et par rapport aux périodes précédentes ? Ces investissements durables contribuent aux objectifs sui- vants énoncés à l’article 9 du règlement « Taxonomie » : Les indicateurs de l’année précédente sont présentés ci-dessus. ◼ atténuation du changement climatique ; Quels étaient les objectifs des investissements ◼ utilisation durable et protection des ressources aquatiques durables que le produit financier entendait et marines. notamment réaliser et comment les Dans quelle mesure les investissements durables investissements durables effectués que le produit financier a notamment réalisés y ont-ils contribué ? n’ont-ils pas causé de préjudice important à Les objectifs d’investissement durable que le produit financier un objectif d’investissement durable sur le plan entendait partiellement réaliser étaient : environnemental ou social ? ◼ actifs immobiliers équipés de systèmes hydro-économes Afin de s’assurer que les investissements durables réalisés permettant de réduire les consommations d’eau : 10 % de par le fonds ne causent pas de préjudice important (principe la totalité des investissements ; DNSH), la SCPI applique, conformément à la réglementation, le ◼ actifs alignés avec l’Accord de Paris, via la trajectoire de filtre des indicateurs obligatoires et optionnels des Principales décarbonation CRREM(3) : 10 % de la totalité des investis- Incidences Négatives retenus par AEW (cf. tableaux 1 et 2 de sements. l’annexe I des RTS). AEW a défini des seuils pour chacun de Au 31 décembre 2024, les investissements durables réalisés ces indicateurs PAI dans son annexe « Critères d’examen tech- par le produit financier s’élevaient à 58 % de la totalité des niques applicables », disponible sur demande. investissements : Comment les indicateurs concernant les incidences néga- ◼ actifs immobiliers équipés de systèmes hydro-économes : tives ont-ils été pris en considération ? 19 % de la totalité des investissements ; Ces indicateurs sont inclus dans la grille ESG d’AEW, et leur ◼ actifs alignés avec l’Accord de Paris, via la trajectoire de évolution est suivie durant la gestion des actifs. décarbonation CRREM : 38 % de la totalité des investisse- ments ; ◼ actifs alignés à la taxonomie : 1 % de la totalité des inves- tissements. Les bâtiments disposant d’équipements hydro-économes contribuent à réduire la consommation d’eau et à améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments, donc à réduire les émissions de gaz à effet de serre. Les bâtiments alignés avec l’Accord de Paris contribuent à réduire les émissions de gaz à effet de serre. (3) Le Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) fournit au secteur de l’immobilier des voies de décarbonisation transparentes, fondées sur des données scientifiques et conformes aux objectifs climatiques de Paris, qui consistent à limiter l’augmentation de la température mondiale à 1,5 °C. AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 43 Les investissements durables étaient-ils conformes aux Comment ce produit financier a-t-il pris principes directeurs de l’OCDE à l’intention des entre- en considération les principales incidences prises multinationales et aux principes directeurs des négatives sur les facteurs de durabilité ? Nations unies relatifs aux entreprises et aux droits de l’Homme ? Durant l’année 2024, ce produit financier a respecté ses enga- Tous les investissements ont été réalisés en Europe, ce qui gements en matière de prise en compte des principales inci- implique que les entreprises et les promoteurs ont respecté dences négatives : les réglementations européennes, y compris toutes les régle- ◼ lors de l’acquisition des actifs, en réalisant des études tech- mentations relatives aux droits de l’Homme, à l’environnement, niques, environnementales et énergétiques qui ont permis à la santé, à la sécurité, au travail, à la fiscalité, aux incitations d’identifier les principaux risques environnementaux éven- financières, aux questions sociales, etc. tuels, et de définir, si besoin les plans d’action permettant Les principes directeurs de l’OCDE pour les entreprises mul- de les réduire ; tinationales et les principes directeurs des Nations unies rela- ◼ en gestion, à travers la mise en œuvre progressive des tifs aux entreprises et aux droits de l’Homme sont inclus dans plans d’action énergétiques et ESG. la politique ISR de la Société de gestion de la SCPI, qui est Les indicateurs de reporting sur les principales incidences annexée aux contrats de « Property Management ». négatives sont présentés dans l’annexe « Modèle de décla- ration des principales incidences négatives sur la durabilité » jointe au rapport annuel du fonds. Quels sont les principaux investissements de ce produit financier ? INVESTISSEMENTS LES PLUS IMPORTANTS SECTEUR % D’ACTIFS PAYS Rivas Futura Commerce 8,94 % Espagne Vistahermosa Commerce 6,74 % Espagne Hamburg, Frankenstraße 18-20 (Frankenquai) Bureau 4,95 % Allemagne Köln, Erna-Scheffler-Straße 1 (KölnCubus) Bureau 4,24 % Allemagne Massy – Le Gaïa Bureau 4,16 % France Lyon – Le Bonnel Bureau 3,55 % France Bordeaux – Plaza 1 Bureau 3,45 % France Pamplona, P.C. Galaria – La Morea Commerce 3,42 % Espagne Köln, Mevissenstraße 1-3 (Grand SLAM) Bureau 3,34 % Allemagne Courbevoie La Défense – Tour Prisma Bureau 3,22 % France Marseille – La Canebière Bureau 3,21 % France Nantes – Atlantica Bureau 3,15 % France Massy – Hélios Bureau 3,06 % France Suresnes – Gambetta Bureau 2,03 % France Plérin – Pont à l’Anglais Commerce 1,98 % France 44 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 Quelle était la proportion d’investissements liés à la durabilité ? Sur la période 2024, la SCPI a réalisé 87 % d’investissements durables. Quelle était l’allocation des actifs ? Autres #1A Durables 58 % environnements #1 Alignés sur les 57 % caractéristiques E/S 86 % #1B Autres Alignés sur la Investissements caractéristiques E/S Taxonomie 1 % 28 % #2 Autres 14 % La catégorie #1 Alignés sur les caractéristiques E/S La catégorie #1 Alignés sur les caractéristiques E/S inclut les investissements du produit financier utilisés comprend : pour atteindre les caractéristiques environnementales ◼ la sous-catégorie #1A Durables couvrant les investisse- ou sociales promues par le produit financier. ments durables ayant des objectifs environnementaux ou sociaux ; La catégorie #2 Autres inclut les investissements restants ◼ la sous-catégorie #1B Autres caractéristiques E/S du produit financier qui ne sont ni alignés sur les carac- couvrant les investissements alignés sur les caractéris- téristiques environnementales ou sociales ni considérés tiques environnementales ou sociales qui ne sont pas comme des investissements durables. considérés comme des investissements durables. La part des investissements du fonds alignés avec les carac- Dans quelle mesure les investissements téristiques E/S (catégorie #1) est de 86 %, ce qui correspond durables ayant un objectif environnemental aux investissements dans les actifs immobiliers. étaient-ils alignés sur la taxonomie de l’UE ? La catégorie #1 Alignés sur les caractéristiques E/S com- prend : La part d’investissements durables alignés sur la taxonomie ◼ la sous-catégorie #1A Durables couvrant les investisse- européenne est de 1 %. ments durables ayant des objectifs environnementaux ou Le produit financier a-t-il investi dans des activités sociaux : 58 % liées au gaz fossile et/ou à l’énergie nucléaire – actifs équipés d’équipements hydro-économes : 19 % ; qui sont conformes à la taxonomie de l’UE(1) ? – actifs alignés avec l’Accord de Paris : 38 % ; – actifs alignés avec la taxonomie, objectif limitation : 1 % ; ◼ la sous-catégorie #1B Autres caractéristiques couvrant Oui les investissements alignés sur les caractéristiques environ- nementales ou sociales qui ne sont pas considérés comme  Dans le gaz fossile des investissements durables : 28 %. Dans quels secteurs économiques  Dans l’énergie nucléaire les investissements ont-ils été réalisés ? Non Les investissements ont été réalisés dans les secteurs suivants : ◼ actifs immobiliers en Europe : bureau, logistique, commerce et parking. (1) Les activités liées au gaz fossile et/ou au nucléaire ne seront conformes à la taxonomie de l’UE que si elles contribuent à limiter les changements climatiques (« atténuation du changement climatique ») et ne causent pas de préjudice important à aucun objectif de la taxonomie de l’UE – voir la note explicative dans la marge de gauche. L’ensemble des critères applicables aux activités économiques dans les secteurs du gaz fossile et de l’énergie nucléaire qui sont conformes à la taxonomie de l’UE sont définis dans le règlement délégué (UE) 2022/1214 de la Commission. AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 45 Les graphiques ci-dessous font apparaître en bleu le pourcentage d’investissements alignés sur la taxonomie de l’UE. Étant donné qu’il n’existe pas de méthodologie appropriée pour déterminer l’alignement des obligations souveraines(1) sur la taxonomie, le premier graphique montre l’alignement sur la taxonomie par rapport à tous les investissements du produit financier, y compris les obligations souveraines, tandis que le deuxième graphique représente l’alignement sur la taxonomie uniquement par rapport aux investissements du produit financier autres que les obligations souveraines. Alignement des investissements sur la taxonomie, Alignement des investissements sur la taxonomie, obligations souveraines incluses(1) hors obligations souveraines incluses(1) Chiffre Chiffre 1% 99 % 1% 99 % d’affaires d’affaires CAPEX 44 % 56 % CAPEX 44 % 56 % OPEX 2% 98 % OPEX 2% 98 % Alignés sur la taxonomie (hors gaz et nucléaire) Non alignés sur la taxonomie Ce graphique représente 100 % des investissements. (1) Aux fins de ces graphiques, les « obligations souveraines » comprennent toutes les expositions souveraines. Quelle était la proportion d’investissements Quelles mesures ont été prises pour atteindre réalisés dans des activités transitoires les caractéristiques environnementales et/ou et habilitantes ? sociales au cours de la période de référence ? Non applicable. Les mesures prises pour respecter les caractéristiques envi- Comment le pourcentage d’investissements ronnementales sont les suivantes : ◼ mise en place de systèmes de suivi des consommations alignés sur la taxonomie de l’UE a-t-il évolué par rapport aux périodes de référence précédentes ? énergétiques ; ◼ réalisation d’une cartographie ESG des actifs du fonds ; Le pourcentage a augmenté de 1 point. Au 31 décembre 2024, ◼ réalisation des évaluations des risques climatiques et audits deux actifs étaient issus du top 15 % des bâtiments les plus de résilience ; performants énergétiquement et avaient un niveau d’exposi- ◼ l’acquisition, réalisations d’audits techniques, environne- tion à un ou plusieurs aléas climatiques faibles. mentaux, énergétiques et d’audits ESG ; ◼ définition le cas échéant de plans d’action énergétiques Quelle était la proportion d’investissements et ESG ; durables ayant un objectif environnemental ◼ en gestion, mise en œuvre des éventuels plans d’action. qui n’étaient pas alignés sur la taxonomie de l’UE ? Quelle a été la performance de ce produit financier par rapport à l’indice de référence ? La part d’investissements durables ayant un objectif environnemental qui n’étaient pas alignés sur la taxonomie Non applicable. européenne est de 57 %. En quoi l’indice de référence différait-il Quelle était la proportion d’investissements d’un indice de marché large ? durables sur le plan social ? Non applicable. Non applicable. Quelle a été la performance de ce produit financier Quels étaient les investissements inclus dans au regard des indicateurs de durabilité visant à déterminer l’alignement de l’indice de référence la catégorie « autres », quelle était leur finalité sur les caractéristiques environnementales et des garanties environnementales ou ou sociales promues ? sociales minimales s’appliquaient-elles à eux ? Non applicable. Ces investissements correspondent aux liquidités, supports monétaires ou créances détenues par la SCPI, à des fins d’in- Quelle a été la performance de ce produit financier vestissement ou de distribution, pour lesquelles les considé- par rapport à l’indice de référence ? rations ESG ne sont pas applicables. Non applicable. Il n’existe pas de garanties minimales pour ces investisse- ments. Quelle a été la performance de ce produit financier par rapport à l’indice de marché large ? Non applicable. 46 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 DÉCLARATION DES PRINCIPALES INCIDENCES NÉGATIVES SUR LA DURABILITÉ « SUSTAINABLE FINANCE DISCLOSURE REGULATION (SFDR) » Tableau 1 – Déclaration relative aux principales Le fonds prend en compte les principaux impacts négatifs sur incidences négatives des décisions les facteurs de durabilité qui sont traditionnels pour les actifs d’investissement sur les facteurs de durabilité immobiliers, tels que : ◼ l’efficacité énergétique ; Acteur des marchés financiers : SCPI AEW OPPORTUNITÉS ◼ les activités des locataires en relation avec les combustibles EUROPE – LEI : 969500E8V6KI4WN88022 fossiles ; Résumé ◼ la biodiversité (artificialisation des sols). LA SCPI AEW OPPORTUNITÉS EUROPE prend en considé- Lors des études en vue de l’acquisition des actifs par le fonds, ration les principales incidences négatives de ses décisions l’impact de l’actif sur ces facteurs de durabilité est évalué et, d’investissement sur les facteurs de durabilité. Le présent pendant la gestion, un plan d’action est mis en œuvre pour document est la déclaration consolidée relative aux princi- réduire ces impacts. pales incidences négatives sur les facteurs de durabilité de Conformément à l’article 11 (2) du règlement SFDR, les infor- la SCPI AEW OPPORTUNITÉS EUROPE. mations afférentes seront divulguées dans le rapport annuel La présente déclaration relative aux principales incidences du fonds, visé à l’article 22 de la directive 2011/61/UE. négatives sur les facteurs de durabilité couvre une période de Description des principales incidences négatives référence allant du 1er janvier au 31 décembre 2024. sur les facteurs de durabilité Voir la politique sur les principales incidences néga- tives disponible sur le site internet d’AEW à l’adresse : www.aewpatrimoine.com/nos-engagements-esg Indicateurs applicables aux investissements dans des actifs immobiliers MESURES PRISES, MESURES INDICATEUR ÉLÉMENT INCIDENCES INCIDENCES PRÉVUES ET CIBLES DÉFINIES D’INCIDENCES NÉGATIVES EXPLICATION DE MESURE 2024 2023 POUR LA PÉRIODE SUR LA DURABILITÉ DE RÉFÉRENCE SUIVANTE 17. Part d’investissement Exposition dans des actifs à des immobiliers utilisés Il n’y a pas d’actif Combustibles combustibles pour l’extraction, le 0% 15 % hébergeant fossiles fossiles via stockage, le transport des activités fossiles des actifs ou la production de immobiliers combustibles fossiles S’agissant La performance énergétique 18. d’immeubles des immeubles est améliorée Exposition Part d’investissement existants, le seuil régulièrement à l’aide de plans à des actifs dans des actifs Efficacité DPE B correspondant d’action énergétique. immobiliers immobiliers 82 %(1) 85,6 % énergétique aux actifs efficients Pour les immeubles tertiaires inefficaces inefficaces sur le plan est très exigeant, anciens de plus de 1 000 m2, sur le plan énergétique ce qui explique un objectif d’économies d’énergie énergétique le faible taux de 40 % à 2030 est fixé. (1) Taux de couverture réel : 76 % des actifs en valeur. En l’absence d’information, l’hypothèse défavorable (actif inefficace) a été retenue. Autres indicateurs relatifs aux principales Politiques d’engagement incidences négatives sur les facteurs de durabilité Voir la politique sur les principales incidences négatives L’indicateur supplémentaire retenu est la biodiversité avec disp onible sur le site internet d ’AE W à l ’adres se : le calcul du taux d’artificialisation des sols du fonds selon la www.aewpatrimoine.com/nos-engagements-esg formule suivante : Références aux normes internationales ◼ part de surface non végétale (surfaces des sols sans végéta- tion, ainsi que des toitures, terrasses et façades non végéta- Voir la politique sur les principales incidences néga- lisées) dans la surface totale des parcelles de tous les actifs. tives disponible sur le site internet d’AEW à l’adresse : www.aewpatrimoine.com/nos-engagements-esg Description des politiques visant à identifier et hiérarchiser les principales incidences Comparaison historique négatives sur les facteurs de durabilité Non applicable. Voir la politique sur les principales incidences négatives disp onible sur le site internet d ’AE W à l ’adres se : www.aewpatrimoine.com/nos-engagements-esg AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 47 Tableau 2 – Indicateurs climatiques, et autres indicateurs liés à l’environnement, supplémentaires INDICATEURS APPLICABLES AUX INVESTISSEMENTS DANS DES ACTIFS IMMOBILIERS INCIDENCE MESURES PRISES, NÉGATIVE SUR MESURES PRÉVUES INCIDENCE DES FACTEURS ÉLÉMENT INCIDENCES INCIDENCES INCIDENCES ET CIBLES DÉFINIES NÉGATIVE SUR EXPLICATION DE DURABILITÉ DE MESURE 2024 2023 2022 POUR LA PÉRIODE LA DURABILITÉ (QUALITATIVE OU DE RÉFÉRENCE QUANTITATIVE) SUIVANTE Émissions de GES de niveau 1 générées par des actifs immobiliers Émissions de GES de niveau 2 générées par des Émissions 18. actifs immobiliers de gaz à effet Émissions Non retenu de serre de GES Émissions de GES de niveau 3 générées par des actifs immobiliers Total des émissions de GES générées par des actifs immobiliers Consommation 19. d’énergie Consommation Intensité de des actifs Non retenu d’énergie consommation immobiliers d’énergie détenus, en GWh/m2 Part des actifs immobiliers qui n’est pas équipée 20. d’installations Production de tri des déchets Déchets Non retenu de déchets ni couverte par d’exploitation un contrat de valorisation ou de recyclage des déchets Part des matières premières (hors matériaux 21. récupérés, recyclés Consommation ou biosourcés) de matières dans le poids total Consommation premières pour des matériaux Non retenu de ressources des constructions de construction neuves et des utilisés pour rénovations des constructions importantes neuves ou des rénovations importantes Part de surface non végétale (surfaces des sols sans végétation, 22. ainsi que des Biodiversité Artificialisation toitures, terrasses 90 % 88 % 86 % des sols et façades non végétalisées) dans la surface totale des parcelles de tous les actifs 48 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 4 – ORGANISATION DU DISPOSITIF DE CONFORMITÉ ET DE CONTRÔLE INTERNE D’AEW La gérance de la SCPI AEW OPPORTUNITÉS EUROPE est Le dispositif de contrôle repose notamment sur les principes assurée, conformément à ses statuts, par la société AEW, suivants : Société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des ◼ identification des risques inhérents à l’activité ; marchés financiers (AMF). La société AEW a obtenu l’agré- ◼ séparation effective des fonctions des collaborateurs ; ment de l’AMF n° GP 07000043 en date du 10 juillet 2007 et ◼ optimisation de la sécurité des opérations ; s’est mise en conformité avec la « directive européenne AIFM » ◼ couverture globale des procédures opérationnelles ; le 24 juin 2014. ◼ suivi et contrôle des délégataires. Dans le cadre des dispositions prévues par le Règlement Le RCCI rend compte de ses travaux, des principales recom- général de l’AMF, AEW établit et maintient opérationnelle une mandations, et des éventuels dysfonctionnements aux fonction de contrôle périodique distincte et indépendante organes de direction d’AEW. des autres activités d’AEW. Cette fonction est exercée par le Le système de contrôle s’organise autour de plusieurs acteurs : Responsable de la Conformité et du Contrôle Interne (RCCI). ◼ le contrôle de premier niveau est réalisé par les opération- nels sous forme d’auto contrôle ou de personnes dédiées Le RCCI est en charge du dispositif global de contrôle perma- au contrôle ; nent, de la gestion des risques opérationnels et des conflits ◼ le contrôle permanent (deuxième niveau) est opéré par d’intérêts, de la lutte anti-blanchiment et de la déontologie. le RCCI, qui s’assure de la réalisation, de la permanence et Le RCCI contrôle et évalue de manière régulière l’adéquation de la pertinence des contrôles de premier niveau, ainsi que et l’efficacité des politiques. Il s’assure de l’application des du respect des procédures opérationnelles ; procédures opérationnelles, formule des recommandations ◼ le contrôle ponctuel (troisième niveau) est pris en charge à la suite des contrôles opérés et s’assure de leur suivi. En par une entité extérieure à la société, mandatée par les parallèle, il conseille et assiste la société lors des évolutions actionnaires d’AEW. réglementaires. AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 49 5 – RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE À L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE Mesdames, Messieurs, ▢Collecte de capitaux Agissant dans le cadre de sa mission d’assistance et de Dans un marché des SCPI toujours anxiogène, la collecte nette contrôle définie par l’article L. 214-99 du Code monétaire de l’année est nulle. Les souscriptions de parts de nouveaux et financier, le Conseil de surveillance a l’honneur de vous associés (très faibles pour 0,9 M€) ont été entièrement com- présenter son rapport au titre de l’exercice social d’AEW pensées par des retraits. OPPORTUNITÉS EUROPE (anciennement FRUCTIRÉGIONS Au 31 décembre, les parts en attente de retrait s’élèvent à 3,7 % EUROPE) clos le 31 décembre 2024. de la capitalisation de notre SCPI (à comparer à 2,7 % pour l’ensemble des SCPI), ce qui représente de l’ordre de 10 M€ Durant l’exercice 2024, le Conseil de surveillance s’est de souscriptions. réuni à deux reprises, les 14 mars et 26 novembre, afin Soulignons que ces mouvements de retraits de parts relèvent d’examiner notamment les investissements et arbitrages, bien souvent de logiques patrimoniales ou financières et ne l’activité immobilière de notre SCPI et le marché des parts traduisent pas une remise en cause de la stratégie ou de la (collecte, retraits, prix de la part). qualité de gestion de notre SCPI. Le 14 mars 2025, votre Conseil a examiné les projets de comptes annuels au 31 décembre 2024 et de résolutions À cette même date, le prix de souscription en vigueur (175 €) ordinaires et extraordinaires (notamment mécanisme de est inférieur de -6 % à la valeur de reconstitution par part et liquidité et harmonisation des statuts avec les évolutions demeure dans la fourchette réglementaire (il doit évoluer dans réglementaires) pour la présente Assemblée Générale. une fourchette de + ou -10 % par rapport à cette valeur). La Société de gestion nous a fourni toutes les informations Un ajustement du prix de souscription a été opéré en avril 2024 nécessaires à l’exercice de notre mission, dont nous vous afin d’offrir un prix juste et cohérent avec l’évolution des mar- rendons compte. chés immobiliers et tenter de relancer la collecte. Rappelons que votre Conseil de surveillance a accepté plu- En 2024, le marché de l’immobilier d’entreprise en France a sieurs demandes de la Société de gestion afin de relancer la connu une baisse des investissements de 30 % par rapport collecte de notre SCPI (passage en capital variable, augmen- à 2023, dans le sillage des resserrements monétaires effectués tation des frais de souscription et enfin le changement de nom par les banques centrales mi-2022. Cette situation a particu- de notre Société) ; malheureusement nous n’avons pas de lièrement affecté les bureaux en Île-de-France et les fonds relance de la collecte. immobiliers non cotés ont dû ajuster la valeur de leurs actifs, ce qui a impacté leurs performances. La rémunération de la Société de gestion au titre de l’aug- En fin d’année, certains secteurs comme la logistique, le com- mentation de capital s’établit à 93 254 € sur l’exercice 2024, merce ou la santé, montrent des signaux d’une reprise d’acti- dont une très large partie sert à commissionner les réseaux vité et d’une amélioration des valeurs. de distribution. Lorsque nous écrivons ces lignes en avril 2025, la dynamique ▢Arbitrages et investissements positive observée en début d’année en Europe (l’activité de la zone euro a été un peu meilleure que prévue, stimulée La Société de gestion, en accord avec votre Conseil de surveil- notamment par la rupture allemande de rigueur budgétaire lance, a poursuivi sa politique d’arbitrage en se séparant d’un et la performance des actions européennes par rapport à celle actif ne présentant pas de perspectives d’amélioration, pour des actions américaines est à son plus haut niveau), aura été un montant global de 2 M€, générant une moins-value nette de courte durée du fait de tensions économiques et géopoli- de 0,1 M€ mais des perspectives d’économies de charges à tiques qui se multiplient. court terme. Un plan d’arbitrages potentiels a été présenté au Conseil, et nous prenons acte de la poursuite du programme des cessions qui vise à saisir des opportunités et adapter le patrimoine. Nous prenons également acte de la distribution éventuelle de plus-values proposée dans les résolutions. Au regard de la réserve de plus-values négative au 31 décembre 2024 (-239 k€), il faudra donc céder d’autres actifs en plus-value. 50 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 Aucun investissement n’a été réalisé au cours de l’exercice, la (versus 90,37 % en 2023). Le Conseil de surveillance a déli- quasi-absence de collecte et les conditions de marché n’ayant béré sur ces sujets et a procédé à de larges échanges avec pas permis d’identifier des opportunités relutives, y compris la Société de gestion ; nous avons demandé à la Société de par recours à l’endettement. À la clôture de l’exercice, notre gestion de tout faire pour augmenter notre taux d’occupation SCPI est en surinvestissement de 30 M€, soit 11 % de la capi- financier. talisation. Au cours de l’exercice 2024, 231 k€ de travaux impactant le Rappelons que, en contrepartie, notre SCPI est engagée sur compte de résultat ont été réalisés, contre 714 k€ en 2023. un emprunt bancaire souscrit pour un montant total de 31 M€. Par ailleurs, des gros travaux ont été portés en immobilisa- La Société de gestion étant autorisée à recourir à l’emprunt tions, et donc sans impact sur le résultat. Les principaux repré- dans la limite de 25 % de la dernière valeur de réalisation sentent un montant de 1,9 M€. approuvée par l’Assemblée Générale, soit 64 M€ pour l’exer- cice 2024. ▢Résultat et distribution Avec un ratio d’endettement limité à 11,2 %, notre SCPI béné- Les comptes sociaux d’AEW OPPORTUNITÉS EUROPE qui ficie d’une structure financière saine. Une augmentation de vous sont présentés, après vérification et audit du Commis- l’endettement pourrait être envisagée uniquement en cas de saire aux comptes, ont été examinés comme les années pré- différentiel de levier favorable entre les capitaux empruntés cédentes par votre Conseil de surveillance. et les actifs ciblés. Le résultat de notre SCPI s’élève à 14,5 M€, soit une baisse de -1,3 M€ par rapport à 2023. Si les revenus locatifs sont ▢Valeur du patrimoine relativement stables, traduisant une certaine résilience dans Au 31 décembre 2024, la valeur d’expertise du patrimoine un environnement compliqué, l’exercice n’a pas bénéficié s’établit à 268 M€, en baisse de 3 % (en excluant la vente de comme en 2023 d’une reprise sur provision pour gros entre- l’exercice) par rapport à 2023, dans un contexte économique tien de 1,7 M€, et donc d’un impact positif de ce montant sur marqué par des conditions de marché toujours peu favorables. le résultat. Le prix de souscription en vigueur (175 €) demeure dans la La distribution arrêtée à 9,00 € par part peut être mise en pers- fourchette réglementaire de plus ou moins 10 % autour de pective avec un résultat corrigé de 9,30 € par part (calculé sur la valeur de reconstitution. Il se situe 6 % au-dessus de cette un nombre de parts annuel en jouissance). dernière, en cohérence avec la volonté de relancer la collecte. Après affectation du résultat soumise à l’approbation de l’As- semblée Générale Ordinaire, le report à nouveau s’établira à Notre SCPI bénéficie du label ISR (« Investissement Sociale- 4,84 € par part, soit un niveau très confortable de plus de six ment Responsable »), qui implique la mise en œuvre d’audits mois de distribution au rythme actuel. et de plans d’action qui génèrent des investissements pour la SCPI. Le taux de distribution ressort à 4,48 % en 2024, contre 4,30 % Néanmoins, cette démarche vise à préserver la valeur du patri- en 2023. Cette évolution reflète la prise en compte, dans le moine sur le long terme, en limitant l’exposition aux actifs sus- calcul du taux, du prix de souscription révisé à 210 € à compter ceptibles de perdre en attractivité ou en valeur du fait de leur du 1er septembre 2023. Ce taux est présenté avant imposition inadéquation avec les normes environnementales, en répon- à la source des revenus perçus sur les actifs situés en Espagne dant aux attentes des distributeurs et en renforçant l’attractivité et en Allemagne. globale de la SCPI dans un marché toujours plus sélectif. En l’état actuel des prévisions de résultat, la distribution 2025 devrait être stable. Enfin, rappelons que la stratégie d’investissement de notre SCPI cible désormais de manière diversifiée, tout type d’ac- La rémunération perçue par la Société de gestion au titre de la tif immobilier. Notre patrimoine est encore majoritairement gestion immobilière et administrative de notre Société a atteint investi en bureaux (68 %), mais nous visons à horizon 3 ans 1 692 408 € HT, soit 8,7 % des produits locatifs HT encaissés au moins 3 classes d’actifs pesant chacune moins de 50 % conformément aux statuts. de sa valeur totale. ▢Conseil de surveillance ▢Gestion immobilière Suite à une évolution du Code monétaire et financier induite Votre Conseil s’est attaché à surveiller l’évolution de la gestion par une ordonnance publiée en mars 2025, le nombre maxi- du patrimoine immobilier de notre Société. mum de membres de Conseil de surveillance serait désormais La Société de gestion nous a, ainsi, fait part des décisions limité à 12 (contre 15 actuellement dans notre SCPI). significatives prises dans ce domaine ainsi que des modifica- Cette nouvelle disposition fait d’ailleurs l’objet d’une résolution tions apportées à la situation locative des immeubles. en Assemblée Générale Extraordinaire (résolution n° 21) afin Dans le prolongement des tendances observées en 2023, l’an- d’adapter nos statuts. née 2024 s’inscrit dans une phase de léger repli des indica- Il convient de relever que parmi les 4 membres du Conseil de teurs d’occupation, dans un marché locatif toujours contrasté. surveillance dont le mandat arrive à échéance, 3 ont choisi L’activité locative est toutefois restée très active, avec près de de se représenter : M. Serge BLANC, M. Gilles DEVALS et 10 % des surfaces qui ont fait l’objet de négociations. Le diffé- M. Patrick SCHARTZ. rentiel négatif entre libérations et locations d’environ 600 m2 La Société de gestion a par ailleurs enregistré les candidatures est en notre défaveur. En conséquence, le taux moyen d’oc- de 2 autres associés. cupation physique est passé de 89,34 % en 2023 à 89,13 %. Nous vous précisons qu’un seul poste sera à pourvoir (sous En moyenne annuelle, nous constatons également une dimi- réserve de l’adoption de la résolution 21). nution du taux d’occupation financier qui s’est établi à 89,88 % AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 51 Par ailleurs dans le cadre de l’Assemblée Générale Extraordi- Ce fonds, limité à 2 M€, sera alimenté avec des fonds dispo- naire, nous vous proposons de porter de 50 à 75 le nombre nibles provenant des cessions d’actifs, ce qui de facto limitera de parts en pleine propriété que doit détenir un associé pour d’autant leur réinvestissement dans des actifs immobiliers. faire acte de candidature au Conseil de surveillance. Lors de sa réunion, le Conseil de surveillance s’est interrogé sur l’intérêt de la mise en place d’un fonds de remboursement ▢Assemblée Générale Extraordinaire pour notre Société, tout en étant conscient de l’impérieuse Évolutions réglementaires nécessité pour certains associés de vendre leurs parts (décès, divorce, dettes). Il nous est demandé d’acter dans nos statuts différentes évo- lutions réglementaires issues d’ordonnances de juillet 2024 Tous les documents qui vous sont présentés ont été exami- et mars 2025. nés par votre Conseil de surveillance, qui n’a pas d’autres Elles se traduisent par des modifications statutaires : observations à formuler. ◼ de l’article 2 relatif à l’objet social : en autorisant à titre Nous engageons les associés à approuver l’ensemble des accessoire notamment l’acquisition directe ou indirecte, résolutions ordinaires et extraordinaires qui leur sont pro- l’installation, la location ou l’exploitation de tout procédé de posées dans le cadre de l’Assemblée Générale. production d’énergies renouvelables, y compris la revente de l’électricité produite, ainsi que la détention d’actions/ Si vous ne pouvez assister à l’Assemblée Générale, les parts de sociétés de capitaux à responsabilité limitée (SAS quorums minimums étant toujours applicables, pensez à par exemple), ainsi que des SCI de SCI. retourner le formulaire de vote, soit en votant par corres- Ces compléments d’investissements ne sont que des possi- pondance, soit en donnant procuration. bilités offertes et non des obligations, et elles n’impliquent pas un changement de la politique d’investissement de Pour le Conseil de surveillance la SCPI ; Le Président du Conseil de surveillance ◼ de l’article 26 relatif aux pouvoirs du Conseil de surveil- Jean-Philippe RICHON lance : purement technique, la modification concerne les valeurs comptable, de réalisation et de reconstitution, cal- culées par la Société de gestion, qui ne seront plus approu- vées annuellement par l’Assemblée Générale Ordinaire ou modifiées en cours d’exercice avec autorisation du Conseil de surveillance, mais publiées directement par la Société de gestion. Pour notre SCPI cela n’a aucune réelle inci- dence ; ◼ des articles 32, 34 et 35 relatifs aux Assemblées Générales Ordinaires et Extraordinaires : en stipulant que les partici- pations minimums (quorums) de 25 % pour les Assemblées Générales Ordinaires et de 50 % pour les Extraordinaires ne seront plus nécessaires. Cela nous permettra à l’avenir d’éviter des éventuelles nouvelles convocations d’Assem- blées Générales, qui sont génératrices de frais supplé- mentaires pour notre SCPI et qui, en règle générale, ne modifient pas sensiblement la participation ; ◼ des articles 14 et 15, pour ramener la valeur nominale de la part de 153 € à 100 €, afin de permettre techniquement de pouvoir ajuster le prix de la part à la baisse si le marché immobilier venait encore à se tasser. Il s’agit d’une précaution et non d’une prévision, qui ne modifie absolument pas la valeur de notre patrimoine ; ◼ de l’article 22 relatif au Conseil de surveillance, en actant que ce dernier comprendra de 3 à 12 membres, et non plus de 7 à 15. La durée du mandat reste fixée à 3 ans. Mise en place et dotation d’un fonds de remboursement des demandes de retrait La Société de gestion nous propose de mettre en place et de doter un fonds de remboursement qui permettrait de satisfaire certaines demandes de retrait de parts. Ce mécanisme, qui vise en priorité les associés qui souhaitent vendre leurs parts pour un besoin impérieux, est ainsi volontai- rement limité à 137 parts par opération, soit environ 19 500 €, et par associé. 52 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 6 – RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES LE RAPPORT SUR LES COMPTES ANNUELS Exercice clos le 31 décembre 2024 ▢Justification des appréciations À l’Assemblée Générale En application des dispositions des articles L. 821-53 et de la Société Civile de Placement Immobilier R. 821-180 du Code de commerce relatives à la justification AEW OPPORTUNITÉS EUROPE, de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les appréciations suivantes qui, selon notre jugement profession- ▢Opinion nel, ont été les plus importantes pour l’audit des comptes annuels de l’exercice. En exécution de la mission qui nous a été confiée par l’As- semblée Générale, nous avons effectué l’audit des comptes Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte annuels de la Société Civile de Placement Immobilier de l’audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de AEW OPPORTUNITÉS EUROPE relatifs à l’exercice clos le la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’expri- 31 décembre 2024, tels qu’ils sont joints au présent rapport. mons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris isolément. Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères Comme précisé dans les paragraphes « valeur vénale des et donnent une image fidèle du résultat des opérations de immeubles locatifs et valorisation des titres de participations l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du détenues » de l’annexe, les placements immobiliers, présentés patrimoine de la société civile de placement immobilier à la dans la colonne « valeurs estimées » de l’état du patrimoine, fin de cet exercice. sont évalués à leurs valeurs actuelles. Ces valeurs actuelles sont arrêtées par la Société de gestion sur la base d’une éva- ▢Fondement de l’opinion luation, réalisée par l’expert immobilier indépendant, des actifs immobiliers détenus directement et indirectement par la Référentiel d’audit société civile de placement immobilier. Nos travaux ont notam- Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice ment consisté à prendre connaissance des procédures mises professionnel applicables en France. Nous estimons que les en œuvre par la Société de gestion et à apprécier le caractère éléments que nous avons collectés sont suffisants et appro- raisonnable des hypothèses et des méthodes utilisées par priés pour fonder notre opinion. l’expert immobilier indépendant. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces ▢Vérifications spécifiques normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités du Commissaire aux comptes relatives à l’audit des comptes Nous avons également procédé, conformément aux normes annuels » du présent rapport. d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifica- tions spécifiques prévues par les textes légaux et réglemen- Indépendance taires. Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des Nous n’avons pas d’observation à formuler sur la sincérité et règles d’indépendance prévues par le Code de commerce et la concordance avec les comptes annuels des informations par le Code de déontologie de la profession de Commissaire données dans le rapport de gestion de la Société de gestion aux comptes, sur la période du 1er janvier 2024 à la date et dans les autres documents sur la situation financière et les d’émission de notre rapport. comptes annuels adressés aux associés. En application de la loi, nous vous signalons que les infor- mations relatives aux délais de paiement prévues à l’article D. 441-6 du Code de commerce ne sont pas mentionnées dans le rapport de gestion. En conséquence, nous ne pou- vons attester de leur sincérité et de leur concordance avec les comptes annuels. AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 53 ▢Responsabilités de la Société de gestion En outre : ◼ il identifie et évalue les risques que les comptes annuels relatives aux comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci Il appartient à la Société de gestion d’établir des comptes proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définit et annuels présentant une image fidèle conformément aux met en œuvre des procédures d’audit face à ces risques, règles et principes comptables français ainsi que de mettre et recueille des éléments qu’il estime suffisants et appro- en place le contrôle interne qu’elle estime nécessaire à l’éta- priés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection blissement de comptes annuels ne comportant pas d’ano- d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus malies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une résultent d’erreurs. erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsifica- Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à la tion, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou Société de gestion d’évaluer la capacité de la société civile le contournement du contrôle interne ; de placement immobilier à poursuivre son exploitation, de ◼ il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appli- la circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion quer la convention comptable de continuité d’exploitation, sur l’efficacité du contrôle interne ; sauf s’il est prévu de liquider la société civile de placement ◼ il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables immobilier ou de cesser son activité. retenues et le caractère raisonnable des estimations comp- tables faites par la Société de gestion, ainsi que les informa- Les comptes annuels ont été arrêtés par la Société de gestion. tions les concernant fournies dans les comptes annuels ; ◼ il apprécie le caractère approprié de l’application par ▢Responsabilités du Commissaire la Société de gestion de la convention comptable de aux comptes relatives à l’audit continuité d’exploitation et, selon les éléments collectés, des comptes annuels l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les mettre en cause la capacité de la société civile de placement comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas immobilier à poursuivre son exploitation. Cette apprécia- d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable corres- tion s’appuie sur les éléments collectés jusqu’à la date de pond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice pro- ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la fessionnel permet de systématiquement détecter toute ano- continuité d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une malie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes incertitude significative, il attire l’attention des lecteurs de ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives son rapport sur les informations fournies dans les comptes lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces informations puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule les décisions économiques que les utilisateurs des comptes une certification avec réserve ou un refus de certifier ; prennent en se fondant sur ceux-ci. ◼ il apprécie la présentation d’ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels reflètent les opérations Comme précisé par l’article L. 821-55 du Code de commerce, et événements sous-jacents de manière à en donner une notre mission de certification des comptes ne consiste pas à image fidèle. garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre Société. Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux Paris La Défense, le 27 mai 2025 normes d’exercice professionnel applicables en France, le Le Commissaire aux comptes Commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel Deloitte & Associés tout au long de cet audit. Virginie GAITTE 54 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 LE RAPPORT SPÉCIAL SUR LES CONVENTIONS RÉGLEMENTÉES Assemblée Générale d’approbation des comptes ▢Conventions déjà approuvées de l’exercice clos le 31 décembre 2024 par l’Assemblée Générale Aux Associés, Nous avons été informés que l’exécution des conventions sui- vantes, déjà approuvées par l’Assemblée Générale au cours En notre qualité de Commissaire aux comptes de votre Société d’exercices antérieurs, s’est poursuivie au cours de l’exercice et en application de l’article L. 214-106 du Code monétaire et écoulé. financier, nous vous présentons notre rapport sur les conven- tions réglementées. Conventions conclues avec Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des la Société de gestion AEW informations qui nous ont été données, les caractéristiques et les modalités essentielles des conventions dont nous avons L’article 21 des statuts de votre Société fixe la rémunération de été avisés ou que nous aurions découvertes à l’occasion de la Société de gestion. Pour les fonctions ci-après, la Société notre mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et de gestion reçoit : leur bien-fondé ni à rechercher l’existence d’autres conven- ◼ pour la prospection et la collecte des capitaux, l’étude et tions. Il vous appartient d’apprécier l’intérêt qui s’attachait à l’exécution des programmes d’investissements, une com- la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation. mission de souscription représentant 10 % hors taxe du prix de souscription, prime d’émission incluse. Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous com- Au titre de l’exercice 2024, cette commission s’élève muniquer certaines informations relatives à l’exécution, au à 93 254 € ; cours de l’exercice écoulé, des conventions déjà approuvées ◼ pour la gestion des biens sociaux, l’administration de la par l’Assemblée Générale. Société et des sociétés dans lesquelles la Société détient Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons esti- une participation le cas échéant, l’information des associés, mées nécessaires au regard de la doctrine professionnelle l’encaissement des loyers et la répartition des bénéfices, de la Compagnie nationale des Commissaires aux comptes une commission représentant 8,70 % hors taxe du montant relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier des produits locatifs hors taxes encaissés et des produits la concordance des informations qui nous ont été données financiers nets. avec les documents de base dont elles sont issues. Au titre de l’exercice 2024, cette commission s’élève à 1 692 411 € ; ▢Conventions soumises à l’approbation ◼ pour la cession d’actifs immobiliers, une commission d’arbi- trage fixée à 2,50 % hors taxe du prix de vente net vendeur de l’Assemblée Générale des actifs immobiliers détenus directement ou indirecte- Nous vous informons qu’il ne nous a été donné avis d’aucune ment. convention intervenue au cours de l’exercice écoulé à sou- Au titre de l’exercice 2024, cette commission s’élève mettre à l’approbation de l’Assemblée Générale en application à 50 000 €. des dispositions de l’article L. 214-106 du Code monétaire Paris La Défense, le 27 mai 2025 financier. Le Commissaire aux comptes Deloitte & Associés Virginie GAITTE AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 55 7 – L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE ET EXTRAORDINAIRE DU 20 JUIN 2025 ORDRE DU JOUR ▢De la compétence de l’Assemblée ▢De la compétence de l’Assemblée Générale Ordinaire Générale Extraordinaire 1 Lecture des rapports de la Société de gestion, du Conseil 13 Création d’un fonds de remboursement. de surveillance, du Commissaire aux comptes et examen 14 Réduction du capital social non motivée par des pertes par et approbation des comptes sociaux de l’exercice 2024. voie de réduction de la valeur nominale des parts sociales 2 Affectation du résultat et distribution des bénéfices. d’un montant de 53 € par part en circulation. 3 Prélèvement sur la prime d’émission afin de permettre le 15 Modalités de réalisation de la réduction de capital et maintien du report à nouveau. constatation de la réalisation définitive de la réduction de capital. 4 Prélèvement sur la prime d’émission afin d’apurer le compte des plus ou moins-values de cession 16 Mise en conformité de l’article 2 des statuts avec l’article 8 de l’ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024. 5 Distribution au titre des plus-values immobilières 17 Mise à jour corrélative de l’article 19 des statuts. 6 Lecture du rapport du Commissaire aux comptes relatif aux conventions soumises à l’article L. 214-106 du Code 18 Autorisation donnée à la Société de gestion en vue de la monétaire et financier et approbation desdites conventions. modification de la stratégie d’investissement et de la mise à jour corrélative de la note d’information. 7 Constatation du capital effectif arrêté au 31 décembre 2024. 19 Mise en conformité de l’article 26 des statuts avec l’ar- 8 Quitus à la Société de gestion. ticle 11 de l’ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024. 9 Nomination de membres du Conseil de surveillance. 20 Modification de l’article 22 des statuts en vue de relever le 10 Renouvellement du mandat de DELOITTE & ASSOCIÉS en minimum de parts requis pour être candidat aux élections qualité de Commissaire aux comptes titulaire. de membres du Conseil de surveillance. 11 Délégation à la Société de gestion de la dotation effective 21 Mise en conformité de l’article 22 des statuts avec l’article 8 du fonds de remboursement. de l’ordonnance n° 2025-230 du 12 mars 2025. 12 Pouvoirs pour effectuer les formalités légales. 22 Mise en conformité des articles 34 et 35 des statuts avec l’article 4 de l’ordonnance n° 2025-230 du 12 mars 2025. 23 Mise à jour corrélative de l’article 32 des statuts. 56 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 LES RÉSOLUTIONS ▢De la compétence de l’Assemblée Générale Ordinaire Première résolution Cinquième résolution L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et et de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, après de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, avoir entendu la lecture des rapports de la Société de gestion, Prend acte de la distribution de sommes d’un montant total du Conseil de surveillance et du Commissaire aux comptes, de 0 €, soit 0 € par part en pleine jouissance, prélevées sur le approuve tels qu’ils lui sont présentés les comptes annuels compte de réserve des « plus ou moins-values sur cessions de l’exercice 2024. d’immeubles », conformément à la 5e résolution de la précé- Deuxième résolution dente Assemblée Générale. Sous réserve de l’adoption de la résolution précédente, auto- L’Assemblée Générale constate l’existence d’un bénéfice de rise la Société de gestion à distribuer le cas échéant des 14 520 536,49 € qui, augmenté du report à nouveau de l’exer- sommes prélevées sur le compte de réserve des « plus ou cice précédent de 7 103 924,13 €, et de l’affectation de la moins-values sur cessions d’immeubles » dans la limite du prime d’émission de 0 € conformément à l’article 8 des statuts, stock des plus-values nettes réalisées en compte à la fin de forme un résultat distribuable de 21 624 460,62 €, somme chaque trimestre civil de l’exercice en cours. qu’elle décide d’affecter de la façon suivante : Cette autorisation est donnée jusqu’à l’Assemblée Générale ◼ à la distribution d ’un dividende, une somme de se tenant en 2026 afin de statuer sur les comptes de l’exer- 14 053 478,25 € ; cice 2025. ◼ au report à nouveau, une somme de 7 570 982,37 €. Conformément à l’article 41 des statuts de la SCPI, il sera le cas En conséquence, le dividende unitaire revenant à chacune échéant prélevé sur ladite distribution effectuée auprès des des parts en jouissance est arrêté à 9,00 €. associés relevant de l’impôt sur le revenu le montant d’impôt Troisième résolution sur la plus-value acquitté par la SCPI pour une part détenue par un associé relevant de l’impôt sur le revenu, au titre des L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et plus-values sur cessions d’actifs immobiliers réalisées par de majorité des Assemblées Générales Ordinaires et confor- la SCPI. mément à l’article 8 des statuts de la SCPI, autorise la Société de gestion à réaliser un prélèvement sur la prime d’émission, La distribution le cas échéant de ces sommes sera effectuée, pour chaque nouvelle part émise représentative de la col- pour les parts en jouissance à la date de la distribution, aux lecte nette entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2025, propriétaires des parts détenues en pleine propriété et aux d’un montant de 4,84 € par part, et ce afin de permettre le usufruitiers pour les parts dont la propriété est démembrée, à maintien du niveau par part du report à nouveau existant au charge pour eux d’en reverser tout ou partie aux nus-proprié- 31 décembre 2024. taires en cas de convention contraire. Quatrième résolution Sixième résolution L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, autorise et de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, prend la Société de gestion, à réaliser un prélèvement sur la prime acte du rapport du Commissaire aux comptes concernant les d’émission, d’un montant de 238 850,98 €, et ce afin d’apurer conventions soumises à l’article L. 214-106 du Code monétaire les pertes constatées au 31 décembre 2024 sur le compte des et financier. Elle en approuve les conclusions et les conven- plus ou moins-values de cession. tions qui y sont mentionnées. Septième résolution L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, sur pro- position de la Société de gestion, arrête le capital effectif de la SCPI au 31 décembre 2024 à la somme de 239 127 219 €. Huitième résolution L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, donne à la Société de gestion quitus entier et sans réserve pour l’exer- cice clos le 31 décembre 2024. En tant que de besoin, elle lui renouvelle sa confiance aux fins d’exécution de son mandat dans l’intégralité de ses dispositions. AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 57 Neuvième résolution 2) déterminer les critères et modalités d’accès au fonds de remboursement comme suit : L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et – les associés dont la demande de retrait est inscrite sur de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, connais- le registre des retraits depuis plus de 9 mois pourront sance prise des dispositions de l’article 422-201 du Règlement bénéficier du remboursement de tout ou partie de leurs général de l’AMF et du nombre de postes à pourvoir au parts en attente sur ledit fonds de remboursement ; Conseil de surveillance (soit 1(*)), décide, de nommer en qua- – la demande de remboursement formulée par un associé lité de membre du Conseil de surveillance, pour une durée ne pourra excéder 137 parts. Dans le cas où un associé de trois années qui expirera à l’issue de l’Assemblée Générale présenterait une demande de remboursement supé- Ordinaire de la SCPI statuant sur les comptes de l’exercice clos rieure à 137 parts, le remboursement effectif sera limité le 31 décembre 2027, le candidat(*) suivant ayant reçu le plus à 137 parts. En tout état de cause, le total des rembourse- grand nombre de voix : ments accordés ne pourra excéder le montant maximum NOMBRE NON de dotation du fonds ; CANDIDATS ÉLU – conformément aux dispositions de l’article 422-230 du DE VOIX ÉLU M. Serge BLANC (R) Règlement général de l’Autorité des marchés financiers le prix auquel s’effectuera le remboursement des parts M. Gilles DEVALS (R) sera égal à valeur de réalisation diminuée de 10 % ; M. Patrick SCHARTZ (R) – chaque associé ne pourra bénéficier que d’un seul rem- JPM MANAGEMENT, représentée boursement sur la durée du fonds ; par M. Jean-Pierre MARCHENAY (C) – la Société de gestion adressera, dans l’ordre chronolo- OSOLEIL, représentée gique d’inscription au registre des demandes de retrait, un par M. Aurélien ROL (C) courrier recommandé aux associés remplissant les condi- (R) : Candidat en renouvellement tions susmentionnées. Ce courrier précisera notamment : (C) : Nouvelle candidature i. que l’associé peut obtenir, sur demande expresse, le Il est précisé que seront exclusivement prises en compte les remboursement de ses parts par prélèvement sur le voix des associés présents ou votant par correspondance à fonds de remboursement, en transmettant un formu- l’Assemblée. Par ailleurs, en cas de partage des voix, le can- laire communiqué par la Société de gestion ; didat élu sera celui possédant le plus grand nombre de parts ii. que l’associé souhaitant obtenir le remboursement de ou, si les candidats en présence possèdent le même nombre ses parts dispose d’un délai d’un mois à compter de de parts, le candidat le plus âgé. l’envoi du courrier par la Société de gestion pour faire connaître son intention de bénéficier du rembourse- (*) Sous réserve (i) de l’adoption de la 21e résolution ayant notamment pour objet de modifier le nombre maximum des membres du Conseil ment de ses parts ; conformément à l’article 8 de l’ordonnance n° 2025-230 du 12 mars 2025 iii. qu’en cas de demande de remboursement formulée et (ii) du dépôt devant le Parlement d’un projet de loi de ratification de ladite par l’associé, le remboursement sera exécuté sur le ordonnance dans le délai prévu par l’article 22 de la loi n° 2024-537 du 13 juin 2024. À défaut, 4 postes seront à pouvoir et les 4 candidats ayant fonds, le mois suivant la réception de la demande reçu le plus grand nombre de voix seront élus au Conseil de surveillance. par la Société de gestion, dans l’ordre chronologique d’inscription sur le registre des retraits, et dans la limite Dixième résolution des capacités de remboursement du fonds ; L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum iv. qu’en cas de refus ou d’absence de réponse de l’as- et de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, renou- socié au courrier, dans un délai d’un mois à compter velle le mandat de DELOITTE & ASSOCIÉS sis Tour Majunga – de l’envoi de ce courrier, l’associé ne pourra plus pré- 6, place de la Pyramide – 92908 Paris La Défense cedex, en tendre au bénéfice du fonds de remboursement et qualité de Commissaire aux comptes titulaire. sera réputé maintenir sa demande de retrait inscrite au registre, conformément aux dispositions de l’ar- Son mandat d’une durée de six exercices, prendra fin à l’is- ticle 422-218 du Règlement général de l’Autorité des sue de l’Assemblée Générale Ordinaire qui statuera sur les marchés financiers ; comptes de l’exercice 2030. v. que dans l’hypothèse où le nombre de parts en attente, Onzième résolution d’un associé, sur le registre des retraits excéderait 137 parts, et que sa demande de retrait ne pourrait L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et être que partiellement exécuté à partir du fonds de de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, connais- remboursement, les parts non remboursées conser- sance prise des rapports de la Société de gestion et du Conseil veront leur rang dans le registre des retraits ; de surveillance, et sous réserve de l’adoption de la 13e réso- 3) déléguer à la Société de gestion la reprise des sommes lution, décide de : disponibles sur le fonds de remboursement, conformément 1) autoriser la Société de gestion à procéder à la dotation aux dispositions de l’article 422-233 du Règlement général du fonds de remboursement dans la limite d’un montant de l’Autorité des marchés financiers ; maximum de 2 000 000 €, en une ou plusieurs fois par 4) autoriser la Société de gestion à mettre à jour la note d’infor- prélèvement sur les produits des cessions d’éléments du mation de la SCPI afin d’y inclure les critères et modalités d’ac- patrimoine immobilier locatif à compter du 1er janvier 2025 cès au fonds de remboursement tels que décrits ci-dessus. jusqu’à l’Assemblée Générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2025 ; Douzième résolution L’Assemblée Générale donne tous pouvoirs au porteur d’une copie ou d’un extrait des présentes afin d’effectuer toutes for- malités légales de dépôt et de publicité. 58 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 ▢De la compétence de l’Assemblée Générale Extraordinaire Treizième résolution (iv) modifier l’article 8 des statuts comme suit : L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum « ARTICLE 8 – MODALITÉS DES SOUSCRIPTIONS et de majorité des Assemblées Générales Extraordinaires, (…) connaissance prise des rapports de la Société de gestion et Le prix de souscription comprend la valeur nominale de la du Conseil de surveillance, décide de créer un fonds de rem- part de cent cinquante-trois cent euros (153 100 €) majorée boursement, conformément aux dispositions de l’article 9.4° d’une prime d’émission, destinée à préserver, par son évolution, des statuts de la Société et de l’article 422-231 alinéa 1 du l’égalité entre anciens et nouveaux associés. Règlement général de l’Autorité des marchés financiers. (…) » Quatorzième résolution L’Assemblée Générale Extraordinaire constate que, compte tenu de la modalité de réduction du capital, la répartition du L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum capital social de la Société ne sera pas modifiée du fait de la et de majorité des Assemblées Générales Extraordinaires, réduction de capital et que le nombre de parts possédées par connaissance prise des rapports de la Société de gestion et chacun des associés demeurera inchangé. du Conseil de surveillance, et sous réserve de l’adoption de la 15e résolution, décide de réduire la valeur nominale de chaque L’Assemblée Générale Extraordinaire décide enfin de conférer part sociale de la Société de 53 € pour la ramener de 153 € tous pouvoirs à la Société de gestion à l’effet d’apporter les à 100 €, à compter du 1er juillet 2025. modifications nécessaires à la note d’information de la Société afin de la mettre en cohérence avec les modifications statu- Compte tenu de la variabilité du capital, l’Assemblée Générale taires susmentionnées. Extraordinaire délègue à la Société de gestion la détermina- tion du nombre de parts sociales en circulation à compter du 1er juillet 2025, et du montant total de la réduction de capital en découlant, dans un délai compatible avec le traitement opérationnel des souscriptions et des retraits qui pourraient prendre effet à cette même date. Quinzième résolution L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des Assemblées Générales Extraordinaires, sous réserve de l’adoption de la précédente résolution, décide d’affecter le produit de la réduction de capital au compte de prime d’émission de la Société. L’Assemblée Générale Extraordinaire décide de conférer tous pouvoirs à la Société de gestion, lorsqu’elle aura arrêté le mon- tant définitif total de la réduction de capital en application de la précédente résolution, à l’effet de : (i) constater en conséquence la réalisation définitive de la réduction de capital décidée à la précédente résolution ; (ii) affecter le produit de la réduction de capital au compte de prime d’émission ; (iii) modifier l’article 6.2 des statuts comme suit : « ARTICLE 6 – CAPITAL (…) 2) CAPITAL Le capital social est divisé en parts sociales de 153 100 € cha- cune. Les parts sociales sont attribuées aux associés en représenta- tion de leurs apports. Il a été décidé en Assemblée Générale Extraordinaire en date du [•] 2025 de réduire le capital social d’un montant de [•] € par voie de réduction de la valeur nominale des parts sociales pour la ramener de 153 € à 100 € ; le produit de la réduction de capital a été porté au compte de prime d’émission. » en y spécifiant la date d’adoption de la présente résolution en dernière lecture, ainsi que le montant total de la réduction de capital qu’elle aura arrêté ; et AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 59 Seizième résolution Étant précisé que la notion de contrôle s’entend de celle définit par l’article R. 214-156 I 3° du Code monétaire et L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum financier. et de majorité des Assemblées Générales Extraordinaires, La Société peut détenir les actifs visés au I de l’article après avoir entendu la lecture des rapports de la Société de L. 214-115 du Code monétaire et financier, à l’exclusion des gestion et du Conseil de surveillance et afin de se mettre en parts ou actions de sociétés civiles de placement immo- conformité avec l’article 8 de l’ordonnance n° 2024-662 du bilier ou d’organismes de placement collectif immobilier 3 juillet 2024 modifiant notamment les articles L. 214-114 et visés au 3° dudit article, dans les conditions prévues par L. 214-115 du Code monétaire et financier, décide de modifier la note d’information et peut consentir sur ses actifs des en conséquence l’article 2 des statuts relatif à l’objet social de garanties nécessaires à la conclusion des contrats relevant la Société comme suit : de son activité (notamment ceux relatifs à la mise en place « ARTICLE 2 – OBJET des emprunts). La Société a pour objet en France et à l’étranger dans les condi- Par dérogation aux dispositions applicables du Code tions prévues par la note d’information : monétaire et financier, la Société ne pourra pas détenir de ◼ l’acquisition directe ou indirecte, y compris en l’état futur parts ou actions de sociétés civiles de placement immo- d’achèvement, et la gestion d’un patrimoine immobilier bilier ou d’organismes de placement collectif immobilier. locatif ; Il est, par ailleurs, fait renvoi à la note d’information de la ◼ l’acquisition et la gestion d’immeubles qu’elle fait construire SCPI pour la définition de la valeur vénale du patrimoine exclusivement en vue de leur location. immobilier de la Société ainsi que les modalités de calcul du respect du ratio mentionné ci-dessus. Pour les besoins de cette gestion, la Société peut procéder à La société peut également détenir des dépôts et des liqui- des travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment dités, consentir sur ses actifs des garanties nécessaires à les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation, la conclusion des contrats relevant de son activité (notam- leur entretien, leur réhabilitation, leur amélioration, leur agran- ment ceux relatifs à la mise en place des emprunts), et dissement, leur reconstruction ou leur mise aux normes envi- conclure toute avance en compte courant avec les sociétés ronnementales ou énergétiques. La Société peut acquérir des dont elle détient au moins de 5 % du capital social, dans le équipements ou installations nécessaires à l’utilisation des respect des dispositions applicables du Code monétaire immeubles. et financier. » Il est précisé à cet égard que, pour la réalisation des travaux de construction ou de reconstructions d’immeubles déte- Dix-septième résolution nus directement ou indirectement par la Société, celle-ci En conséquence de l’adoption de la précédente résolution, devra impérativement conclure, ou faire conclure par la l’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et société propriétaire des immeubles concernés dès lors de majorité des Assemblées Générales Extraordinaires, après qu’elle est contrôlée dans les conditions définies ci-après, avoir entendu la lecture des rapports de la Société de ges- un contrat de promotion immobilière conforme aux dispo- tion et du Conseil de surveillance, décide de mettre à jour sitions des articles 1831-1 et suivant du Code civil avec un l’article 19 des statuts relatif aux pouvoirs de la Société de professionnel de la construction immobilière agissant en gestion comme suit : qualité de promoteur. La Société peut, en outre, céder des éléments de patrimoine « ARTICLE 19 – POUVOIRS DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION immobilier dès lors qu’elle ne les a pas achetés en vue de les (…) revendre et que de telles cessions ne présentent pas un carac- La Société de gestion a notamment les pouvoirs suivants, tère habituel. lesquels sont énonciatifs et non limitatifs : À titre accessoire, la Société peut acquérir, directement (…) ou indirectement, en vue de leur location, des meubles ◼ acquérir et céder tous immeubles et toutes parts de sociétés meublants, des biens d’équipement ou tous biens meubles civiles immobilières dans le cadre de conformément à affectés aux immeubles détenus et nécessaires au fonc- l’objet de la Société et dans les limites et conditions figurant tionnement, à l’usage ou à l’exploitation de ces derniers, dans la note d’information ci-après, signer les actes d’ac- ainsi que procéder à l’acquisition directe ou indirecte, l’ins- quisition et d’arbitrage, obliger la Société à exécuter toutes tallation, la location ou l’exploitation de tout procédé de les charges et conditions stipulées dans ces actes, payer le production d’énergies renouvelables, y compris la revente prix, faire procéder à toutes formalités de publicité foncière de l’électricité produite. et, généralement, faire le nécessaire ; Dans ce cadre et dans le respect des dispositions appli- (…) » cables du Code monétaire et financier, la Société peut Les autres dispositions de l’article 19 des statuts demeurent détenir : ◼ à titre principal : des immeubles construits ou acquis, inchangées. en vue de la location et des droits réels portant sur de tels biens ainsi que des parts de sociétés civiles immo- bilières contrôlées par la société ; ◼ à titre accessoire : des parts de sociétés civiles immo- bilières non contrôlées dans la limite de 5 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la Société. 60 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 Dix-huitième résolution Étant précisé que la notion de contrôle s’entend de celle défi- nie par l’article R. 214-15 l 3° du Code monétaire et financier. L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des Assemblées Générales Extraordinaires, après Il est précisé ici, en tant que de besoin, que la valeur vénale avoir entendu la lecture des rapports de la Société de ges- du patrimoine immobilier, visée ci-avant, s’entend de la tion et du Conseil de surveillance et connaissance prise de dernière valeur d’expertise du patrimoine immobilier la note d’information de la SCPI, autorise la Société de ges- détenu directement et indirectement, de la Société connue tion, sous la condition suspensive de la publication du décret corrigée, le cas échéant : d’application de l’ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024 (i) par déduction de la dernière valeur d’expertise des modifiant l’article R. 214-156 du Code monétaire et financier immeubles cédés depuis la date de réalisation des exper- et de l’obtention du visa de l’Autorité des marchés financiers tises du patrimoine immobilier de référence ; sur la note d’information conformément à l’article 422-223 du Règlement général de l’Autorité des marchés financiers, à (ii) par ajout de la valeur d’acquisition hors frais et droits modifier la stratégie d’investissement de la SCPI comme suit : des acquisitions réalisées depuis la date de réalisation des expertises du patrimoine immobilier de référence. « 2. DESCRIPTION DE LA POLITIQUE D’INVESTISSEMENT a. Politique d’investissement immobilier La valeur du patrimoine immobilier détenu indirectement (…) est déterminée sur la base de la dernière valeur d’expertise En vertu de l’article 2 des statuts de la SCPI et dans le respect connue des actifs immobiliers ainsi détenus en quote-part des dispositions applicables du Code monétaire et financier, de détention par la Société dans chacune des sociétés la SCPI peut détenir : immobilières concernées. ◼ à titre principal : Le respect des ratios visés ci-avant est contrôlé par la – des immeubles construits ou acquis, en vue de la location Société de gestion de la SCPI à chaque acquisition por- et des droits réels portant sur de tels biens ; ainsi que des tant sur des parts ou actions de sociétés immobilières et parts de sociétés civiles immobilières trimestriellement au cours de chaque exercice social. – des parts ou actions de sociétés visées au 2° et 2°bis du I de l’article L. 214-115 du Code monétaire et finan- Ces ratios feront l’objet d’une information dans le rapport cier (telles que des SCI, SAS, etc.) contrôlées par la annuel. Société ; En cas de dépassement de ces ratios au titre de trois tri- ◼ à titre accessoire : mestres consécutifs, la Société de gestion disposera d’un – directement ou indirectement, en vue de leur loca- délai de 12 mois courant à compter de la fin du troisième tri- tion, des meubles meublants, des biens d’équipement mestre consécutif de dépassement des ratios pour mettre ou tous biens meubles affectés aux immeubles déte- en œuvre des actions correctrices permettant de respecter nus et nécessaires au fonctionnement, à l’usage ou ces ratios. » à l’exploitation de ces derniers, ainsi que procéder à l’acquisition directe ou indirecte, l’installation, la L’Assemblée Générale donne par ailleurs tous pouvoirs à la location ou l’exploitation de tout procédé de produc- Société de gestion afin d’apporter en conséquence toutes tion d’énergies renouvelables, y compris la revente de modifications nécessaires à la note d’information de la SCPI. l’électricité produite ; – des parts de sociétés civiles immobilières des parts ou actions de sociétés visées au 2° et 2°bis du I de l’ar- ticle L. 214-115 du Code monétaire et financier (telles que des SCI, SAS, etc.) non contrôlées dans la limite de 5 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la Société. AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 61 Dix-neuvième résolution Vingt-et-unième résolution L’Assemblée Générale, après avoir entendu la lecture des L’Assemblée Générale, après avoir entendu la lecture des rap- rapports de la Société de gestion et du Conseil de surveil- ports de la Société de gestion et du Conseil de surveillance et lance et afin de se mettre en conformité avec l’article 11 de afin de se mettre en conformité avec l’article 8 de l’ordonnance l’ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024 modifiant l’article n° 2025-230 du 12 mars 2025 modifiant l’article L. 214-99 du L. 214-109 du Code monétaire et financier, décide de modifier Code monétaire et financier, sous la condition suspensive du en conséquence l’article 26 des statuts relatif aux pouvoirs du dépôt devant le Parlement d’un projet de loi de ratification de Conseil de surveillance comme suit : ladite ordonnance dans le délai prévu par l’article 22 de la loi n° 2024-537 du 13 juin 2024, décide de modifier en consé- « ARTICLE 26 – POUVOIRS DU CONSEIL DE SURVEILLANCE quence l’article 22 des statuts relatif au Conseil de surveillance Le Conseil de surveillance a pour mission : ◼ d’assister la Société de gestion ; comme suit : ◼ de présenter chaque année à l’Assemblée Générale un rap- « ARTICLE 22 – CONSEIL DE SURVEILLANCE port sur la gestion de la Société ; (…) ◼ de donner son avis sur les questions qui pourraient lui être Le Conseil est composé de sept membres au moins et de posées par l’Assemblée Générale. quinze membres au plus trois à douze membres, choisis ◼ en cours d’exercice, et en cas de nécessité, le Conseil de parmi les associés et désignés par l’Assemblée Générale surveillance peut autoriser la modification des valeurs Ordinaire pour une durée de trois ans. comptables, de réalisation et de reconstitution de la (…) » société, définies par la loi et servant de base à la fixation Les autres dispositions de l’article 22 des statuts demeurent du prix de souscription des parts ou du prix de cession inchangées. conseillé des parts, sur rapport motivé de la Société de L’Assemblée Générale autorise la Société de gestion à modifier gestion. en conséquence la note d’information de la SCPI. (…) » Les autres dispositions de l’article 26 des statuts demeurent Vingt-deuxième résolution inchangées. L’Assemblée Générale, après avoir entendu la lecture des rap- L’Assemblée Générale autorise la Société de gestion à modifier ports de la Société de gestion et du Conseil de surveillance et en conséquence la note d’information de la SCPI. afin de se mettre en conformité avec l’article 4 de l’ordonnance n° 2025-230 du 12 mars 2025 modifiant l’article L. 214-103 du Vingtième résolution Code monétaire et financier, sous la condition suspensive du L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et dépôt devant le Parlement d’un projet de loi de ratification de majorité des Assemblées Générales Extraordinaires, décide de ladite ordonnance dans le délai prévu par l’article 22 de la de relever de 50 à 75 parts le nombre minimum de parts requis loi n° 2024-537 du 13 juin 2024, décide de modifier en consé- pour être candidat aux élections de membres du Conseil de quence les articles 34 et 35 des statuts relatifs aux Assemblées surveillance, à compter du 1er juillet 2025. Générales comme suit : En conséquence, et à compter du 1er juillet 2025, l’article 22 ◼ Modification de l’article 34 des statuts des statuts de la SCPI, est modifié comme suit : « ARTICLE 34 – ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE « ARTICLE 22 – CONSEIL DE SURVEILLANCE (…) (…) Sur première convocation, l’Assemblée Générale Ordinaire Pour pouvoir valablement faire acte de candidature en tant ne délibère valablement que si les associés présents ou que membre du Conseil de surveillance de la SCPI, l’associé représentés détiennent au moins le quart du capital social ; doit détenir en pleine propriété au minimum cinquante (50) sur deuxième convocation, aucun quorum n’est requis. soixante-quinze (75) parts de la SCPI et ne pas être âgé de L’Assemblée Générale Ordinaire peut se tenir sans qu’un plus de 75 ans au jour de sa nomination ou de son éventuel quorum soit requis. renouvellement lors de l’Assemblée Générale. (…) » (…) » Les autres dispositions de l’article 34 des statuts demeurent Les autres dispositions de l’article 22 des statuts demeurent inchangées. inchangées. L’Assemblée Générale autorise la Société de gestion à modifier en conséquence la note d’information de la SCPI. 62 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 ◼ Modification de l’article 35 des statuts « ARTICLE 35 – ASSEMBLÉE GÉNÉRALE EXTRAORDINAIRE (…) L’Assemblée Générale Extraordinaire ne délibère vala- blement sur première convocation que si les associés présents ou représentés détiennent au moins la moitié du capital social, sur deuxième convocation aucun quorum n’est requis. L’Assemblée Générale Extraordinaire peut se tenir sans qu’un quorum soit requis. (…) » Les autres dispositions de l’article 35 des statuts demeurent inchangées. L’Assemblée Générale autorise la Société de gestion à modifier en conséquence la note d’information de la SCPI. Vingt-troisième résolution En conséquence de l’adoption de la précédente résolution, l’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des Assemblées Générales Extraordinaires, après avoir entendu la lecture des rapports de la Société de gestion et du Conseil de surveillance, décide de mettre à jour l’ar- ticle 32 des statuts relatif à la convocation des Assemblées Générales comme suit : « ARTICLE 32 – CONVOCATION (…) Le délai entre la date d’insertion contenant l’avis de convo- cation ou la date de l’envoi des lettres aux associés (si cet envoi est postérieur) et la date de l’Assemblée est au moins de quinze jours sur première convocation et de six jours sur convocation suivante. Lorsqu’une Assemblée ne peut délibérer régulièrement faute de quorum requis, la deuxième Assemblée est convo- quée dans les formes prévues ci-dessus, l’avis et la lettre rappelant la date de la première Assemblée. (…) » Les autres dispositions de l’article 32 des statuts demeurent inchangées. L’Assemblée Générale autorise la Société de gestion à modifier en conséquence la note d’information de la SCPI. AEW OPPORTUNITÉS EUROPE | 63 ▢AEW OPPORTUNITÉS EUROPE Société Civile de Placement Immobilier à capital variable 403 028 731 RCS Paris Siège social 43 avenue Pierre Mendès France 75013 Paris La note d’information prévue aux articles L. 412-1 et L. 621-8 du Code monétaire et financier a obtenu de l’Autorité des marchés financiers le visa SCPI n° 24-29 en date du 6 décembre 2024. ▢Société de gestion de portefeuille – Crédits photos : AEW. SAS au capital de 2 328 510 € Agrément AMF n° GP 07000043 en date du 10 juillet 2007 Agrément AMF en date du 24 juin 2014 au titre de la directive 2011/61/UE dite « AIFM » 329 255 046 RCS Paris Siège social 43 avenue Pierre Mendès France 75013 Paris Tél. : 01 78 40 33 03 relation.commerciale@eu.aew.com www.aewpatrimoine.com