AEW COMMERCES EUROPE SCPI À PRÉPONDÉRANCE COMMERCES RAPPORT ANNUEL IM M O B ILIER D ’ENT R EPR IS E ORGANES DE DIRECTION ET DE CONTRÔLE ▢SOCIÉTÉ DE GESTION AEW ▢SCPI AEW COMMERCES EUROPE Société par Actions Simplifiée Conseil de surveillance au capital de 2 328 510 € ◼ Président : ◼ Siège social : Monsieur Éric FREUDENREICH 43, avenue Pierre Mendès France ◼ Vice-président : 75013 Paris Monsieur Jean-Luc BRONSART Agrément AMF n° GP 07000043 ◼ Membres du Conseil en date du 10 juillet 2007 Monsieur Cyril BOURGUIGNON Agrément AMF en date du 24 juin 2014 Monsieur Philippe CARPENTIER au titre de la directive 2011/61/UE dite « AIFM » Monsieur Thierry DELEUZE Monsieur Francis FERNANDEZ Président Monsieur Jean SIMONIN Monsieur Raphaël BRAULT Monsieur Thierry VIAROUGE Directrice générale CNP ASSURANCES, Madame Vanessa ROUX-COLLET représentée par Madame Thi Thu Huyen STADTHAUS Commissaires aux comptes Titulaire : KPMG SA, représenté par Monsieur Pascal LAGAND Suppléant : Salustro Reydel, représenté par Madame Béatrice de BLAUWE Experts externes en évaluation immobilière BNP PARIBAS REAL ESTATE VALUATION FRANCE JONES LANG LASALLE Dépositaire SOCIÉTÉ GÉNÉRALE SECURITIES SERVICES SOMMAIRE 1 4 RAPPORT ORGANISATION DU DE GESTION 4 DISPOSITIF DE CONFORMITÉ ◼ Éditorial� � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 4 ET DE CONTRÔLE INTERNE ◼ Les données essentielles D’AEW 58 au 31 décembre 2024  � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 8 ◼ Le patrimoine immobilier � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 10 ◼ Les résultats et la distribution  � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 22 ◼ Le marché des parts  � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 23 5 RAPPORT DU CONSEIL 2 DE SURVEILLANCE À L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE 60 COMPTES ANNUELS ET ANNEXE 25 ◼ Les comptes  � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 25 ◼ L’annexe aux comptes annuels  � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 28 6 RAPPORTS DU COMMISSAIRE 3 AUX COMPTES 64 ◼ Le rapport sur les comptes annuels  � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 64 LES AUTRES ◼ Le rapport spécial sur les INFORMATIONS 44 conventions réglementées � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 66 ◼ L’évolution par part des résultats financiers au cours des cinq derniers exercices � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 44 ◼ Informations complémentaires issues de la « directive européenne AIFM »  � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 45 ◼ Informations requises par les règlements 7 UE 2019/2088 et UE 2020/852 (« Taxonomie »)  � � � � � � � � 47 ◼ Déclaration des principales incidences L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE négatives sur la durabilité « Sustainable ORDINAIRE ET EXTRAORDINAIRE Finance Disclosure Regulation (SFDR) » � � � � � � � � � � � � � � � � 51 DU 5 JUIN 2025 67 ◼ Informations requises par la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 ◼ Ordre du jour � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 67 relative à l’énergie et au climat (« LEC ») � � � � � � � � � � � � � � � � 54 ◼ Les résolutions � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � 68 1 – RAPPORT DE GESTION ÉDITORIAL Mesdames, Messieurs, Nous vous réunissons pour statuer sur les comptes d’AEW COMMERCES EUROPE, au titre du dernier exercice qui s’est clos le 31 décembre 2024. ▢Le resserrement monétaire massif mené par la BCE et la FED a provoqué une période de turbulence majeure sur les mar- chés de taux à partir de la mi-2022. Dans ce contexte, le mar- ché immobilier et par voie de conséquence celui des SCPI ont connu des corrections de valeurs significatives, induites à la fois par la remontée des taux et par des volumes d’investisse- ments en forte baisse du fait de l’attentisme des investisseurs. Antoine BARBIER Directeur L’année 2024 a enregistré un volume d’investissement en d’AEW Patrimoine immobilier d’entreprise (y compris le résidentiel institution- nel) de 18,5 Mds€, marquant une baisse de 30 % par rapport à 2023. Le quatrième trimestre a toutefois affiché un rebond avec 5,29 Mds€ investis, soit une hausse de 33 % par rapport au 3e trimestre 2024 (3,97 Mds€). Ce chiffre reste néanmoins inférieur de 24 % au 4e trimestre 2023. Si les secteurs des bureaux (-49 %), des commerces (-52 %) et du résidentiel (-15 %) ont connu une baisse significative des investissements, la logistique a tiré son épingle du jeu avec une croissance notable de +36 % sur l’année. Suite à la correction importante observée depuis 2022, les taux de rendement prime sont stabilisés fin 2024 pour la plu- part des classes d’actifs : 5,75 % pour les locaux d’activités et retail parks, 5,50 % pour les centres commerciaux et établis- sements médicalisés, 5,25 % pour les hôtels et 5 % pour la logistique et résidences seniors. En revanche, des compressions de taux sont observables pour les bureaux en régions, -25 points de base (pdb) à 5,50 %, et -5 pdb pour les bureaux parisiens à 4,25 %. Ils ont par ailleurs continué d’augmenter en périphérie parisienne, comme à La Défense à 6,50 % (+15 pdb). Un total de 2,6 Mds€ a été investi dans le commerce en 2024, dont 464 M€ au quatrième trimestre. Les taux de rendement prime sont restés stables pour les centres commerciaux (entre 5,50 % et 6 %) et les retail parks (entre 5,75 % et 6,25 %). Sur un an, les taux de rendement pour les commerces de centre-ville sont stables en région et compressés de 25 pdb à Paris. Pour les centres commerciaux, on observe une décompression annuelle entre 25 et 35 pdb. Les loyers prime des commerces de pieds d’immeubles restent stables sur un an sur les principaux marchés français après avoir été corrigés pendant la crise sanitaire : 2 509 €/m²/an à Lyon, 1 315 €/m²/an à Marseille, 2 252 €/m²/an à Nice et 16 000 €/m²/an à Paris. Les loyers prime des centres commer- ciaux restent globalement stables à Paris et en régions. 4 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 L’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) a baissé à 3,8 % en Les loyers prime en centres commerciaux sont également 2024 (contre 6,1 % en 2023) et devrait se stabiliser autour de restés stables à 600 €/m²/an à Amsterdam et à 700 €/m²/an 1,8 % à long terme. à Rotterdam mais ont augmenté à 1 100 €/m²/an à La Haye, et 1 500 €/m²/an à Utrecht. En résumé, le marché de l’immobilier d’entreprise en 2024 présente donc un tableau contrasté. La stabilisation des taux ▢Les SCPI ont enregistré une reprise de la collecte au de rendement prime et la dynamique variable de la demande 4e trimestre (1,3 Md€), avec une augmentation de 24 % par placée selon les localisations soulignent pour les investisseurs rapport à la même période en 2023. Les SCPI diversifiées l’importance d’une analyse approfondie du marché. ont particulièrement bien performé, captant 68 % de la col- L’ajustement à la baisse des prix de l’immobilier semble s’éloi- lecte brute annuelle, surpassant les autres catégories comme gner pour la plupart des typologies d’actifs, avec des prémices les bureaux et la santé. de reprises pour la logistique, le commerce ou les secteurs Bien que la collecte brute annuelle ait diminué de 38 % par alternatifs tels que la santé. Ainsi, c’est probablement durant rapport à 2023 (4,7 Mds€ contre 7,7 Mds€), les SCPI ont réussi le 1er semestre 2025 que nous pourrons confirmer une reprise à maintenir un endettement moyen sous les 20 %. plus généralisée, notamment pour les classes d’actifs qui ont La collecte nette annuelle avoisine quant à elle les 3,5 Mds€ été les plus touchées, telles que les bureaux. contre plus de 6 Mds€ en 2023 et plus de 10 Mds€ en 2022. Cette nette contraction témoigne des difficultés liées à l’ajuste- ▢L’inflation en Allemagne a atteint 1,6 % durant le dernier ment des valeurs des actifs immobiliers depuis le début d’année trimestre 2024, son plus bas niveau depuis février 2021. 2023, qui impacte la confiance des épargnants, et donc diminue Sur les principaux marchés des commerces, les loyers prime la collecte et augmente parallèlement les demandes de rachats. des pieds d’immeubles progressent de 2 % sur un an pour Pour 2025, la baisse des taux d’intérêt à court terme pourrait atteindre 3 420 €/m² en moyenne, Munich restant la ville la favoriser une reprise progressive du marché, bien que le seg- plus « chère » (4 200 €/m²/an). Ceux des centres commerciaux ment des bureaux reste sous pression. se maintiennent à 1 440 €/m²/an en moyenne sur les princi- Le marché secondaire des SCPI a montré une normalisation paux marchés (1 620 €/m²/an à Munich). des flux, avec une tendance à la diminution des parts en Les loyers des commerces de pieds d’immeubles allemands attente au dernier trimestre : 2,4 Mds€, soit 2,7 % de la capi- ont augmenté, particulièrement à Munich. En revanche, la talisation nationale. À noter que 10 SCPI sur 221 concentrent demande placée, qui avait été élevée en 2022, continue de les deux tiers des parts en attente de vente. ralentir, avec une baisse de 8 % en 2024. Malgré cela, l’amélio- ration des perspectives économiques pourrait à terme soutenir Le taux de distribution moyen des SCPI a augmenté à 4,72 % la demande. en 2024, stimulé par une baisse de 4,9 % du prix de part moyen en 2023. Les SCPI diversifiées ont affiché les meilleurs ▢Bien que la croissance espagnole ralentisse légèrement, taux de distribution, tandis que les SCPI bureaux ont subi elle reste robuste en grande partie grâce au dynamisme de les plus fortes baisses de prix. son secteur touristique. Les ventes du commerce devraient En ce qui concerne les OPCI grand public, la décollecte nette augmenter de 1,68 % en 2025. L’inflation a atteint son plus bas a ralenti en 2024, s’établissant à -2 Mds€, contre -3 Mds€ en niveau en trois ans à 1,5 % en septembre. 2023. Cependant, la performance des OPCI reste négative Les loyers des centres commerciaux sont restés stables, tan- à -2,9 %, et leur actif net a diminué de 18 % sur l’année à dis que ceux des commerces de pieds d’immeubles ont aug- 12,6 Mds€. menté de 7 % en moyenne sur l’année. Pour ces derniers, le loyer prime atteint 2 760 €/m²/an à Madrid et 2 624 €/m²/an à Au total, la capitalisation cumulée des fonds immobiliers Barcelone. Pour les centres commerciaux, le loyer prime reste non cotés destinés au grand public (SCPI et OPCI) atteint à 600 €/m²/an à Madrid et Barcelone. désormais 101 Mds€ (105 Mds€ en début d’année). En dépit du contexte, la capitalisation des SCPI reste significative à ▢L’inflation en Belgique s’est atténuée à 3,1 % en 2024 (4,1 % près de 89 Mds€. en 2023 et pic à 9,6 % en 2022). Conséquence du ralentis- sement de l’inflation et de la baisse des prix de l’énergie, la ▢Les Assemblées Générales Extraordinaires du 9 juin 2023 confiance des consommateurs s’est améliorée. Le volume des des SCPI ACTIPIERRE EUROPE et PIERRE PLUS ont approuvé, ventes du commerce de détail a, de nouveau, terminé l’année sur la base des comptes sociaux approuvés au 31 décembre 2024 en baisse (-3,9 % vs -5,9 % en 2023) mais devrait rebondir 2022, le principe et les modalités de l’absorption de la SCPI à 1,49 % en 2025. Les loyers prime en commerce de pieds d’im- PIERRE PLUS par la SCPI ACTIPIERRE EUROPE. meubles sont restés stables sur un an à Bruxelles et à Anvers La nouvelle SCPI fusionnée a pris la dénomination (1 650 €/m²/an). Les valeurs locatives des centres commerciaux « AEW COMMERCES EUROPE », avec un effet rétroactif comp- sont également restées stables sur un an sur ces deux marchés table et fiscal au 1er janvier 2023. (1 050 €/m²/an à Bruxelles et 1 200 €/m²/an à Anvers). ▢Aux Pays-Bas, l’inflation, en baisse sur un an, s’établit à 3,34 % en 2024, après un pic de 10 % en 2022. Au fur et à mesure que la désinflation se pérennise, le volume des ventes en commerce de détail devrait augmenter. Les loyers prime des commerces de pieds d’immeubles restent stables dans l’ensemble des villes sauf à La Haye ou ils ont augmenté de +5 % sur un an (1 100 €/m²/an) : 2 500 €/m²/an à Amsterdam, 1 350 €/m²/an à Rotterdam, et 1 200 €/m²/an à Utrecht. AEW COMMERCES EUROPE | 5 Si la tendance du marché a eu un impact sur la collecte et l’ex- Le résultat de l’année s’élève à 70 377 081 €, en progres- pertise immobilière de votre patrimoine, elle a eu en revanche sion de 4 % (+2,4 M€) par rapport à l’exercice précédent. Les un impact contenu sur les revenus mis en distribution. loyers sur les immeubles détenus en direct sont en hausse de 2,9 M€ (+5 %), et les dividendes des participations contrôlées Les souscriptions de parts ont été limitées durant l’exercice. de 857 k€ (+4 %). Parallèlement, dans un contexte de taux Elles représentent 8,7 M€, sans commune mesure avec les qui sont restés positifs mais en phase de baisse, le résultat exercices précédents. Compte tenu des retraits de parts effec- financier se consolide de +471 k€. tués, la collecte nette est nulle. Pour une part en jouissance au 1er janvier, le dividende brut Néanmoins, avec une capitalisation supérieure à 1,5 Md€, retraité des impôts étrangers est de 8,48 € par part, en pro- AEW COMMERCES EUROPE se positionne en tête du classe- gression de 1 % par rapport à 2023 et quasiment à son plus ment des SCPI de commerces. haut niveau depuis 2019. Au 31 décembre 2024, les parts en attente de retrait repré- Parallèlement, le report à nouveau a été renforcé, et repré- sentent 2,6 % de la capitalisation (40,2 M€ sur 1 510 M€) à sente une réserve de près de 2 mois de dernière distribution comparer à un taux national de 2,7 %. courante (contre 1,2 mois fin 2023). Sur ce sujet, nous vous proposons de mettre en place et de Le taux de distribution 2024 d’AEW COMMERCES EUROPE doter un mécanisme de fond de remboursement. s’établit à 4,47 % contre 4 % en 2023 (avant impositions fran- L’introduction d’un tel mécanisme a pour objectif d’offrir un çaises ou étrangères payées par la SCPI pour le compte de l’as- outil de liquidité supplémentaire à la Société de gestion, afin socié), inférieur au taux national calculé pour l’ensemble des de limiter le recours éventuel à d’autres mécanismes de ges- SCPI à prépondérance commerces (4,9 %). Néanmoins, le prix tion de la liquidité (ventes d’actifs en urgence par exemple). de souscription de ces dernières s’est en moyenne contracté Nous vous soumettons donc, conformément aux dispositions de -0,4 %, alors que celui d’AEW COMMERCES EUROPE n’a de l’article 9.4 des statuts, la création d’un fond de rembour- pas été modifié durant l’exercice. sement, et, dans le cadre d’une résolution de l’Assemblée Une réflexion est engagée et des plans d’action sont à Générale Ordinaire, de déterminer les modalités d’accès et l’étude pour faire bénéficier AEW COMMERCES EUROPE du de fonctionnement ainsi que d’autoriser la Société de gestion label ISR (« Investissement Socialement Responsable ») appli- à assurer sa dotation effective. qué à l’immobilier. En l’absence de collecte nette, et en liaison avec la stratégie L’inscription de la SCPI dans une trajectoire « verte » à travers le d’endettement raisonné, aucun investissement n’a été réalisé. label ISR traduirait un engagement de mettre en œuvre des prin- Toutefois, des contacts d’opportunité ont été maintenus et cipes « Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance » (ESG), ont permis d’opérer l’arbitrage de 4 actifs de commerces non et pourrait être à terme un gage de qualité complémentaire. stratégiques, pour un prix de vente de 2,08 M€, en plus-value de 110 k€. Il vous est par ailleurs proposé, en concertation avec votre AEW COMMERCES EUROPE présente à la fin de l’exercice un Conseil de surveillance et dans le cadre d’une Assemblée solde à investir de 6,2 M€. Le ratio dettes et autres engagements Générale Extraordinaire, de vous prononcer sur des modi- reste très raisonnable (3,7 % pour un maximum autorisé de 25 %). fications statutaires visant notamment à aligner la stratégie L’obligation d’une expertise semestrielle du patrimoine, d’investissement et les modalités de tenues des Assemblées pour laquelle AEW a été précurseur dès 2023 pour renforcer Générales de votre SCPI avec des nouvelles dispositions régle- la transparence du modèle SCPI, est active depuis juillet 2024. mentaires. Votre patrimoine est estimé à 1 278 M€ en fin d’année, en Ainsi, dans une optique de mise en conformité des statuts diminution cohérente avec le marché et contenue de -2,5 %. avec l’ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024, vous aurez Il est réparti sur 277 sites différents, sur 5 pays, avoisine à vous prononcer sur la modification : 492 500 m², et compte 738 baux. ◼ de l’article 2 relatif à l’objet social en autorisant : Le prix de souscription, ajusté à 190,00 € début octobre 2023, - à titre accessoire l’acquisition des meubles meublants, est en légère surcote de 5 € par rapport à la nouvelle valeur des biens d’équipement ou tous biens meubles affectés de reconstitution calculée en fin d’année, et reste inchangé aux immeubles détenus et nécessaires au fonctionne- sur l’exercice. ment, à l’usage ou à l’exploitation de ces derniers ; L’activité locative est demeurée très active, avec 28 228 m² - ainsi que, toujours à titre accessoire, l’acquisition directe qui ont fait l’objet de négociations durant l’année 2024 :  ou indirecte, l’installation, la location ou l’exploitation de 13 687 m² de nouveaux baux ont été concrétisés et 14 541 m² tout procédé de production d’énergies renouvelables, y de renouvellements sécurisés. Elle fait ressortir un solde compris la revente de l’électricité produite ; négatif de 4 835 m² entre les libérations et les relocations, soit - la détention d’actions/parts de sociétés autres que des 1 % de la surface. Toutefois, les taux d’occupation financier sociétés dites « de personnes » (SCI par exemple), c’est- des deux derniers trimestres demeurent supérieurs à 93 %. à-dire des sociétés commerciales dites « de capitaux » à Les surfaces vacantes, concentrées au tiers sur 5 sites, dans responsabilité limitée (SAS par exemple), ainsi que des des marchés locaux souvent devenus difficiles, font l’objet SCI de SCI ; de recherches soutenues de locataires pérennes. 6 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 ◼ de l’article 24 relatif aux Assemblées Générales Ordinaires. Il vous est également proposé, dans le cadre de cette même Cette modification, purement technique, n’a aucune inci- Assemblée Générale Extraordinaire et dans une optique de dence sur la gestion de votre SCPI. Elle explicite que les mise en conformité des statuts avec l’ordonnance n° 2025- valeurs comptables, de réalisation et de reconstitution 230 du 12 mars 2025, de vous prononcer sur la modification d’une SCPI, calculées par la Société de gestion, ne sont des articles 24, 25 et 26 relatifs aux Assemblées Générales plus approuvées annuellement par l’Assemblée Générale Ordinaires et Extraordinaires, en décidant qu’elles pourront mais publiées directement par la Société de gestion. désormais se tenir sans qu’un quorum minimum soit requis. Les comptes de chaque exercice, l’affectation et la répar- En supprimant des reconvocations d’Assemblées Générales tition du résultat demeurent évidemment soumis à votre qui n’améliorent les quorums que très souvent à la marge, approbation. cette simplification réglementaire sera source d’économies et d’efficience pour votre SCPI. Nous espérons que toutes les résolutions de l’Assemblée Générale, tant ordinaires qu’extraordinaires, recueilleront votre agrément et que vous voudrez bien voter en leur faveur. AEW COMMERCES EUROPE | 7 LES DONNÉES ESSENTIELLES AU 31 DÉCEMBRE 2024 Chiffres clés Patrimoine ◼ Année de création : ◼ Capitaux collectés : ◼ Nombre de sites : 277 ◼ Taux d’occupation 2007 1 523 788 624 € ◼ Nombre de baux : physique moyen annuel : ◼ Terme statutaire : ◼ Ratio dettes et autres 93,06 % 738 (dont 492 en France) 2106 engagements : ◼ Taux d’occupation ◼ Surface : 492 469 m2 ◼ Nombre d’associés : 3,71 % physique au 31/12/24 : ◼ Taux d’occupation 92,55 % 32 616 ◼ Prix de souscription financier moyen annuel : ◼ Nombre de parts : de la part : 190,00 € 93,17 % 8 163 964 ◼ Capitalisation au prix ◼ Taux d’occupation ◼ Capital social : de souscription : financier 4e trimestre 1 551 153 160 € 1 306 234 240 € 2024 : 93,01 % ◼ Valeur de retrait ◼ Capitaux propres : de la part : 172,90 € 1 474 269 142 € ◼ Parts en attente de retrait : 211 794 Compte de résultat Indicateurs de performance ◼ Produits de l’activité ◼ Revenu distribué : ◼ Taux de rentabilité ◼ Taux de distribution immobilière en 2024 : 67 015 277 €, interne 5 ans 2024 : 4,47 % 95 309 637 € soit 8,22 € par part (2019-2024) : (avant impositions françaises ou étrangères payées pour ◼ 8,48 € par part 0,26 % le compte des associés) – dont loyers : ◼ Taux de rentabilité – Moyenne nationale 2024 59 308 142 € avant impositions SCPI à prépondérance – dont produits françaises ou étrangères interne 10 ans Commerces : 4,90 % des participations payées par la SCPI pour (2014-2024) : – Moyenne nationale contrôlées : le compte des associés 3,08 % 2024 SCPI Immobilier d’entreprise : 4,72 % 23 193 284 € (pour une part ◼ Taux de rentabilité en jouissance ◼ Variation du prix de ◼ Résultat de l’exercice : interne 15 ans au 1er janvier 2024) souscription : 0,00 % 70 377 081 €, (2009-2024) : – Moyenne nationale 2024 soit 8,64 € par part 4,00 % SCPI prépondérance (calculé sur le nombre Commerces : -0,4 % de parts annuel – Moyenne nationale 2024 SCPI Immobilier en jouissance) d’entreprise : -4,5 % 8 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 ▢Valeurs significatives EN EUROS GLOBAL PAR PART VARIATION 2024/2023 Valeur comptable 1 474 269 142 180,58 0,22 % Valeur vénale/expertise 1 277 776 691 156,51 -2,61 % Valeur de réalisation 1 296 896 266 158,86 -2,34 % Valeur de reconstitution 1 510 499 210 185,02 -2,36 % ▢Résultat, revenu et plus-values distribués, report à nouveau (en €/part depuis 5 ans) 2020 7,25 7,20 0,36 2021 7,61 7,68 0,28 2022 7,95 8,32 0,88 2023 8,35 8,22 0,85 2024 8,64 8,22 1,26 Résultat Distribution Report à nouveau AEW COMMERCES EUROPE | 9 LE PATRIMOINE IMMOBILIER ▢La politique d’investissement AEW, en tant que Société de gestion de portefeuille, consi- dère qu’elle doit servir au mieux les intérêts à long terme de AEW COMMERCES EUROPE investit, de manière directe ses clients. Dans cette mission, les questions environnemen- ou indirecte, à l’exclusion des parts de SCPI et des parts ou tales, sociales et de gouvernance revêtent une importance actions d’OPCI, ses capitaux dans : primordiale. AEW, pionnier de l’intégration des critères ESG en ◼ des immeubles à usage de commerce de toutes catégo- immobilier, a souhaité dès 2009 mettre en œuvre activement ries (pied d’immeuble, galeries commerciales, retail parks, sa démarche environnementale en adhérant aux principes de centres commerciaux, etc.) et à titre de diversification dans l’investissement responsable des Nations unies (PRI). d’autres types d’actifs immobiliers non listés précédem- Les PRI des Nations unies constituent le plus grand système ment (tels que notamment les bureaux, les résidences, les mondial de reporting en matière d’investissement responsable. résidences gérées, les hôtels, les locaux d’activités, etc.), Pour l’année 2024, AEW a obtenu 5 étoiles sur 5 dans les dans la limite de 25 % de la valeur du patrimoine ; 3 catégories notées (Politique, Gouvernance et Stratégie / ◼ en France et en zone euro exclusivement. Immobilier direct / Mesures de renforcement de la confiance). La SCPI peut procéder à des travaux de toute nature dans AEW joue également un rôle central dans les différentes asso- lesdits immeubles, notamment les opérations afférentes à leur ciations et groupes de place faisant évoluer les pratiques ESG construction, leur rénovation, leur entretien, leur réhabilitation, en immobilier. AEW est ainsi membre de l’Observatoire de leur amélioration, leur agrandissement, leur reconstruction ou l’Immobilier Durable (OID), membre fondateur et président de leur mise aux normes environnementales ou énergétiques. l‘association CircoLab® engagée pour l’économie circulaire Elle peut, en outre, acquérir des équipements ou installations dans l’immobilier et la construction, et assure également la nécessaires à l’utilisation des immeubles. présidence de la Commission ISR de l’ASPIM. En outre, il est possible à AEW COMMERCES EUROPE de ▢Répartition du patrimoine détenir : ◼ des parts de sociétés de personnes non admises aux négo- Au 31 décembre 2024, le patrimoine d’AEW COMMERCES ciations sur un marché réglementé de manière directe ou EUROPE est réparti sur 277 sites pour une superficie de indirecte pouvant représenter jusqu’à 100 % de l’actif de 492 469 m². la Société. En valeur vénale (valeur d’expertise hors droits), le patrimoine est localisé à 74 % en France et à 26 % en zone euro (Allemagne, Par ailleurs, l’Assemblée Générale du 24 juin 2022 a autorisé Espagne, Belgique et Pays-Bas). SCPI précurseur de l’investis- la Société de gestion à contracter, au nom et pour le compte sement en Allemagne, AEW COMMERCES EUROPE est présent de la SCPI, des emprunts pour financer des investissements sur ce marché depuis 2008. immobiliers dans la limite de 25 % de la valeur de réalisation (soit 331,98 M€ sur la base de la valeur de réalisation approu- Toujours en valeur vénale, le patrimoine est composé de murs vée par l’Assemblée Générale du 7 juin 2024). de commerces à hauteur de 92 %, de bureaux pour 5 %, de résidentiel pour 1 %, de résidentiel avec services pour 1 % et AEW COMMERCES EUROPE a la possibilité : ◼ d’acquérir des actifs en zone euro : AEW cible actuellement de locaux industriels pour 1 %. essentiellement l’Allemagne, l’Espagne, la Belgique et les AEW COMMERCES EUROPE détient des immeubles en direct Pays-Bas mais n’exclut pas d’investir dans d’autres pays (64 %) et sept immobilisations financières contrôlées (déten- s’ils présentent des perspectives attrayantes et une fiscalité tion indirecte pour 36 %). compatible ; ◼ de détenir des parts de sociétés de personnes non admises aux négociations sur un marché réglementé, et donc d’ac- 77 % Commerces quérir indirectement un patrimoine immobilier locatif. 15 % Centres commerciaux Dans un contexte de compétition forte entre les acteurs du 5 % Bureaux marché de l’investissement hexagonal et de relative pénurie 1 % Industriel de produits, ces facultés ouvrent à AEW COMMERCES EUROPE 1 % Résidentiel la possibilité de profiter d’opportunités, sans remettre en 1 %  Résidentiel cause la rigueur avec laquelle les investissements sont sélec- avec services tionnés pour son compte. La SCPI relève de l’article 8 du règlement SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation), c’est-à-dire qu’elle promeut 43 % Province des critères ESG dans sa stratégie d’investissement et de ges- tion des actifs, mais elle n’a pas pour objectif un investisse- 21 % Île-de-France ment durable. Les critères environnementaux, sociaux et de (hors Paris) gouvernance (ESG) contribuent à la prise de décision de la 10 % Paris Société de gestion, sans pour autant être un facteur détermi- 16 % Zone euro - Allemagne nant de cette prise de décision. 8 % Zone euro - Espagne 1 % Zone euro - Belgique 1 % Zone euro - Pays-Bas 10 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 ▢Évolution du patrimoine Les montants totaux (en M€) des arbitrages en prix de vente et des investissements droits inclus réalisés durant les cinq derniers exercices sont les suivants. ARBITRAGES ET INVESTISSEMENTS SUR 5 ANS (EN M€) SOLDE À INVESTIR EXERCICES ARBITRAGES INVESTISSEMENTS AU 31/12 (en M€) 2020 0,03 26,70 -24,29 2021 26,70 3,86 16,57 2022 2,28 87,38 6,69 2023 38,10 0,83 5,78 2024 2,08 - 6,19 TOTAL 69,19 118,77 ▢Les cessions La SCPI peut céder des éléments de patrimoine immobilier Au total, les cessions de l’exercice présentent de manière dès lors qu’elle ne les a pas achetés en vue de les revendre et consolidée une plus-value nette de 110 383 € par rapport que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel. au prix de revient (+6 %), après imputation d’une commission d’arbitrage sur les cessions de 51 890 €. Les arbitrages, présentés à votre Conseil de surveillance, fondés sur les opportunités et la mise en œuvre éventuelle Par ailleurs, au 31 décembre 2024, un local de commerces est de ventes à la découpe (ventes lot par lot) sur certains actifs sous promesse de vente pour un montant de 630 k€, supérieur devenus matures ou situés dans des marchés plus difficiles de 377 k€ au prix de revient. ont été poursuivis en 2024. Ils concernent des actifs non stratégiques du fait notamment ▢Les acquisitions de leur localisation, de leur taille unitaire faible, de la déten- En début d’année 2024, AEW COMMERCES EUROPE présen- tion en copropriété ou nécessitant d’importants travaux sans tait un solde à investir de 5,8 M€. potentiel de loyers supplémentaires. La vente de locaux vacants à des utilisateurs est privilégiée dans la mesure du En l’absence de collecte nette, et en liaison avec la stratégie possible pour optimiser les prix de cession. d’endettement raisonné, aucun investissement n’a été réalisé En tout état de cause, cette politique de repositionnement du durant l’exercice. patrimoine, visant à améliorer la récurrence du résultat, doit être pragmatique et s’adapter au marché. Ainsi, le maintien de contacts d’opportunité a permis de finaliser deux cessions de 4 commerces en province, acquis en 2012 et 2016, non stratégiques et sans perspectives d’amé- liorations, pour un prix de vente global de 2,08 M€. ORLÉANS (45) – 1, place du Général de Gaulle Il s’agit d’un commerce de 58 m² acquis en 2012. L’acte de vente a été signé le 30 septembre 2024, pour un prix net vendeur de 330 000 €, supérieur de 19 % à la dernière valeur d’expertise. La transaction fait ressortir une plus-value nette de 41 207 €, soit +15 % par rapport au prix de revient comptable (279 984 €), après imputation d’une commission d’arbitrage de 8 236 €. METZ (57) – 13/15/17, rue Serpenoise Il s’agit de 3 commerces acquis en 2016 totalisant 530 m². Les actes de vente ont été signés avec des utilisateurs en octobre et novembre 2024, pour un prix net vendeur global de 1 750 000 €. La transaction fait ressortir une plus-value nette de 69 176 €, soit +4 % par rapport au prix de revient comptable (1 633 349 €), après imputation d’une commission d’arbitrage de 43 654 €. AEW COMMERCES EUROPE | 11 ▢L’emploi des fonds Compte tenu des arbitrages réalisés en 2024 et d’une col- La SCPI n’a contracté aucun endettement bancaire direct lecte nette nulle, AEW COMMERCES EUROPE présente au sur l’exercice. 31 décembre 2024 un solde à investir de 6,2 M€. TOTAL AU 31/12/2023 DURANT L’ANNÉE 2024 TOTAL AU 31/12/2024 Fonds collectés 1 523 788 624 - 1 523 788 624 + Plus ou moins-values sur cessions d'immeubles -1 635 578 1 522 882 -112 696 + Divers CC 62 595 733 - 62 595 733 - Commissions de souscription -100 588 387 -783 256 -101 371 643 - Achat d'immeubles -930 356 301 -1 633 293 -931 989 594 - Titres de participations contrôlées -557 817 139 -557 817 139 + Vente d'immeubles 27 461 751 2 155 868 29 617 619 - Frais d'acquisition -28 546 678 - -28 546 678 - Divers (1) 13 382 817 -854 074 12 528 743 = SOMMES RESTANT À INVESTIR 8 284 843 408 127 8 692 970 Avance en CC SCI NANCY -2 500 000 - -2 500 000 = SOMMES RESTANT À INVESTIR 5 784 843 408 127 6 192 970 (1) Amortissements des frais de constitution sur la prime d’émission. Compte tenu des arbitrages réalisés en 2024 et d’une col- La SCPI n’a contracté aucun endettement bancaire direct sur lecte nette nulle, AEW COMMERCES EUROPE présente au l’exercice. 31 décembre 2024 un solde à investir de 6,2 M€. Dettes et autres engagements 96,29 Valeur de réalisation 3,71 Emprunts bancaires  es dettes (emprunts bancaires, comptes courants associés) d et des engagements immobiliers (crédits-bails, VEFA) ; Le ratio dettes et autres engagements correspond à la division : = l ’actif brut (somme de la valeur de réalisation, des dettes et des autres engagements). Au 31 décembre 2024, le ratio est de 3,71 %. Il correspond à un emprunt bancaire de 50 M€ dans la SCI PLACEMENT CILOGER 4 (murs de magasins loués à Monoprix) qu’AEW COMMERCES EUROPE détient à 100 %, pris en consi- dération par transparence. 12 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 ▢Valeurs significatives du patrimoine La société BNP PARIBAS REAL ESTATE VALUATION FRANCE, ◼ les actifs immobiliers détenus par les SCI PLACEMENT expert indépendant accepté par l’Autorité des marchés finan- CILOGER 7 et TOUR PRISMA ont été valorisés selon la ciers et désigné par l’Assemblée Générale du 4 juin 2021, méthode d’Actualisation des cash-flows (DCF) exposée a procédé à l’évaluation obligatoire du patrimoine immobilier dans l’annexe aux comptes annuels ; détenu en direct par la SCPI, conformément à la loi, selon les ◼ les actifs immobiliers détenus par la SCI PLACEMENT méthodes exposées dans l’annexe aux comptes annuels. CILOGER 5 ont été valorisés selon la méthode de Capitalisation des revenus exposée dans l’annexe aux Les actifs de Madrid (Calle de Santa Petrolina - Espagne) et comptes annuels ; Alicante (Calle Joaquin Rodrigo - Espagne) détenus en direct ◼ les autres postes d’actif et de passif inscrits au bilan de la ont été valorisés selon la méthode d’Actualisation des cash- société contrôlée. flows (DCF) exposée dans l’annexe aux comptes annuels. Tous les autres actifs immobiliers de la SCPI détenus en Sur la base des expertises (actualisations, expertises quin- direct ont été valorisés selon les méthodes Capitalisation des quennales ou initiales) des immeubles détenus en direct, et revenus/Comparaison directe, exposées dans l’annexe aux de l’Actif Net Réévalué des sociétés contrôlées, la Société de comptes annuels. gestion a arrêté trois valeurs : ◼ la valeur comptable, qui correspond à la valeur d’acqui- La valeur estimée des titres de participations de sociétés sition des immeubles inscrite au bilan, augmentée de la contrôlées résulte du calcul de l’Actif Net Réévalué (ANR). valeur nette des autres actifs ; Ce calcul repose sur : ◼ la valeur de réalisation, qui est égale à la somme de la ◼ l’évaluation annuelle des immeubles détenus par la société valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres contrôlée par un expert immobilier indépendant, selon les actifs. La valeur vénale des immeubles est leur valeur d’ex- mêmes règles que celles appliquées pour les immeubles pertise hors droits. Il s’agit du prix que retirerait ACTIPIERRE détenus en propre par AEW COMMERCES EUROPE ; ◼ les actifs immobiliers détenus par les SCI PLACEMENT EUROPE de la vente de la totalité des actifs ; ◼ la valeur de reconstitution, qui correspond à la valeur de CILOGER 4, PLACEMENT CILOGER 6, CC NANCY 1 et réalisation augmentée des frais afférents à une reconstitu- CC NANCY 2 ont été valorisés selon les méthodes d’Actua- tion du patrimoine (droits, frais d’acquisition des immeubles lisation des cash-flows (DCF)/Capitalisation des revenus et de prospection des capitaux). exposées dans l’annexe aux comptes annuels ; Valeurs estimées de la société au 31 décembre 2024 (en €) Coût historique des terrains et des constructions locatives 897 473 871 Coût historique des parts de sociétés contrôlées 557 817 139 Valeur nette comptable 1 455 291 009 Valeur actuelle (valeur vénale hors droits) 1 277 776 691 VALEUR VALEUR VALEUR EN EUROS COMPTABLE DE RÉALISATION DE RECONSTITUTION Valeur nette comptable des immeubles 897 473 871 Provisions pour grosses réparations -110 340 Valeur nette comptable des parts de sociétés contrôlées 557 817 139 439 135 891 461 092 686 Autres éléments d’actifs 19 088 473 19 119 574 19 119 574 Valeur des immeubles (expertises) hors droits et CAP 838 640 800 Valeur des immeubles (expertises) droits inclus et CAP 894 342 021 Commission de souscription théorique 135 944 929 Total global 1 474 269 142 1 296 896 266 1 510 499 210 Nombre de parts 8 163 964 8 163 964 8 163 964 TOTAL EN EUROS RAMENÉ À UNE PART 180,58 158,86 185,02 Le prix de souscription en vigueur au 31 décembre 2024 La valeur de retrait en vigueur au 31 décembre 2024 (172,90 €) (190,00 €) est supérieur de 2,7 % à la valeur de reconstitution est supérieure de 8,8 % à la valeur de réalisation par part par part (185,02 €). (158,86 €). AEW COMMERCES EUROPE | 13 Évolution de la valeur de reconstitution et du prix acquéreur au 31 décembre (en €/part sur 10 ans) 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 210,66 198,00 215,60 206,00 219,51 210,00 220,49 210,00 222,98 210,00 221,12 210,00 209,94 210,00 217,99 210,00 208,45 210,00 189,50 190,00 185,02 190,00 Valeur de reconstitution Prix de souscription L’Assemblée Générale Ordinaire du 24 juin 2014 a ratifié la chargé entre autres de garantir la réalité des actifs et de contrô- nomination par la Société de gestion de Société Générale ler la régularité des opérations effectuées par la Société de Securities Services en qualité de Dépositaire de la SCPI, gestion. 14 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 ▢État synthétique du patrimoine au 31 décembre 2024 ESTIMATION PRIX DE ESTIMATION ÉCART ESTIMATION VARIATION ESTIMATION VARIATION ESTIMATION HORS DROITS REVIENT HORS DROITS EXPERTISE/ DROITS HORS HORS DROITS HORS DROITS HORS DROITS AU AU AU PRIX INCLUS DROITS AU 31/12/2024 2024/2023 AU 31/12/2023 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2024 REVIENT AU 31/12/2024 2024/2023 PÉRIMÈTRE PÉRIMÈTRE EN EUROS PÉRIMÈTRE EN EUROS EN EUROS EN % EN EUROS EN % CONSTANT CONSTANT CONSTANT Commerces - 127 929 335 115 217 000 -9,94 % 123 875 217 117 329 000 -1,80 % 115 217 000 117 329 000 -1,80 Paris Bureaux - Paris 6 087 088 6 840 000 12,37 % 7 353 000 6 800 000 0,59 % 6 840 000 6 800 000 0,59 Commerces - 136 915 216 126 616 000 -7,52 % 136 066 494 132 716 000 -4,60 % 126 616 000 132 716 000 -4,60 Île-de-France Bureaux - 13 860 379 9 237 800 -33,35 % 9 931 447 9 826 000 -5,99 % 9 237 800 9 826 000 -5,99 Île-de-France Commerces - 372 721 936 353 763 000 -5,09 % 378 132 944 364 186 000 -2,86 % 353 763 000 362 159 000 -2,32 Province Bureaux - 20 750 000 14 740 000 -28,96 % 15 752 124 17 470 000 -15,63 % 14 740 000 17 470 000 -15,63 Province Commerces - 183 057 921 180 117 000 -1,61 % 188 916 276 180 452 000 -0,19 % 180 117 000 180 452 000 -0,19 zone euro Logistique - 19 151 996 16 510 000 -13,79 % 17 643 903 17 280 000 -4,46 % 16 510 000 17 280 000 -4,46 France Résidence étudiante - 17 000 000 15 600 000 -8,24 % 16 670 617 15 000 000 4,00 % 15 600 000 15 000 000 4,00 Île-de-France Total actifs immobiliers 897 473 870 838 640 800 -6,56 % 894 342 021 861 059 000 -2,60 % 838 640 800 859 032 000 -2,37 détenus en direct Commerces - 324 532 241 248 982 619 -23,28 % 261 431 750 253 581 368 -1,81 % 248 982 619 253 581 368 -1,81 France Commerces - zone euro 185 762 029 156 071 411 -15,98 % 163 874 982 159 712 986 -2,28 % 156 071 411 159 712 986 -2,28 (Allemagne) Bureaux - France 24 959 423 17 655 326 -29,26 % 18 538 092 20 412 205 -13,51 % 17 655 326 20 412 205 -13,51 Bureaux - zone euro 22 563 445 16 426 535 -27,20 % 17 247 862 17 233 150 -4,68 % 16 426 535 17 233 150 -4,68 (Allemagne) Total immobilisations 557 817 139 439 135 891 -21,28 % 461 092 686 450 939 709 -2,62 % 439 135 891 450 939 709 -2,62 financières contrôlées TOTAUX 1 455 291 010 1 277 776 691 -12,20 % 1 355 434 707 1 311 998 709 -2,61 % 1 277 776 691 1 309 971 709 -2,46 Conformément à ses statuts, AEW COMMERCES EUROPE Les immobilisations financières contrôlées sont représentées peut acquérir des immeubles soit directement (détention par des participations dans des Sociétés Civiles Immobilières directe), soit par le biais de participation dans des sociétés (SCI). Une SCI est une société par laquelle les associés de personnes détenant des immeubles (détention indirecte). décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immo- biliers afin d’en partager le résultat. Au 31 décembre 2024, AEW COMMERCES EUROPE détient des immeubles en direct (64 % de la valeur vénale) et sept immobilisations financières contrôlées (détention indirecte pour 36 % de la valeur vénale). Statutairement, les participa- tions financières contrôlées ne sont pas limitées. AEW COMMERCES EUROPE | 15 AEW COMMERCES EUROPE détient donc de manière indi- Bourg-la-Reine, Charenton-le-Pont, Colmar, Fontainebleau, recte des actifs immobiliers par le biais de SCI dans lesquelles Le Bouscat, Le Raincy, Trouville, Vichy et Montpellier ; elle possède AEW COMMERCES EUROPE un pourcentage ◼ 83 % dans la Société Civile Immobilière « PLACEMENT du capital. Par transparence, les résultats des SCI sont impo- CILOGER 5 », comprenant 18 murs de magasins et un sables aux revenus fonciers à proportion des parts que détient centre commercial en Allemagne. Ils sont situés à Lorrach, AEW COMMERCES EUROPE. Konstanz, Rosenheim, Kaufbeuren, Ingolstadt, Straubing, Les SCI sont gérées et représentées par AEW. Nurnberg, Bad Kreuznach, Mainz, Aschaffenburg, Fulda, Wuppertal, Essen, Lunen, Bielefeld, Berlin, Oldenburg, Ainsi, AEW COMMERCES EUROPE détient des participations Bremerhaven et Hochstadt ; à hauteur de : ◼ 50 % dans les Sociétés Civiles Immobilières « CC NANCY I » ◼ 61,72 % dans la Société Civile Immobilière « PLACEMENT et « CC NANCY II », détenant 75 % de la surface du centre CILOGER 6 », comprenant 11 murs de magasins loués à commercial Saint-Sébastien à Nancy (54) ; l’enseigne Monoprix. Ils sont situés à Aix-en-Provence, ◼ 9,98 % dans la Société Civile Immobilière « PLACEMENT Vienne, Courbevoie, Carcassonne, Lyon Croix-Rousse, CILOGER 7 », détenant des immeubles de bureaux en Herblay, Nice, Poitiers, Rueil-Malmaison, Strasbourg et Allemagne : 2 à Cologne, 1 à Brême et 1 à Hambourg ; Vannes ; ◼ 18,42 % dans la Société Civile Immobilière « TOUR ◼ 100 % dans la Société Civile Immobilière « PLACEMENT PRISMA », comprenant une tour de bureaux à La Défense. CILOGER 4 », comprenant 10 murs de magasins loués à l’enseigne Monoprix. Ils sont situés à Arcachon, SCI SCI SCI SCI SCI CC SCI CC SCI TOUR PLACEMENT PLACEMENT PLACEMENT PLACEMENT TOTAUX NANCY I NANCY II PRISMA CILOGER 4 CILOGER 5 CILOGER 6 CILOGER 7 Année d’acquisition 2016 2017 2015 et 2018 2020 2017 2017 2018 Pourcentage 100 % 83 % 61,72 % 9,98 % 50 % 50 % 18,42 % de détention Centre Centre Caractéristique Cologne commercial commercial Monoprix Monoprix Tour Prisma du portefeuille / Allemagne Brême Nancy Nancy France France La Défense Adresse Hambourg Saint- Saint- Sébastien Sébastien Type d’actifs Commerces Commerces Commerces Bureaux Commerces Commerces Bureaux Surface en m2 57 492 62 707 30 043 4 364 8 008 3 585 4 300 170 499 Coûts d’acquisition 134 393 737 185 762 029 108 196 361 22 563 445 78 908 499 13 643 711 26 312 365 569 780 148 Dettes levées (100 %) 50 000 000 0 0 0 0 0 0 50 000 000 Valeurs estimées du 155 120 000 184 310 000 161 710 000 159 300 000 67 900 000 13 800 000 93 200 000 835 340 000 patrimoine (100 %) Actif net réévalué 107 824 639 156 071 411 101 045 897 16 426 535 33 147 894 6 964 189 17 655 326 439 135 891 La valeur d’expertise hors droits du patrimoine détenu directe- Parallèlement, l’estimation du patrimoine immobilier détenu ment et indirectement enregistre une baisse de -34 M€ (-2,6 %), indirectement (parts de Sociétés Civiles Immobilières) enre- à comparer à une baisse des valeurs bilantielles de -523 k€ M€, gistre une baisse de 2,62 % à périmètre constant. notamment compte tenu des arbitrages de l’exercice. L’estimation totale du patrimoine immobilier (détention La valeur d’expertise hors droits (valeur vénale) des actifs directe et indirecte) est de 1 278 M€, en diminution à péri- détenus directement enregistre globalement une contrac- mètre constant de 2,5 %. tion annuelle à périmètre constant (c’est-à-dire en excluant les Au 31 décembre 2024, les valeurs d’expertise hors droits cessions de l’exercice) de 2,4 %. (valeurs vénales) et droits inclus de l’ensemble des immobi- La baisse est de l’ordre de 2 % pour les commerces parisiens et lisations locatives, sont respectivement inférieures de 12 % de province, de 5 % pour les commerces de région parisienne, et de 7 % à leur prix de revient. et de 0,19 % pour les commerces en zone euro (Allemagne, Belgique, Espagne et Pays-Bas). En logistique, la baisse est de 4 %. Quant aux bureaux, ils baissent de 6 % en région pari- sienne et de 16 % en province alors qu’ils progressent de 1 % à Paris. La résidence étudiante progresse de 4 %. 16 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 ▢Division des risques immobiliers ▢Division des risques locatifs En matière de division des risques immobiliers : Répartition des risques locatifs en pourcentage ◼ 7 actifs sur 277 représentent 22 % de la valeur vénale du du montant des loyers HT facturés patrimoine. Ils sont tous divisés et loués à de multiples locataires ; de 1 % Moins ◼ 2 actifs représentent chacun 4 % de la valeur globale du 732 patrimoine ; à2% ◼ le centre commercial Alcora Plaza à Madrid représente 4 % 1% 5 de la valeur vénale du patrimoine. Il est loué à une trentaine de locataires ; à3% 2% 1 ◼ le centre commercial Grand Tour à Sainte-Eulalie représente également 4 % de la valeur vénale du patrimoine. Il est loué Au 31 décembre 2024, AEW COMMERCES EUROPE compte à une cinquantaine de locataires. 738 baux (750 en 2023) : 492 en France, 195 en Allemagne, 27 en Espagne, 12 en Belgique et 12 aux Pays-Bas. 78 % Autres immeubles Les risques locatifs sont bien maîtrisés puisque 732 locataires 4 % Alcora Plaza - Madrid représentent chacun moins de 1 % de la masse de loyers. (Espagne) La division des risques constitue l’un des axes majeurs de la politique de gestion retenue pour assurer la pérennité et 4 % Galerie commerciale la régularité du revenu. Grand Tour - Sainte- Les 10 locataires les plus importants représentent globalement Eulalie (33) 32 % des loyers. Le principal locataire représente globalement 3 % Centre commercial 15,7 % des loyers, répartis toutefois sur 23 baux/sites. Cotentin - Cherbourg (50) Pourcentage des loyers aux prochaines échéances 3 % Hochstadt 2025 (Allemagne) 21 % 3 % 75, rue de Paris - Charenton-le-Pont 2026 17 % (94) 2 %  « SCI Nancy I » - 2027 25 % Nancy (54) 3 % Parc commercial 2028 Grand Tour - Sainte- 5% Eulalie (33) 2029 3% ▢La gestion immobilière 2030 Les produits locatifs (loyers et revenus des participations 5% contrôlées) se sont élevés sur l’année à 82 501 426 € contre 2031 78 766 748 € l’exercice précédent, soit +3,73 M€ (+5 %). 1% Les loyers facturés sur les immeubles détenus en direct ont 2032 progressé de 2,9 M€, et les produits facturés des SCI détenues 1% de 857 k€. 2033 En année pleine, les contributions en termes de loyers sont 1% fournies très majoritairement (84 %) par des enseignes natio- nales ou internationales disposant d’une excellente signature 2034 (Darty, Decathlon, Picard, Monoprix, Casino, Lidl, Rewe, Aldi, 1% Edeka, Real…). 2038 La répartition géographique par type de locataire en matière 1% de contribution aux loyers dans les immeubles détenus direc- Tacite tement et indirectement est la suivante : 18 % ◼ France – enseignes nationales et internationales : 61 % ; ◼ France – enseignes indépendantes/franchisés : 13 % ; Au 31 décembre 2024 : ◼ zone euro – enseignes nationales et internationales : 23 % ; ◼ 18 % des loyers en cours sont relatifs à des baux renouvelés ◼ zone euro – enseignes indépendantes/franchisés : 3 %. durant l’exercice ou en tacite reconduction ; ◼ 38 % des loyers sont relatifs à des baux dont la prochaine échéance est entre 2025 et 2026 ; ◼ 30 % des loyers sont relatifs à des baux dont la prochaine échéance est entre 2027 et 2028 ; ◼ 14 % des loyers sont relatifs à des baux dont la prochaine échéance est en 2029 et au-delà. AEW COMMERCES EUROPE | 17 Répartition des loyers en fonction de l’activité principale 36 % Alimentation, restauration 8 % Culture, cadeaux, loisirs 14 % Équipement du ménage 22 % Équipement de la personne 5 % Beauté, hygiène, santé 6% Services 0% Résidentiel 1% Industriel 6% Bureau 1% Divertissements 1% Commerce 0% Autre ▢Taux d’occupation Le taux d’occupation financier est l’expression de la perfor- mance locative de la SCPI. Il se détermine par la division entre d’une part les loyers et indemnités d’occupation ou compen- satrices de loyers facturés, et d’autre part le montant des loyers facturés si l’ensemble du patrimoine était loué à la valeur de marché. Ce taux est calculé sur l’intégralité du patrimoine, sans exclure d’immeubles, qu’ils fassent l’objet de travaux ou qu’ils soient intégrés dans un plan d’arbitrage. Le taux d’occupation financier des actifs détenus par la SCPI AEW COMMERCES EUROPE s’établit à 93,01 % pour le qua- trième trimestre 2024 (93,73 % au quatrième trimestre 2023). Le taux d’occupation financier moyen 2024 ressort à 93,17 %, en baisse par rapport à l’année précédente (93,53 %). Le taux d’occupation physique, qui exprime le rapport entre la surface louée et la surface totale du patrimoine, s’établit quant à lui à 92,55 % à la fin de l’exercice (93,55 % en début d’année). Le taux d’occupation physique moyen de l’année s’établit à 93,06 % (94,06 % pour l’année 2023). Le taux d’encaissement des loyers 2024, calculé fin janvier 2025, s’établit en moyenne à 84 %. 18 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 Décomposition des taux d’occupation financiers 1er trimestre 3e trimestre 90,18 % 92,20 % Locaux occupés Locaux occupés 6,98 % 6,69 % Vacance Vacance TOF TOF 93,02 % 2,84 % 93,41 % 1,11 % Locaux occupés Locaux occupés sous franchise ou sous franchise mis à disposition ou mis à disposition d’un futur locataire d’un futur locataire 2e trimestre 4e trimestre 91,24 % 91,72 % Locaux occupés Locaux occupés 6,77 % 6,99 % Vacance Vacance TOF TOF 93,23 % 1,99 % 93,01 % 1,26 % Locaux occupés Locaux occupés sous franchise ou sous franchise ou mis à disposition mis à disposition d’un futur locataire d’un futur locataire Décomposition du TOF de l’année 2024 91,33 % Locaux occupés 6,83 % Vacance TOF 93,17 % 1,80 % Franchises, remises 0,03 % Loyers potentiels sous promesse de vente Évolution des taux d’occupation financiers(1) moyens annuels 2016 97,71 % 2017 96,21 % 2018 96,86 % 2019 97,09 % 2020 97,10 % 2021 95,95 % 2022 94,58 % 2023 93,53 % 2024 93,17 % (1) De 2016 à 2021 : taux d’occupation moyen de l’année recalculé selon la méthodologie ASPIM 2021. AEW COMMERCES EUROPE | 19 ▢Locations et libérations ▢Travaux Durant l’exercice, les acquisitions et les cessions réalisées Au cours de l’année 2023, la politique de travaux de rénova- ont fait passer la surface totale gérée à 492 469 m2 contre tion sur les actifs a été poursuivie pour un montant avoisinant 492 848 m2 à la fin de l’exercice 2023 (-0,1 %). 634 k€. Sur les trois derniers exercices, la surface gérée a augmenté Cette politique vise à conserver la qualité des actifs gérés, à de 3 %. améliorer le standing des actifs, à attirer de nouveaux loca- taires et à fidéliser les locataires en place en améliorant leur L’activité locative de l’année 2024 fait ressortir un solde négatif confort et leur bien-être. de -4 835 m² entre les libérations (18 522 m²) et les relocations (13 687 m²). Les travaux d’entretien courant, directement enregistrés en charges dans le compte de résultat de la SCPI se sont élevés Environ 28 800 m² (6 % de la surface totale) font l’objet de à 560 676 € en 2024 (478 441 € en 2023). Ils s’élèvent en négociations durant l’exercice. Ainsi, 13 687 m² de relocations moyenne annuelle à 421 k€ sur les 5 derniers exercices. (nouveaux baux) ont été concrétisés, 14 541 m² de renouvelle- ments de baux ont été sécurisés et 588 m² de cessions d’actifs Conformément au plan d’entretien quinquennal, une dota- ont été négociés. tion aux provisions pour gros entretien a été passée pour un montant de 110 340 €, et une reprise a sur provisions a été Sur l’exercice, 58 locaux ont été libérés. Ils représentent une passée pour 707 767 €. surface totale de 18 522 m² pour un total de loyers de 4,7 M€. La provision représente ainsi au 31 décembre 2024 un mon- Les libérations sont concentrées en loyers pour près de 35 % tant total de 110 340 €, destinée à assurer les gros travaux sur sur des bureaux à Massy (91), les locaux commerciaux d’Arena les actifs dans de bonnes conditions. Den Bosch aux Pays-Bas et un commerce à Reims (51). Les travaux de gros entretien s’élèvent en moyenne annuelle Parallèlement, 39 relocations ont été effectuées. Elles ont sur les 5 derniers exercices à 24 k€. porté sur 13 687 m² pour un total de loyers en année pleine Par ailleurs, certains travaux d’amélioration peuvent être por- de 3 M€. tés à l’actif du bilan. Ils ne pèsent donc pas sur le résultat et Les relocations sont concentrées pour près de 60 % sur les contribuent à consolider la valeur du patrimoine. locaux commerciaux d’Arena Den Bosch aux Pays-Bas et de Au cours de l’exercice 2024, des travaux ont été immobilisés Nancy (54), sur des bureaux à Massy (91), et sur deux com- pour un montant de 1 633 293 €. merces à Sainte-Geneviève-des-Bois (91) et à Bagneux (92). Par ailleurs, 17 baux ont été négociés et renouvelés durant l’année. Ces renouvellements ont porté sur 14 541 m2 pour un total de loyers en année pleine de 2,8 M€. Les renouvellements sont concentrés en loyers pour près de 70 % sur cinq commerces dont un aux Pays-Bas (Arena Den Bosch), trois à Nice (06) et un à Saint-Doulchard (18). Les gérants d’AEW conservent une attitude pragmatique à l’égard des locataires, notamment en faisant preuve de réa- lisme sur les loyers soutenables à la location. Les surfaces vacantes au 31 décembre 2024 s’établissent à 36 711 m2 contre 31 809 m2 en début d’année. Elles repré- sentent une valeur locative de marché de 7 M€ contre 6,2 M€ en 2023. Ces surfaces sont concentrées sur cinq lignes de commerces qui représentent 43 % de la vacance : Reims (3 612 m²), Sainte- Geneviève-des-Bois (2 677 m²), Nancy (2 664 m²), Saint-Maur (2 516 m²), Saint-Priest (2 437 m²). 20 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 Travaux et provisions pour gros entretien (en k€) 2020 -13 0 183 2021 561 0 140 2022 519 0 372 2023 478 47 520 2024 561 73 110 Total sur 5 ans 2 106 120 1 325 Travaux d’entretien Travaux pour gros entretien Provisions pour gros entretien ▢Les contentieux La dotation aux provisions pour créances douteuses de l’exer- Le taux d’incidence contentieuse, qui mesure l’impact net cice se monte à 3 086 063 €. des créances douteuses sur les loyers, s’établit à 2,13 % des Compte tenu des reprises sur provisions effectuées suite aux loyers facturés (-1,76 % au 31 décembre 2023 et -0,96 % recouvrements ou abandons des sommes dues d’un montant au 31 décembre 2022). de 2 191 548 €, le solde net de l’exercice 2024 est une charge Les principaux contentieux, intégralement provisionnés en de 894 515 €. créances douteuses, concernent 6 locataires qui représentent Au final, la provision pour dépréciation de créances douteuses 1,3 M€ (1,06 M€ en 2023). au 31 décembre 2024 s’élève à 10 410 831 €. AEW COMMERCES EUROPE | 21 LES RÉSULTATS ET LA DISTRIBUTION Le résultat de l’année s’élève à 70 377 081 €, en progression Le taux de distribution de l’exercice se détermine par la divi- de 4 % (+2,4 M€) par rapport à l’exercice précédent. sion entre : ◼ d’une part la distribution brute versée au titre de l’exercice Les loyers sur les immeubles détenus en direct sont en hausse (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de de 2,9 M€ (+5 %), et les dividendes des participations contrô- plus-values distribuées), avant prélèvements libératoires et lées de 857 k€ (+4 %). autres fiscalités payés en France et à l’étranger par la SCPI Parallèlement, dans un contexte de taux qui sont restés posi- pour le compte de l’associé ; tifs mais en phase de baisse, le résultat financier se conso- ◼ et d’autre part le prix de souscription au 1er janvier de l’exer- lide de + 471 k€. cice. Le revenu trimestriel courant distribué par part a été fixé à Le taux de distribution 2024 d’AEW COMMERCES EUROPE 2,04 € au titre de chacun des trois premiers trimestres 2024 s’établit à 4,47 % (4,00 % en 2023), inférieur au taux national et à 2,10 € au titre du dernier trimestre 2024. calculé pour l’ensemble des SCPI à prépondérance com- merces (4,9 %). Néanmoins, le prix de souscription de ces Au total, le montant distribué en 2024, pour une part en jouis- dernières s’est en moyenne contracté de -0,4 %, alors que sance au 1er janvier, s’établit à 8,22 € par part, stable par rap- celui d’AEW COMMERCES EUROPE n’a pas été modifié durant port à 2023. l’exercice. Les impôts payés par la SCPI pour le compte des associés représentent une charge fiscale de 2 154 791 € au titre des Composition du taux de distribution ▢ impôts sur les revenus fonciers étrangers (allemands, belges, espagnols et néerlandais). Taux de distribution 4,47% Le dividende brut retraité de ces impôts est de 8,48 € par part, 4,33 % 0,14 % en progression de 1 % par rapport à 2023 et quasiment à son plus haut niveau depuis 2019. Distribution sur résultat courant Impôts acquittés pour le compte de l’associé Le revenu trimestriel mis en distribution (8,22 €) est à rapprocher d’un résultat par part corrigé de 8,64 €. Le report à nouveau Concernant l’imposition des revenus fonciers perçus de (réserves) a donc été conforté d’un montant de 0,42 € par part l’étranger, l’impôt étranger peut être neutralisé en France en jouissance, soit pour un total de 3 361 803 € sur l’exercice. afin d’éviter la double imposition, selon les conventions fis- cales en vigueur entre la France et les pays concernés. Le Conformément à la décision de l’Assemblée Générale du 7 juin traitement fiscal dépend de la situation individuelle et du taux 2024, afin d’éviter la dilution du report à nouveau liée à une d’imposition propre à chaque associé. Le dispositif fiscal est collecte de capitaux, un prélèvement de 0,85 € est opéré sur susceptible d’évoluer. la prime d’émission de chaque nouvelle part émise durant l’exercice représentative de la collecte nette. La collecte nette En matière de taux de rentabilité interne (TRI), qui intègre le de l’exercice étant nulle, cette modalité n’a pas été utilisée coût d’acquisition des parts et les revenus perçus, et prend durant l’exercice. pour hypothèse leur revente fin 2024 sur la base de la valeur de retrait, les taux sont de 3,08 % et 4,00 % pour des périodes Ainsi, le report à nouveau s’établit au 31 décembre 2024, après de respectivement 10 ans et 15 ans. affectation du résultat soumis à l’approbation de l’Assemblée Générale Ordinaire, à 10 285 062 €, soit 1,26 € par part (sur la base du nombre de parts au 31 décembre 2024), ce qui repré- sente une réserve de près de 2 mois de dernière distribution courante (contre 1,2 mois fin 2023). L’évolution du prix de la part DIVIDENDE VERSÉ DIVIDENDE AVANT PRIX REPORT PRIX TAUX DE AU TITRE DE PRÉLÈVEMENTS ACQUÉREUR À NOUVEAU EN EUROS ACQUÉREUR DISTRIBUTION L’ANNÉE AVANT ET AUTRES MOYEN CUMULÉ AU 1er JANVIER EN % (4) PRÉLÈVEMENTS (1) FISCALITÉS (2) DE L’ANNÉE (3) PAR PART 2020 210,00 7,20 7,72 210,00 3,67 % 0,36 2021 210,00 7,68 8,39 210,00 4,00 % 0,28 2022 210,00 8,32 8,50 210,00 4,05 % 0,88 2023 210,00 8,22 8,40 209,49 4,00 % 0,85 2024 190,00 8,22 8,48 190,00 4,47 % 1,26 (1) Avant retenue à la source et prélèvements sociaux sur les produits financiers (2) Distribution brute versée au titre de l’année (y compris les acomptes exceptionnels et quotes-parts de plus-values distribuées) avant prélèvements libératoires et autres fiscalités payés en France et à l’étranger par la SCPI pour le compte de l’associé. (3) Moyenne des prix de souscription d’une part (droits et frais inclus) constatés sur le marché primaire pondérée par le nombre de parts acquises au cours des souscriptions successives. (4) Distribution brute au titre de l’année rapportée au prix de souscription au 1er janvier de la même année. 22 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 LE MARCHÉ DES PARTS Sur l’exercice 2024, 45 702 parts ont été souscrites par 328 Le prix de souscription d’une part, à 190 €, n’a pas été modifié associés, soit une collecte brute de 8 683 380 € (45 172 250 € durant l’exercice. pour l’exercice précédent). Rappelons à ce sujet que l’acquisition de parts de SCPI doit Compte tenu des retraits de parts effectués, la collecte nette nécessairement se concevoir sur le long terme. L’appréciation est nulle. éventuelle du prix de la part sur une année a une signification relative. Au 31 décembre 2024, le capital social de la SCPI est de 1 306 234 340 €, pour un plafond statutaire fixé à L’analyse de cette évolution doit être réalisée en prenant en 2 000 000 000 €. considération : ◼ les frais à la souscription ou à l’acquisition de parts, en rap- Le capital est réparti entre 32 616 associés, et est détenu à port avec la nature immobilière de l’investissement. Ces hauteur de 69 % par des personnes physiques et de 31 % par frais à l’entrée n’ont pas la même importance relative pour des personnes morales. La part des compagnies d’assurance un associé ayant investi de longue date et un autre ayant est de l’ordre de 25 %. réalisé une prise de participation plus récente ; Le plus gros porteur de parts détient 7 % du capital social. ◼ le fonctionnement du capital, variable dans le cas Le portefeuille moyen avoisine 43 000 € (250 parts) au prix d’AEW COMMERCES EUROPE, qui conditionne la formation de retrait en vigueur. du prix vendeur (valeur de retrait). ▢Le détail des augmentations de capital NOMBRE DE PARTS CAPITAL SOCIAL CAPITAUX COLLECTÉS EN EUROS OPÉRATIONS ÉMISES (EN CUMULÉ) (NOMINAL) (NOMINAL + PRIME D’ÉMISSION) Au 31/12/2020 Société ouverte 4 304 242 688 678 720 879 837 870 Au 31/12/2021 Société ouverte 4 422 992 707 678 720 904 775 370 Au 31/12/2022 Société ouverte 4 732 331 757 172 960 969 736 560 Au 31/12/2023 Société ouverte 8 163 964 1 306 234 240 1 526 042 128 AU 31/12/2024 SOCIÉTÉ OUVERTE 8 163 964 1 306 234 240 1 523 788 624 L’évolution du capital ◼ Date de création : 4 septembre 2007 ◼ Capital initial : 760 000 € ◼ Nominal de la part : 160 € RÉMUNÉRATION HT DES MONTANT MONTANT DES CAPITAUX NOMBRE NOMBRE ORGANISMES COLLECTEURS PRIX DU CAPITAL APPORTÉS À LA SCPI PAR EN EUROS DE PARTS D’ASSOCIÉS ET DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION ACQUÉREUR NOMINAL LES ASSOCIÉS LORS AU 31/12 AU 31/12 À L’OCCASION DES AU 31/12 (2) AU 31/12 DES SOUSCRIPTIONS (1) AUGMENTATIONS DE CAPITAL 2020 688 678 720 23 665 530 4 304 242 19 318 3 435 225 210,00 2021 707 678 720 24 937 500 4 422 992 20 862 4 898 103 210,00 2022 757 172 960 64 961 190 4 732 331 23 109 7 464 045 210,00 2023 1 306 234 240 556 305 568 8 163 964 32 301 5 164 887 190,00 2024 1 306 234 240 0 8 163 964 32 616 7 464 045 190,00 (1) Diminué des retraits réalisés. (2) Prix de souscription de l’augmentation de capital. AEW COMMERCES EUROPE | 23 ▢L’activité du marché secondaire En 2024, 45 702 parts détenues par 261 associés ont bénéficié Le marché secondaire des retraits présente un taux de rota- du mécanisme de retrait, pour un montant total de 8 683 380 € tion, calculé sur le nombre de parts en circulation au 1er janvier en valeur de souscription. 2024, de 0,59 % (3,51 % à fin 2023). Au 31 décembre 2024, 211 794 parts sont en attente de retrait, Calculé sur le nombre de parts en circulation à la fin de l’exer- soit 2,6 % de la capitalisation à comparer à un taux national de cice, le taux de rotation 2024 est de 0,59 % (2,03 % à fin 2023). 2,7 %. Elles représentent 40,2 M€ en valeur de souscription. La rémunération de la Société de gestion reçue au titre de Sur le marché secondaire de gré à gré, c’est-à-dire sans inter- l’exercice 2024 est constituée de frais de dossiers relatifs à vention de la Société de gestion, 2 368 parts ont été échan- des successions/donations ou au gré à gré. gées pour un montant total hors droits de 461 680 €. L’évolution des conditions de cessions ou de retrait % PAR RAPPORT AU NOMBRE DEMANDES RÉMUNÉRATION DE LA SOCIÉTÉ NOMBRE DE PARTS EN EUROS DE PARTS TOTAL DE RETRAITS DE GESTION SUR LES CESSIONS, CÉDÉES OU RETIRÉES EN CIRCULATION AU 1er JANVIER EN SUSPENS LES RETRAITS EN € HT 2020 74 924 1,79 % 0 13 597 2021 136 958 3,18 % 0 17 170 2022 77 204 1,75 % 0 17 117 2023 166 133 3,51 % 78 114 39 442 2024 48 070 0,59 % 211 794 34 097 24 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 2 – COMPTES ANNUELS ET ANNEXE LES COMPTES État du patrimoine au 31 décembre 2024 (en €) EXERCICE 2024 EXERCICE 2023 ÉTAT DU PATRIMOINE Valeurs bilantielles Valeurs estimées (1) Valeurs bilantielles Valeurs estimées(1) 31/12/2024 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2023 Placements immobiliers Immobilisations locatives Terrains et constructions locatives 896 011 289 838 640 800 896 729 096 861 059 000 Immobilisations en cours 1 462 581 1 267 350 Provisions liées aux placements immobiliers Gros entretien -110 340 -707 767 Titres financiers contrôlés Immobilisations financières contrôlées 557 817 139 439 135 891 557 817 139 450 939 709 Total I : Placements immobiliers 1 455 180 669 1 277 776 691 1 455 105 817 1 311 998 709 Immobilisations financières Avance en compte courant et créances rattachées 2 500 000 2 500 000 2 500 000 2 500 000 à des immobilisations financières contrôlées Total II : Immobilisations financières 2 500 000 2 500 000 2 500 000 2 500 000 Actifs d’exploitation Autres actifs et passifs d’exploitation Immobilisations financières autres que les titres 422 885 422 885 403 091 403 091 de participations (dépôt de garantie…) Créances Locataires et comptes rattachés 20 553 772 20 553 772 15 272 167 15 272 167 Autres créances 71 424 377 71 424 377 70 730 085 70 730 085 Provisions pour dépréciation des créances -10 410 831 -10 410 831 -9 516 315 -9 516 315 Valeurs de placement et disponibilités Valeurs mobilières de placement 28 800 478 28 831 579 41 155 507 41 177 463 Autres disponibilités 16 592 582 16 592 582 15 124 854 15 124 854 Total III 127 383 263 127 414 364 133 169 388 133 191 345 Passifs d’exploitation Provisions générales pour risques et charges -1 340 357 -1 340 357 -832 424 -832 424 Dettes Dettes financières -11 356 473 -11 356 473 -9 743 001 -9 743 001 Dettes d’exploitation -28 654 027 -28 654 027 -29 548 956 -29 548 956 Dettes diverses -69 443 932 -69 443 932 -79 175 668 -79 175 668 Total IV -110 794 790 -110 794 790 -119 300 049 -119 300 049 Comptes de régularisation actif et passif Produits constatés d'avance 0 0 -453 370 -453 370 Total V 0 0 -453 370 -453 370 CAPITAUX PROPRES COMPTABLES (I+II+III+IV+V) 1 474 269 142 1 471 021 787 VALEUR ESTIMÉE DU PATRIMOINE(2) 1 296 896 266 1 327 936 635 (1) Les valeurs estimées proviennent de l’inventaire détaillé des placements immobiliers. (2) Cette valeur correspond à la valeur de réalisation définie à l’article L. 214-109 de la partie législative du Code monétaire et financier. AEW COMMERCES EUROPE | 25 La variation des capitaux propres au 31 décembre 2024 (en €) CAPITAUX PROPRES COMPTABLES SITUATION AFFECTATION AUTRES SITUATION ÉVOLUTION AU COURS DE L’EXERCICE DE CLÔTURE 2023 RÉSULTAT 2023 MOUVEMENTS DE CLÔTURE 2024 Capital Capital souscrit 1 306 234 240 - 0 1 306 234 240 Primes d’émission et de fusion Primes d'émission et/ou de fusion 284 159 792 - 0 284 159 792 Prélèvements sur primes d'émission et/ou de fusion -124 660 026 - -1 637 330 -126 297 357 Plus ou moins-values réalisées sur cessions -1 635 578 - 1 522 882 -112 696 d’immeubles et de titres financiers contrôlés Report à nouveau 6 340 293 583 066 0 6 923 359 Résultat en instance d’affectation 67 956 691 -67 956 691 0 0,00 Résultat de l’exercice 0 0 70 377 081 70 377 081 Acomptes sur distribution (1) -67 373 625 67 373 625 -67 015 277 -67 015 277 TOTAL GÉNÉRAL 1 471 021 787 0 3 247 355 1 474 269 142 (1) Y compris l’acompte versé en janvier 2025. 26 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 Le compte de résultat au 31 décembre 2024 (en €) EXERCICE 2024 EXERCICE 2023 COMPTE DE RÉSULTAT 31/12/2024 31/12/2023 Produits immobiliers Produits de l’activité immobilière Loyers 59 308 142 56 430 081 Charges facturées 8 643 447 8 646 665 Produit des participations contrôlées 23 193 284 22 336 667 Produits annexes 1 265 448 965 542 Reprises de provisions pour gros entretien 707 767 753 636 Reprises de provisions pour créances douteuses 2 191 548 1 672 017 Total I : Produits immobiliers 95 309 637 90 804 608 Charges immobilières Charges de l’activité immobilière Charges ayant leur contrepartie en produits -8 643 447 -8 646 665 Travaux de gros entretien -73 179 -47 481 Charges d’entretien du patrimoine locatif -560 676 -478 441 Dotations aux provisions pour gros entretien -110 340 -520 467 Autres charges immobilières -5 183 523 -4 225 195 Dépréciation des créances douteuses -3 086 063 -2 561 900 Total II : Charges immobilières -17 657 228 -16 480 149 RÉSULTAT DE L’ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE A = (I-II) 77 652 409 74 324 459 Produits d’exploitation Reprise de provision d'exploitation 46 545 225 631 Transferts de charges d'exploitation 839 510 6 878 452 Total I : Produits d’exploitation 886 055 7 104 082 Charges d’exploitation Commissions de la société de gestion -6 007 184 -10 433 312 Charges d’exploitation de la société -3 038 733 -4 066 848 Diverses charges d’exploitation -49 032 -32 470 Dotations aux provisions d'exploitation -554 478 -411 397 Total II : Charges d’exploitation -9 649 427 -14 944 027 RÉSULTAT D’EXPLOITATION AUTRE QUE L’ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE B = (I-II) -8 763 372 -7 839 944 Produits financiers Autres produits financiers 1 515 810 1 706 350 Total I : Produits financiers 1 515 810 1 706 350 Charges financières Charges d'intérêts des emprunts 0 962 289 Autres charges financières 0 -1 623 827 Total II : Charges financières 0 -661 538 RÉSULTAT FINANCIER C = (I-II) 1 515 810 1 044 812 Produits exceptionnels -27 609 424 920 Total I : Produits exceptionnels -27 609 424 920 Charges exceptionnelles -157 2 445 Total II : Charges exceptionnelles -157 2 445 RÉSULTAT EXCEPTIONNEL D = (I-II) -27 765 427 364 RÉSULTAT NET (A+B+C+D) 70 377 081 67 956 691 AEW COMMERCES EUROPE | 27 L’ANNEXE AUX COMPTES ANNUELS Les comptes annuels sont établis suivant les règles et prin- L’ANR repose sur : cipes comptables définis par le règlement n° 2016-03 de l’ANC ◼ l’évaluation annuelle des immeubles détenus par la société du 15 avril 2016 homologué par l’arrêté du 7 juillet 2016 et par contrôlée par un expert immobilier indépendant, selon les le règlement n° 2014-03 du 5 juin 2014 modifié de l’Autorité mêmes règles que celles appliquées pour les immeubles des normes comptables relatif au plan comptable général. détenus en propre par AEW COMMERCES EUROPE ; ◼ les autres postes d’actif et de passif inscrits au bilan de la La présentation du bilan, du compte de résultat, du hors bilan société contrôlée. et des annexes a été adaptée en conformité avec le Règlement ANC 2016-03. ▢Méthodes retenues pour l’évaluation ▢Faits significatifs de l’exercice des autres actifs et passifs L’immeuble situé au 1, place du Général de Gaulle à Orléans Conformément à l’article R. 214-157-1 du Code monétaire et a été cédé le 30 septembre 2024 pour 330 000 €. financier, la valeur des autres actifs et passifs figurant dans la Plusieurs lots de la galerie commerçante, située rue colonne valeur estimée de l’état du patrimoine tient compte Serpenoise à Metz, ont été cédés sur le 4e trimestre 2024 pour des plus et moins-values latentes sur actifs financiers. En l’es- un montant total de 1 750 000 €. pèce, la valeur de marché du CAP de taux contracté par votre SCPI et la prime de CAP étalée sur la durée de l’emprunt ont été retraitées des Autres comptes de régularisation. ▢Informations sur les règles générales d’évaluation ▢Informations diverses Au cours de l’exercice, les méthodes comptables arrêtées lors des exercices précédents n’ont pas évolué. Prime d’émission Les immobilisations locatives figurant à l’état du patrimoine, Les frais de constitution de la société, d’augmentation de son colonne valeurs bilantielles, sont inscrites à leur coût d’acqui- capital et d’acquisition de son patrimoine font l’objet d’un pré- sition comprenant le prix d’achat et les coûts directement attri- lèvement sur la prime d’émission, l’année même où ces frais buables pour mettre l’actif en place et en état de fonctionner. sont engagés. Elles ne font l’objet d’aucun amortissement. Les frais d’établissement, les droits et frais grevant le prix d’ac- Coût d’acquisition quisition du patrimoine immobilier, les frais de prospection La détermination du coût d’acquisition comprend outre le et d’utilisation du capital font l’objet d’un prélèvement sur la prix d’acquisition tous les coûts directement attribuables pour prime d’émission l’année même où ces frais sont engagés. mettre l’actif en place et en l’état de fonctionner, dont les droits de douane et taxes non récupérables et sur option : ▢Méthodes retenues pour la valorisation ◼ les droits de mutation ; des immeubles ◼ les honoraires ou commissions ; ◼ les frais d’actes liés à l’acquisition ; La valeur estimée des immeubles résulte de l’évaluation ◼ les coûts d’emprunts exclusivement dans le cas du finan- annuelle de ces derniers par un expert immobilier indépen- cement d’un immeuble en construction. dant. Les immeubles sont expertisés tous les cinq ans, et dans l’intervalle l’expertise est actualisée chaque année. La SCPI intègre dans le coût d’acquisition de son patrimoine, L’évaluation de l’expert repose sur l’utilisation de trois uniquement les frais et autres commissions versées. Les droits méthodes : de mutation et les frais d’actes sont comptabilisés en charges ◼ méthode par comparaison directe : cette méthode et imputés sur la prime d’émission. consiste à comparer le bien, objet de l’expertise, à des Modalités d’évaluation de la provision transactions récemment observées sur des biens similaires dans le même secteur ; pour gros entretien (PGE) ◼ méthode par capitalisation des revenus : cette méthode La PGE est déterminée pour chaque immeuble selon un pro- consiste à capitaliser un revenu annuel, sur la base d’un gramme pluriannuel d’entretien dès l’année d’acquisition, dont taux intégrant la fiscalité. Le revenu adopté selon les élé- l’objet est de prévoir les dépenses de gros entretien néces- ments fournis par la gérance est le revenu net de charges ; saires au maintien en l’état de l’immeuble. ◼ méthode d’estimation par actualisation des cash-flows La provision correspond à l’évaluation, immeuble par (DCF) : qui peut être appliquée pour les centres commerciaux. immeuble, des dépenses futures à l’horizon des 5 prochaines années, rapportée linéairement sur cinq ans à la durée restante ▢Méthodes retenues pour la valorisation à courir entre la date de la clôture et la date prévisionnelle des titres de participations détenues des travaux. Lorsqu’un immeuble ayant fait l’objet d’une provision pour Les titres de participations de sociétés contrôlées figurant à gros entretien est cédé, le résultat de cession dégagé, constaté l’état du patrimoine, colonne valeurs bilantielles, sont inscrits au sein des capitaux propres, tient compte de la reprise de à leur valeur d’apport ou coût d’acquisition (prix d’achat des provision pour gros entretien antérieurement constituée et parts sociales et frais accessoires, hors frais d’acquisition des non consommée sur ledit actif. immobilisations). La valeur estimée des titres de participations de sociétés contrôlées résulte du calcul de l’Actif Net Réévalué (ANR). 28 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 Les frais de prospection de capitaux Locataires douteux Ils s’élèvent à 783 256 €. Il s’agit de la rémunération de la Une provision pour créances douteuses est constituée lors- Société de gestion fixée à 9 % hors taxes des souscriptions qu’un locataire est en liquidation judiciaire, en redressement des capitaux collectés et est destinée à financer les dépenses judiciaire (pour la période de réflexion de l’administrateur) ou de recrutement des capitaux et de recherche des immeubles. expulsé. Elle est calculée de la même manière que la provision locataire mais le dépôt est imputé à 100 % sur la créance. Gestion locative Provision pour risques et charges Pour l’administration de la SCPI, la Société de gestion per- çoit 8,20 % HT du montant des produits locatifs hors taxes Les provisions constatées sont destinées à couvrir les passifs encaissés. dont l’échéance ou le montant sont incertains. Ces passifs trouvent leur origine dans les obligations (juri- Locataires diques ou implicites) de la société qui résultent d’événe- Une provision pour dépréciation des créances locataires est ments passés et dont l’extinction devrait se traduire pour constituée lorsque le recouvrement des créances apparaît AEW COMMERCES EUROPE par une sortie de ressources. incertain. Elle est calculée de la manière suivante : Ces provisions sont notamment constatées lors de litiges, de demandes de renégociation de bail, ou d’assignation au DP = AL + AC + (FP - DG)/(1 + TVA) tribunal. ◼ DP = dotation à la provision ◼ AL = arriéré de loyer HT Plus et moins-values sur cessions ◼ AC = arriéré de charges HT d’immeubles locatifs et de participations ◼ FP = frais de procédure TTC (avocat-huissier) ◼ DG = 50 % du dépôt de garantie si locataire incertain ; 100 % Conformément au plan comptable des SCPI, les plus et du dépôt de garantie si locataire en liquidation judiciaire, moins-values réalisées à l’occasion de cessions d’immeubles en redressement judiciaire ou expulsé locatifs sont inscrites directement au passif du bilan (capitaux ◼ TVA = taux applicable aux loyers perçus en France de propres). 20,00 %, taux applicable aux loyers perçus en Allemagne de La vente de l’immeuble situé au 1, place du Général de Gaulle 19 %, taux applicable aux loyers perçus en Espagne de 21 % à Orléans a dégagé une plus-value de 41 207 €. et taux applicable aux loyers perçus aux Pays-Bas de 21 % La vente partielle de l’immeuble situé rue Serpenoise à Metz a dégagé une plus-value de 69 586 €. Remplacement des immobilisations Conformément au plan comptable des SCPI, les plus et moins-values réalisées à l’occasion d’un remplacement d’im- mobilisations sont inscrites directement au passif du bilan (capitaux propres). Le calcul réalisé pour sortir le coût du composant remplacé est le suivant : (VI × VB) (VE) ◼ VI = valeur investissement ◼ VB = valeur brute (hors immo en cours) ◼ VE = valeur expertise Frais de déplacement des membres du Conseil de surveillance La charge relative aux frais de déplacement des membres du Conseil de surveillance, remboursés sur justificatif, s’élève à 7 449 € sur l’exercice. Événements postérieurs à la clôture L’immeuble situé au 13, rue André Michel à Montpellier, sous promesse de vente en 2024, a été cédé le 10 janvier 2025 pour 630 000 €. AEW COMMERCES EUROPE | 29 Immobilisations locatives au 31 décembre 2024 (en €) VALEUR BRUTE VALEUR BRUTE À L’OUVERTURE AUGMENTATIONS DIMINUTIONS À LA CLÔTURE DE L’EXERCICE DE L’EXERCICE Constructions 896 662 486 1 438 062 2 155 868 895 944 679 Aménagements et installations 66 610 0 0 66 610 Immobilisations en cours 1 267 350 1 633 293 1 438 062 1 462 581 TOTAL 897 996 446 3 071 355 3 593 930 897 473 870 Actifs immobilisés au 31 décembre 2024 (en €) VALEUR BRUTE VALEUR BRUTE À L’OUVERTURE AUGMENTATIONS DIMINUTIONS À LA CLÔTURE DE L’EXERCICE DE L’EXERCICE Immobilisations financières 403 091 422 885 Dépôts et cautionnements 403 091 34 843 15 049 422 885 versés TOTAL 403 091 34 843 15 049 422 885 Ventilation des immeubles en cours 2024 (en €) VENTILATION DÉBUT D’EXERCICE FIN D’EXERCICE PAR NATURE ACQUISITIONS CESSIONS 2024 2024 (VALEUR BRUTE ) Immobilisations en cours 1 267 350 1 633 293 1 438 062 1 462 581 de construction TOTAL 1 267 350 1 633 293 1 438 062 1 462 581 Immobilisations financières contrôlées – clôture au 31 décembre 2024 (en €) 31/12/2024 31/12/2023 VALEURS COMPTABLES VALEURS ESTIMÉES VALEURS COMPTABLES VALEURS ESTIMÉES Immeubles 570 010 727 481 400 431 570 010 727 510 857 254 Dettes Autres actifs et passifs -12 193 588 -42 264 539 -12 193 588 -59 917 545 (actifs et passifs d’exploitation) TOTAL 557 817 139 439 135 891 557 817 139 450 939 709 AEW COMMERCES EUROPE détient 12 780 920 parts sociales dans la SCI PLACEMENT CILOGER 4. Le capital social de la SCI PLACEMENT CILOGER 4 est fixé à la somme de 25 561 842 euros, il est divisé en 12 780 921 parts sociales. AEW COMMERCES EUROPE détient 8 734 372 parts sociales dans la SCI PLACEMENT CILOGER 6. Le capital social de la SCI PLACEMENT CILOGER 6 est fixé à la somme de 14 150 962 euros, il est divisé en 14 150 962 parts sociales. AEW COMMERCES EUROPE détient 192 200 parts sociales dans la SCI PLACEMENT CILOGER 5. Le capital social de la SCI PLACEMENT CILOGER 5 est fixé à la somme de 46 440 200 euros, il est divisé en 232 201 parts sociales. AEW COMMERCES EUROPE détient 25 153 199 parts sociales dans la SCI CC NANCY I. Le capital social de la SCI CC NANCY I est fixé à la somme de 35 717 544 euros, il est divisé en 50 306 400 parts sociales. AEW COMMERCES EUROPE détient 14 259 parts sociales dans la SCI CC NANCY II. Le capital social de la SCI CC NANCY II est fixé à la somme de 28 520 euros, il est divisé en 28 520 parts sociales. AEW COMMERCES EUROPE détient 2 323 parts sociales dans la SCI PLACEMENT CILOGER 7. Le capital social de la SCI PLACEMENT CILOGER 7 est fixé à la somme de 23 288 000 euros, il est divisé en 23 288 parts sociales. AEW COMMERCES EUROPE détient 8 692 900 parts sociales dans la SCI TOUR PRISMA. Le capital social de la SCI TOUR PRISMA est fixé à la somme de 71 724 287 euros, il est divisé en 47 187 031 parts sociales. 30 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 SCI SCI SCI SCI SCI CC SCI CC SCI TOUR PLACEMENT PLACEMENT PLACEMENT PLACEMENT TOTAL NANCY I NANCY II PRISMA CILOGER 4 CILOGER 5 CILOGER 6 CILOGER 7 Année 2016 2017 2015 et 2018 2020 2017 2017 2018 d’acquisition Pourcentage 100 % 83 % 61,72 % 9,98 % 50 % 50 % 18,42 % de détention Centre Centre Caractéristique Cologne commercial commercial Monoprix Monoprix Tour Prisma du portefeuille / Allemagne Brême Nancy Nancy France France La Défense Adresse Hambourg Saint- Saint- Sébastien Sébastien Type d’actifs Commerces Commerces Commerces Bureaux Commerces Commerces Bureaux Prix d'acquisition 132 393 737 185 762 029 104 180 848 22 563 445 75 264 749 12 692 907 24 959 423 557 817 139 des titres Compte 2 000 000 0 0 0 1 600 000 900 000 0 4 500 000 courant Droits 0 0 4 015 513 0 2 043 750 50 804 1 352 942 7 463 009 d'enregistrement Coûts 134 393 737 185 762 029 108 196 361 22 563 445 78 908 499 13 643 711 26 312 365 569 780 148 d'acquisition Actif net 107 824 639 156 071 411 101 045 897 16 426 535 33 147 894 6 964 189 17 655 326 439 135 891 réévalué AEW COMMERCES EUROPE | 31 Liste des immobilisations détenues en direct au 31 décembre 2024 (en €) Pour chaque immeuble locatif sont indiqués la date, le prix d’immeubles et ne figure pas par immeuble dans l’inventaire d’acquisition (ou valeur d’apport) et le coût des travaux d’amé- en raison des arbitrages en cours ou à venir. nagement effectués par la Société. L’inventaire détaillé des placements immobiliers comprenant La valeur estimée est quant à elle présentée dans le tableau cette information est tenu à disposition des associés confor- « Récapitulatif des placements immobiliers » par typologie mément à l’article R. 214-150 du Code monétaire et financier. ADRESSES ZONE GÉOGRAPHIQUE (1) SURFACES EN M2 Paris 75001 20, rue des Halles P 72 Paris 75001 68, rue de Rivoli P 295 Paris 75002 9, rue Mandar P 58 Paris 75002 7, rue Thorel P 77 Paris 75002 68/70, rue de Cléry P 408 Paris 75002 12, rue du Bourg Tibourg P 189 Paris 75002 38, rue Tiquetonne P 104 Paris 75004 31, rue Saint-Antoine P 287 Paris 75004 31, rue Rambuteau P 83 Paris 75005 22, rue Cujas P 191 Paris 75005 53, rue de la Harpe P 241 Paris 75006 2, rue Blaise Desgoffe P 233 Paris 75006 10 bis, rue Vavin P 23 Paris 75006 66, rue Mazarine P 67 Paris 75007 170 bis, rue de Grenelle P 41 Paris 75007 67, avenue de Suffren P 42 Paris 75007 72, rue Saint-Dominique P 79 Paris 75008 10, avenue de Wagram P 118 Paris 75008 266, rue du Faubourg Saint-Honoré P 215 Paris 75008 37, boulevard Malesherbes P 177 Paris 75008 8, boulevard de la Madeleine P 45 Paris 75008 61, rue La Boëtie P 48 Paris 75008 29, boulevard des Batignolles P 54 Paris 75008 11, avenue Myron Herrick P 145 Paris 75008 14, rue des Saussaies P 52 Paris 75009 76, rue Rochechouart P 162 Paris 75009 72, rue Ordener P 246 Paris 75009 9, boulevard Poissonnière P 112 Paris 75011 15, rue des Immeubles Industriels P 123 Paris 75012 96, boulevard de Picpus P 63 Paris 75014 90-94, avenue du Général Leclerc P 179 Paris 75014 21, rue Mouton-Duvernet P 89 Paris 75014 20, avenue du Général Leclerc P 457 Paris 75014 83, rue d’Alésia P 374 Paris 75014 71/73, boulevard Brune P 3 605 Paris 75014 119, rue Didot P 45 Paris 75015 12-14, rue Lecourbe P 204 Paris 75015 105-107 bis, rue de la convention P 1 493 Paris 75015 150, rue Saint-Charles P 187 Paris 75015 5, place Charles Michels P 187 Paris 75016 48, rue Saint-Didier P 243 Paris 75016 42, rue de Passy P 38 Paris 75016 45, rue de la Pompe P 98 Paris 75016 11, rue Benjamin Franklin P 127 (1) P : Paris - IDF : Île-de-France - PR  : Province. 32 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 ANNÉE D’ACQUISITION PRIX D’ACQUISITION TRAVAUX PRIX DE REVIENT 2024 PRIX DE REVIENT 2023 2014 856 989 - 856 989 856 989 2016 9 830 000 - 9 830 000 9 830 000 2015 800 000 - 800 000 800 000 2015 310 000 - 310 000 310 000 2016 2 670 000 - 2 670 000 2 670 000 2016 1 750 000 - 1 750 000 1 750 000 2015 1 390 000 - 1 390 000 1 390 000 2016 2 385 214 - 2 385 214 2 385 214 2017 1 867 184 - 1 867 184 1 867 184 2013 2 011 338 - 2 011 338 2 011 338 2016 2 844 527 - 2 844 527 2 844 527 2004 2 350 000 - 2 350 000 2 350 000 2007 420 000 - 420 000 420 000 2011 1 050 000 - 1 050 000 1 050 000 2016 668 560 - 668 560 668 560 2006 310 000 - 310 000 310 000 2011 1 760 000 - 1 760 000 1 760 000 2016 1 200 452 1 220 1 201 672 1 201 672 2018 4 785 381 - 4 785 381 4 785 381 2018 1 543 950 - 1 543 950 1 543 950 2016 1 500 000 - 1 500 000 1 500 000 2006 710 000 - 710 000 710 000 2014 810 000 - 810 000 810 000 2015 1 540 000 - 1 540 000 1 540 000 2014 850 000 - 850 000 850 000 2013 1 053 328 5 760 1 059 088 1 059 088 2015 1 317 806 - 1 317 806 1 317 806 2016 1 910 000 - 1 910 000 1 910 000 2013 630 000 1 600 631 600 631 600 2018 739 950 - 739 950 739 950 2018 1 775 040 - 1 775 040 1 775 040 2017 865 694 - 865 694 865 694 2016 4 000 000 - 4 000 000 4 000 000 1998 2 260 000 - 2 260 000 2 260 000 2010 12 600 000 - 12 600 000 12 600 000 2015 322 000 - 322 000 322 000 2016 2 440 487 - 2 440 487 2 440 487 2020 12 632 335 - 12 632 335 12 632 335 2004 1 330 000 - 1 330 000 1 330 000 2016 1 660 000 - 1 660 000 1 660 000 2013 1 200 000 350 1 200 350 1 200 350 2017 2 141 300 - 2 141 300 2 141 300 2016 1 360 000 - 1 360 000 1 360 000 2016 1 060 000 - 1 060 000 1 060 000 AEW COMMERCES EUROPE | 33 ADRESSES ZONE GÉOGRAPHIQUE (1) SURFACES EN M2 Paris 75016 41, rue Vital P 61 Paris 75016 1, rue d’Auteuil P 53 Paris 75017 128, avenue de Clichy P 199 Paris 75017 37, boulevard Gouvion Saint-Cyr P 373 Paris 75017 25, boulevard Bessières P 354 Paris 75017 104, avenue de Villiers P 305 Paris 75017 29, rue de Levis P 223 Paris 75017 66, rue de Lévis P 41 Paris 75017 75, avenue des Ternes P 90 Paris 75018 203, rue Ordener P 3 863 Paris 75018 14, rue de Panama P 73 Paris 75019 15-17, avenue Simon Bolivar P 424 Paris 75019 8, rue Romainville P 285 Paris 75020 28-32, rue Saint-Fargeau P 433 Savigny-le-Temple 77176 139/147, rue de l’Industrie IDF 2 312 Bussy-Saint-Georges 77600 5, rue Jean Monnet IDF 225 Saint-Germain-en-Laye 78100 7, rue au Pain IDF 178 Saint-Germain-en-Laye 78100 32, rue du vieux marché IDF 210 Saint-Germain-en-Laye 78100 12, rue de Poissy IDF 41 La Celle-Saint-Cloud 78170 29, avenue Lucien René Duchesne IDF 1 874 Coignières 78310 134, route nationale 10 IDF 1 200 Coignières 78310 Route nationale 10 IDF 1 166 Carrières-sur-Seine 78420 55-63, boulevard Carnot 78420 IDF 510 Sartrouville 78500 60, rue Jean-Pierre Timbaud IDF 2 786 Sartrouville 78500 66, avenue Jean Jaurès IDF 285 Voisins-le-Bretonneux 78960 24, rue aux Fleurs IDF 699 Ris-Orangis 91130 24, rue Albert Rémy IDF 586 Sainte-Geneviève-des-Bois 91700 1, avenue de la Croix-Blanche IDF 2 300 Sainte-Geneviève-des-Bois 91700 5, avenue de la Croix-Blanche IDF 810 Sainte-Geneviève-des-Bois 91700 5, avenue du Hurepoix IDF 2 677 Sainte-Geneviève-des-Bois 91700 12, avenue du Hurepoix IDF 1 317 Nanterre 92000 22, rue Henri Barbusse IDF 193 Boulogne 92100 33 bis, route de la Reine IDF 231 Boulogne-Billancourt 92100 55, route de la Reine IDF 93 Issy-les-Moulineaux 92130 2, avenue Jean Jaures IDF 235 Clamart 92140 4, place Gunsbourg IDF 362 Saint-Cloud 92210 64, boulevard de la République IDF 552 Bagneux 92220 14-18, rue Jean-Marin Naudin IDF 1 542 Levallois-Perret 92300 16, rue Paul Vaillant-Couturier IDF 279 Levallois-Perret 92300 32, boulevard du Président Wilson IDF 45 Levallois-Perret 92300 51, rue Greffulhe IDF 91 Sèvres 92310 110, Grande rue IDF 172 Puteaux - La Défense 92400 36, cours Michelet IDF 282 Colombes 92700 25, rue Gabriel Péri IDF 57 Gagny 93220 20 ter, avenue Jean Jaurès IDF 105 Pierrefitte-sur-Seine 93380 37, rue de Paris IDF 1 437 Saint-Ouen 93400 150, boulevard Victor Hugo IDF 3 305 Créteil 94000 6, rue de la Haute Quinte IDF 633 L’Haÿ-les-Roses 94240 51 bis, avenue Paul-Vaillant Couturier IDF 293 L’Haÿ-les-Roses 94240 158, avenue Paul-Vaillant Couturier IDF 651 Vincennes 94300 64-70, avenue de Paris IDF 571 Vincennes 94300 13, rue de Montreuil IDF 157 (1) P : Paris - IDF : Île-de-France - PR  : Province. 34 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 ANNÉE D’ACQUISITION PRIX D’ACQUISITION TRAVAUX PRIX DE REVIENT 2024 PRIX DE REVIENT 2023 2011 920 000 - 920 000 920 000 2011 450 000 - 450 000 450 000 2013 1 208 969 1 920 1 210 889 1 210 889 2014 2 921 670 - 2 921 670 2 921 670 2019 2 216 640 - 2 216 640 2 216 640 2011 2 230 000 12 940 2 242 940 2 241 500 2016 4 110 000 - 4 110 000 4 110 000 2016 610 000 - 610 000 610 000 2016 1 030 000 - 1 030 000 1 030 000 2016 7 843 900 - 7 843 900 7 843 900 2015 330 000 - 330 000 330 000 2013 2 155 736 3 200 2 158 936 2 158 936 2014 1 480 000 - 1 480 000 1 480 000 2019 2 883 897 - 2 883 897 2 883 897 2011 1 570 000 - 1 570 000 1 570 000 2014 500 000 - 500 000 500 000 2011 1 704 420 350 1 704 770 1 704 770 2013 2 360 905 - 2 360 905 2 360 905 2013 900 000 350 900 350 900 350 2019 5 027 134 - 5 027 134 5 027 134 2012 2 510 000 - 2 510 000 2 510 000 2016 2 570 000 - 2 570 000 2 570 000 2019 1 906 062 - 1 906 062 1 906 062 2016 5 712 900 - 5 712 900 5 712 900 2016 1 160 000 - 1 160 000 1 160 000 2014 1 470 000 - 1 470 000 1 470 000 2014 459 788 157 628 617 416 617 416 2012 6 936 000 247 755 7 183 755 7 183 755 2012 1 388 000 - 1 388 000 1 388 000 2012 6 446 000 103 050 6 549 050 6 549 050 2016 3 200 000 9 000 3 209 000 3 200 000 2017 922 307 - 922 307 922 307 2017 1 390 144 - 1 390 144 1 390 144 2016 610 000 - 610 000 610 000 2017 1 495 731 - 1 495 731 1 495 731 2013 1 347 625 - 1 347 625 1 347 625 2014 3 947 510 - 3 947 510 3 947 510 2012 1 879 750 - 1 879 750 1 879 750 2017 2 730 000 - 2 730 000 2 730 000 2011 860 000 - 860 000 860 000 2016 640 000 - 640 000 640 000 2015 1 030 000 10 890 1 040 890 1 030 000 2016 920 000 - 920 000 920 000 2016 330 000 - 330 000 330 000 2013 280 000 - 280 000 280 000 2011 1 530 000 - 1 530 000 1 530 000 2008 8 680 000 - 8 680 000 8 680 000 2012 1 460 000 171 1 460 171 1 468 022 2016 850 000 - 850 000 850 000 2017 750 000 - 750 000 750 000 2014 3 459 795 - 3 459 795 3 459 795 2017 1 252 536 - 1 252 536 1 252 536 AEW COMMERCES EUROPE | 35 ADRESSES ZONE GÉOGRAPHIQUE (1) SURFACES EN M2 Vincennes 94300 7/9, rue du Château IDF 106 Vincennes 94300 127, rue de Fontenay IDF 170 Bonneuil-sur-Marne 94380 ZAC de la fosse aux Moine IDF 3 732 Argenteuil 95100 44, rue Jean Borderel IDF 207 Deuil-la-Barre 95170 44, rue de la Station IDF 157 Herblay 95220 2, avenue Louis Armand IDF 7 080 Pierrelaye 95220 234, boulevard du Havre IDF 1 614 Montigny-lès-Cormeilles 95370 24, boulevard Victor Bordier IDF 1 092 Pierrelaye 95480 258, boulevard du Havre IDF 1 298 Saint-Quentin 02000 11, rue Adrien Nordet PR 166 Laon 02000 10, boulevard Carnot PR 100 Saint-Quentin 02600 Rue André Missenard PR 4 661 Nice 06000 2, boulevard René Cassin PR 2 810 Nice 06000 2, rue Deudon PR 1 543 Nice 06000 17, avenue de Bellet PR 2 305 Grasse 06130 19, boulevard du jeu de ballon PR 116 Cannes 06400 20, rue Meynadier PR 157 Cannes 06400 15, rue Macé PR 45 Cannes 06400 76, rue d’Antibes PR 203 Troyes 10000 55, rue Émile Zola PR 124 Carcassonne 11000 3, rue Georges Clemenceau PR 328 Centre commercial Géant Cap du Crès Millau 12000 PR 1 823 150, avenue Georges Brassens Marseille 13000 Avenue de Cantini PR 2 232 Salon-de-Provence 13300 85, boulevard de la République PR 112 Angoulême 16000 14, rue René Goscinny PR 244 La Rochelle 17000 14, rue de l’Hôtel de Ville PR 772 Saint-Doulchard 18000 854, route d’Orléans PR 6 991 Saint-Doulchard 18000 Route d’Orléans PR 5 980 Saint-Doulchard 18000 Zone commerciale Saint-Doulchard PR 1 644 Dijon 21000 15-17, place d’Arcy PR 513 Périgueux 24000 17, place de Bugeaud PR 351 Évreux 27000 Centre commercial de La Madeleine PR 1 440 Quimper 29000 40, rue Kéréon PR 554 Lesneven 29000 Boulevard des Frères Lumière PR 2 424 Morlaix 29600 Zone artisanale Ar Brug PR 3 423 Nîmes 30000 14 à 18, rue Arc Dugras / 6, rue Crémieux PR 259 Nîmes 30000 7, rue des Chapeliers PR 93 Nîmes 30000 2, rue Crémieux PR 267 Nîmes 30000 4, rue Crémieux PR 406 Bordeaux 33000 55, rue Saint-Rémi PR 165 Bordeaux 33000 111, rue Sainte-Catherine PR 781 Bordeaux 33000 72, rue de la Porte Dijeaux PR 226 Lormont 33310 CC 4 Pavillons PR 237 Sainte-Eulalie 33560 Parc commercial Grand Tour 2 PR 14 600 Sainte-Eulalie 33560 Galerie commerciale Grand Tour PR 10 209 Montpellier 34000 13, rue André Michel PR 290 Montpellier 34000 170, rue de Rhodes PR 480 Montpellier 34000 Centre commercial du Triangle PR 2 805 Rennes 35000 24, mail Mitterrand PR 820 Châteauroux 36000 3, rue de la Brauderie PR 174 Saint-Maur 36000 Lieu-dit « Pièce des Écharbeaux » PR 7 453 (1) P : Paris - IDF : Île-de-France - PR  : Province. 36 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 ANNÉE D’ACQUISITION PRIX D’ACQUISITION TRAVAUX PRIX DE REVIENT 2024 PRIX DE REVIENT 2023 2011 1 440 000 - 1 440 000 1 440 000 2014 1 290 000 - 1 290 000 1 290 000 2016 6 335 100 1 469 674 7 804 774 7 804 774 2007 590 000 - 590 000 590 000 2016 510 000 - 510 000 510 000 2019 31 155 114 37 317 31 192 431 31 157 864 2012 4 920 000 - 4 920 000 4 920 000 2012 3 010 000 - 3 010 000 3 010 000 2013 3 410 000 32 211 3 442 211 3 442 211 2007 270 000 - 270 000 270 000 2007 134 000 - 134 000 134 000 2015 7 335 625 - 7 335 625 7 335 625 2010 7 175 000 - 7 175 000 7 175 000 2010 4 040 000 - 4 040 000 4 040 000 2010 4 950 000 - 4 950 000 4 950 000 2015 200 000 - 200 000 200 000 2014 1 180 850 - 1 180 850 1 180 850 2017 656 860 - 656 860 656 860 2014 4 600 000 - 4 600 000 4 600 000 2011 1 096 047 - 9 604 1 086 443 1 086 443 2016 480 000 - 480 000 480 000 2011 1 710 000 - 1 710 000 1 710 000 2016 / 2023 6 452 550 2 589 6 455 139 6 455 139 2007 310 000 - 310 000 310 000 2014 1 040 000 - 1 040 000 1 040 000 2018 5 927 400 - 5 927 400 5 927 400 2008 9 350 000 - 9 350 000 9 350 000 2009 7 590 000 - 7 590 000 7 590 000 2017 3 130 000 - 3 130 000 3 130 000 2013 1 481 307 - 1 481 307 1 481 307 2007 960 000 - 960 000 960 000 2007 1 850 000 5 750 1 855 750 1 855 750 2016 1 120 000 - 1 120 000 1 120 000 2006 2 490 000 - 2 490 000 2 490 000 2015 3 898 518 - 3 898 518 3 898 518 2012 932 861 - 932 861 932 861 2012 149 165 - 149 165 149 165 2013 923 083 - 923 083 923 083 2011 700 000 - 700 000 700 000 2012 409 104 - 409 104 409 104 2014 2 524 459 - 2 524 459 2 524 459 2017 2 123 800 - 2 123 800 2 123 800 2016 1 050 000 - 1 050 000 1 050 000 2012 27 600 000 155 813 27 755 813 27 617 300 2012 53 040 000 - 53 040 000 53 040 000 2012 253 206 - 253 206 253 206 2012 1 502 112 - 1 502 112 1 502 112 2014 8 207 184 71 639 8 278 823 8 278 823 2011 2 269 500 - 2 269 500 2 269 500 2007 220 000 - 220 000 220 000 2008 6 870 000 - 6 870 000 6 870 000 AEW COMMERCES EUROPE | 37 ADRESSES ZONE GÉOGRAPHIQUE (1) SURFACES EN M2 Grenoble 38000 13, rue de Bonne PR 184 Grenoble 38000 1, rue Lafayette PR 463 Blois 41000 2, avenue de Verdun PR 254 Blois 41000 84, rue du Commerce PR 627 Le Puy 43000 Zac Est des Portes Occitanes PR 2 883 Nantes 44000 2, rue Pare PR 247 Saint-Nazaire 44600 44, avenue de la République PR 484 Orléans 45000 1, place du Général de Gaulle Orléans 45000 Zone Olivet - rue Anthelme Brillat Savarin PR 457 Saran 45000 747, route Nationale PR 939 Gien 45502 5, rue Victor Hugo PR 68 Beaucouze 49070 Avenue Paul Prosper Guilhem PR 3 659 Cherbourg 50100 Centre commercial Cotentin PR 6 118 Reims 51000 23, cours Langlet PR 245 Reims 51100 4, rue André Chaillot PR 3 612 Nancy 54000 39, rue Saint-Georges PR 515 Nancy 54000 Promenade Émilie du Châtelet PR 82 Vannes 56000 25, avenue Victor Hugo PR 285 Vannes 56000 Rue Henri Dunant PR 1 096 Rue Serpenoise Metz 57000 PR 3 514 Rue Marguerite Pühl-Demange Lille 59000 42, rue Le Pelletier PR 69 Lille 59000 59, rue Nationale PR 138 Lille 59000 9, rue du Priez PR 157 Aulnoy-lez-Valenciennes 59300 Chemin des Bourgeois PR 3 964 Valenciennes 59300 7 bis, avenue d’Amsterdam PR 193 Douai 59500 62 rue de Bellain PR 257 Alençon 61000 50, rue du Maréchal de Lattre de Tassigny PR 171 Lens 62300 74, rue Lanoy PR 331 Clermont-Ferrand 63000 26, avenue des États-Unis PR 552 Clermont-Ferrand 63000 28, avenue des États-Unis PR 309 Clermont-Ferrand 63000 11, rue des Gras PR 392 Anglet 64600 69, rue de Bayonne PR 1 425 Illkirch-Graffenstaden 67000 55, route de Lyon PR 207 Strasbourg 67000 21, place de Broglie PR 460 Haguenau 67500 51, Grande rue PR 1 024 Mulhouse 68100 Chemin du Frioul PR 3 570 Lyon 69000 16, rue Victor Hugo PR 242 Lyon 69002 2-4, quai Saint-Antoine PR 58 1 bis, rue de la Monnaie Lyon 69002 PR 936 72-92, rue Mercière Annemasse 74100 13, rue du Commerce PR 142 Douvaine 74140 65, rue du Centre PR 161 Rouen 76000 19, rue aux Ours PR 530 Lillebonne 76000 1, place du Général de Gaulle PR 2 608 Montivilliers 76290 Centre commercial Grand Havre PR 4 415 Montivilliers 76290 Centre commercial Grand Havre PR 2 300 Gonfreville-l’Orcher 76700 ZAC du Parc de L’Estuaire PR 1 578 Hyères 83000 38, avenue Geoffroy Saint-Hilaire PR 4 075 Fréjus 83600 9100, rue du Docteur Donnadieu PR 1 639 Avignon 84000 12, rue des Marchands PR 151 Avignon 84000 21, rue de la République PR 450 (1) P : Paris - IDF : Île-de-France - PR  : Province. 38 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 ANNÉE D’ACQUISITION PRIX D’ACQUISITION TRAVAUX PRIX DE REVIENT 2024 PRIX DE REVIENT 2023 2010 1 050 000 - 1 050 000 1 050 000 2015 1 660 000 - 1 660 000 1 660 000 2007 260 000 - 260 000 260 000 2016 1 010 000 - 1 010 000 1 010 000 2015 3 580 316 - 3 580 316 3 580 316 2016 2 960 000 - 2 960 000 2 960 000 2013 1 548 917 - 1 548 917 1 548 917 VENDU LE 30 SEPTEMBRE 2024 - 279 984 2016 1 510 000 - 1 510 000 1 510 000 2004 1 150 000 - 1 150 000 1 150 000 2012 73 552 - 73 552 73 552 2015 4 790 000 - 4 790 000 4 790 000 2014 37 086 559 745 671 37 832 230 37 240 777 2007 960 000 - 960 000 960 000 2015 5 013 477 - 5 013 477 5 013 477 2013 2 204 333 - 2 204 333 2 204 333 2006 156 000 - 156 000 156 000 2007 450 000 - 450 000 450 000 2014 1 010 000 - 1 010 000 1 010 000 2016 17 408 494 120 149 17 528 543 19 161 992 2010 748 800 - 748 800 748 800 2012 511 826 - 511 826 511 826 2013 598 000 - 598 000 598 000 2015 5 130 000 - 5 130 000 5 130 000 2007 630 000 - 630 000 630 000 2013 1 538 083 - 1 538 083 1 538 083 2007 310 000 - 310 000 310 000 2007 390 000 - 390 000 390 000 2012 1 538 281 - 1 538 281 1 538 281 2012 515 291 - 515 291 515 291 2012 423 458 - 423 458 423 458 2014 5 050 000 - 5 050 000 5 050 000 2007 135 000 - 135 000 135 000 2007 1 408 231 1 756 1 409 987 1 409 987 2016 1 740 000 - 1 740 000 1 740 000 2015 4 510 000 - 4 510 000 4 510 000 2016 3 380 000 - 3 380 000 3 380 000 2012 433 174 - 433 174 433 174 2009 9 960 000 - 9 960 000 9 960 000 2014 930 000 - 930 000 930 000 2012 464 812 - 464 812 464 812 2017 3 506 300 - 3 506 300 3 506 300 2006 2 680 000 - 2 680 000 2 680 000 2013 7 550 000 - 7 550 000 7 550 000 2014 3 542 704 - 3 542 704 3 542 704 2018 3 031 200 - 3 031 200 3 031 200 2011 10 750 000 - 10 750 000 10 750 000 2012 4 006 000 - 4 006 000 4 006 000 2011 951 600 - 951 600 951 600 2013 4 485 300 - 4 485 300 4 485 300 AEW COMMERCES EUROPE | 39 ADRESSES ZONE GÉOGRAPHIQUE (1) SURFACES EN M2 Avignon 84000 42, cours Jean Jaurès PR 548 Avignon 84000 25D, rue de la République PR 213 Avignon 84000 Chemin de la Cristole PR 1 258 Avignon 84000 19, rue des Marchands PR 169 Avignon 84000 CC Mistral 7 - 1741, route de Marseille PR 236 Orange 84100 Chemin de la Palud PR 2 029 Limoges 87000 CC Beaubreuil - 3 à 7, place Beaubreuil PR 187 Auxerre 89000 Avenue de la Fontaine Sainte-Marguerite PR 5 926 TOTAL Commerces France 213 192 Paris 75009 58 bis, rue de la Chaussée d’Antin P 457 Massy 91300 25, avenue Carnot IDF 2 721 Toulouse 31000 3, chemin de Laporte PR 6 528 Reims 51000 Rue André Pingat PR 2 286 Saint-Priest 69800 97, allée Alexandre Borodine PR 3 702 TOTAL Bureaux France 15 694 Marseille 13000 199, avenue Ibrahim Ali PR 6 753 Carvin 62220 Rue Gay Lussac PR 6 010 TOTAL Logistique France 12 763 Jena (Allemagne) Salvador Allende Platz 25 E 4 180 Herdecke (Allemagne) Mühlenstrasse E 6 036 Weiden (Allemagne) Neustadter Strasse 49 E 6 928 Oostakker (Belgique) Oudebarreelstraat 85 E 582 Braine l’Alleud (Belgique) Chaussée d’Alsemberg 543 E 321 Kontich (Belgique) De Villermontstraat 14 E 587 Wemmel (Belgique) Chaussée romaine 950 E 1 272 Louvain (Belgique) Diestesstraat 61-63 E 556 Bruxelles (Belgique) Chaussée d’Ixelles 52-54 E 617 Taragonne (Espagne) Gavarres Retail Park E 3 731 Cadix (Espagne) Tres Caminos E 9 271 Bonaire (Espagne) Bonaire Valence E 4 487 Madrid (Espagne) Parc commercial Alcora Plaza E 16 799 Madrid (Espagne) Calle de Sta Petrolina 1 E 4 391 Santander (Espagne) 8/10 C/Joaquin Rodrigo E 8 106 s-Hertogenbosch (Pays-Bas) Arena 2-179, 5211 XT E 8 290 TOTAL ZONE EURO (HORS FRANCE) 76 153 Villejuif 94800 132-136, boulevard Maxime Gorki IDF 3 996 TOTAL RÉSIDENCE ÉTUDIANTE 3 996 TOTAL GÉNÉRAL 321 799 (1) P : Paris - IDF : Île-de-France - PR  : Province. 40 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 ANNÉE D’ACQUISITION PRIX D’ACQUISITION TRAVAUX PRIX DE REVIENT 2024 PRIX DE REVIENT 2023 2013 1 628 313 - 1 628 313 1 628 313 2015 1 280 000 - 1 280 000 1 280 000 2016 1 920 000 - 1 920 000 1 920 000 2016 680 000 - 680 000 680 000 2016 970 000 - 970 000 970 000 2015 2 565 498 - 2 565 498 2 565 498 2016 660 000 - 660 000 660 000 2015 8 970 000 - 8 970 000 8 970 000 634 355 317 3 211 170 637 566 487 638 679 787 2019 6 087 088 - 6 087 088 6 087 088 2019 13 566 000 294 379 13 860 379 13 566 000 2011 10 210 000 - 10 210 000 10 210 000 2010 5 490 000 - 5 490 000 5 490 000 2013 5 050 000 - 5 050 000 5 050 000 40 403 088 - 40 697 467 40 403 088 2022 13 067 750 - 13 067 750 13 091 147 2017 6 060 000 24 246 6 084 246 6 060 000 19 127 750 24 246 19 151 996 19 151 147 2008 7 266 257 - 7 266 257 7 266 257 2011 14 055 310 106 353 14 161 663 14 060 488 2011 11 081 810 6 537 11 088 347 11 108 157 2016 1 669 958 - 1 669 958 1 669 958 2016 801 420 - 801 420 801 420 2016 1 645 916 - 1 645 916 1 645 916 2016 4 147 347 - 4 147 347 4 147 347 2017 3 811 000 1 385 3 812 385 3 812 385 2017 4 658 000 - 4 658 000 4 658 000 2016 9 433 151 - 9 433 151 9 433 151 2015 14 383 000 4 518 14 387 518 14 387 518 2019 9 207 671 138 990 9 346 661 9 346 661 2022 48 997 610 1 796 699 50 794 310 50 866 419 2018 10 379 000 - 10 379 000 10 379 000 2018 13 653 000 291 332 13 944 332 13 658 091 2019 25 259 678 261 979 25 521 657 25 521 657 180 450 128 2 607 793 183 057 921 182 762 424 2018 17 000 000 - 17 000 000 17 000 000 17 000 000 - 17 000 000 17 000 000 891 336 283 6 137 588 897 473 870 897 996 446 AEW COMMERCES EUROPE | 41 État des créances et des dettes au 31 décembre 2024 (en €) CRÉANCES 31/12/2024 31/12/2023 DETTES 31/12/2024 31/12/2023 Créances locataires 19 166 398 15 098 275 Dépôts reçus 11 356 473 9 743 001 Créances locataires - Capital non versé 1 387 374 173 891 0 0 Factures à établir sur participations Locataires 20 553 772 15 272 167 Dettes financières 11 356 473 9 743 001 et comptes rattachés Créances fiscales 2 749 344 2 725 711 Locataires créditeurs 2 995 562 1 944 710 Fournisseurs débiteurs 148 011 1 954 784 Fournisseurs 16 005 457 16 720 413 Syndics 63 472 316 62 616 358 Dettes fiscales 9 653 008 10 883 834 Autres débiteurs 5 054 705 3 433 231 Autres créances 71 424 377 70 730 085 Dettes d’exploitation 28 654 027 29 548 956 Provisions pour locataires Autres dettes -10 410 831 -9 516 315 48 913 620 42 718 923 douteux d’exploitation Associés 20 530 312 36 456 745 Provisions pour -10 410 831 -9 516 315 Dettes diverses 69 443 932 79 175 668 dépréciation des créances TOTAL GÉNÉRAL 81 567 318 76 485 936 TOTAL GÉNÉRAL 109 454 433 118 467 625 État des provisions au 31 décembre 2024 (en €) REPRISES NON REPRISES PROVISIONS AU 31/12/2023 DOTATIONS AU 31/12/2024 CONSOMMÉES CONSOMMÉES Provisions liées aux placements immobiliers Grosses réparations 707 767 110 340 634 588 73 179 110 340 Risques et charges 832 424 554 478 36 545 10 000 1 340 357 Créances douteuses 9 516 315 3 086 063 1 822 710 368 838 10 410 831 TOTAL 11 056 506 3 750 881 2 493 842 452 017 11 861 528 Provision pour gros entretien au 31 décembre 2024 (en €) DOTATION REPRISE MONTANT MONTANT PROVISION PATRIMOINE PATRIMOINE PROVISION 01/01/2024 ACHAT VENTE EXISTANT AU EXISTANT AU 2024 D’IMMEUBLE D’IMMEUBLE 01/01/2024 01/01/2024 0 110 340 707 767 707 767 110 340 110 340 707 767 MONTANT PROVISION MONTANT PROVISION 01/01/2024 31/12/2024 Dépenses prévisionnelles sur 2024 516 655 Dépenses prévisionnelles sur 2025 94 376 70 880 Dépenses prévisionnelles sur 2026 82 879 36 460 Dépenses prévisionnelles sur 2027 12 206 Dépenses prévisionnelles sur 2028 1 651 3 000 Dépenses prévisionnelles sur 2029 TOTAL 707 767 110 340 42 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 Ventilation des charges – clôture au 31 décembre 2024 (en €) CHARGES IMMOBILIÈRES NON RÉCUPÉRABLES 2024 2023 Impôts et taxes non récupérables 815 215 423 560 Solde de charges de reddition 905 358 1 919 497 Charges sur locaux vacants 989 242 765 008 Travaux - Remise en état 633 855 525 922 Charges non récupérables 2 104 870 1 011 374 Pertes sur créances irrécouvrables 368 838 105 756 Dotations pour créances douteuses 3 086 063 2 561 900 TOTAL DES CHARGES IMMOBILIÈRES 8 903 440 7 313 017 CHARGES IMMOBILIÈRES RÉCUPÉRABLES 2024 2023 Impôts et taxes diverses 3 056 897 3 463 560 Charges immobilières refacturables 4 898 656 4 728 454 Autres charges refacturables 687 894 454 651 TOTAL DES CHARGES IMMOBILIÈRES 8 643 447 8 646 665 CHARGES D’EXPLOITATION 2024 2023 Honoraires Commissaires aux comptes 56 513 54 011 Honoraires Experts Immobiliers 76 697 256 791 Honoraires Dépositaire 241 070 179 478 Cotisations 72 066 16 635 Frais d’acquisition des immeubles - 1 577 707 Frais de cession des immeubles 4 339 (601) Autres frais 278 522 332 913 Contribution économique territoriale 154 735 216 528 Impôt sur les revenus belges 56 939 (173 602) Impôt sur les revenus allemands 582 645 737 015 Impôt sur les revenus espagnols 1 207 664 733 576 Impôt sur les revenus néerlandais 307 543 136 397 TOTAL DES HONORAIRES ET AUTRES FRAIS 3 038 733 4 066 848 DIVERSES CHARGES D’EXPLOITATION 2024 2023 Rémunération des conseils 43 200 30 450 Charges diverses 5 832 2 020 TOTAL DES DIVERSES CHARGES D’EXPLOITATION 49 032 32 470 COMMISSIONS VERSÉES À LA SOCIÉTÉ DE GESTION 2024 2023 Commissions gestion immobilière 5 172 013 5 194 827 Commissions sur arbitrages 51 915 73 599 Commissions de souscription 783 256 5 164 887 TOTAL DES COMMISSIONS DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION 6 007 184 10 433 312 Engagements hors bilan 2024 (en €) 31/12/2024 31/12/2023 Engagements donnés Actifs sous promesses de vente 630 000 Engagements reçus Facilité de caisse 20 000 000 20 000 000 Garanties reçues Garantie à première demande 1 150 515 903 162 Aval, cautions Cautions reçues des locataires 9 875 510 10 055 861 AEW COMMERCES EUROPE | 43 3 – LES AUTRES INFORMATIONS L’ÉVOLUTION PAR PART DES RÉSULTATS FINANCIERS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES Résultats financiers par part (en €) % DU % DU % DU % DU % DU TOTAL TOTAL TOTAL TOTAL TOTAL 2020 2021 2022 2023 2024 DES DES DES DES DES REVENUS REVENUS REVENUS REVENUS REVENUS Revenus Recettes locatives brutes 9,43 90,02 % 9,63 89,10 % 9,29 80,99 % 9,80 89,84 % 10,27 97,29 % Produits financiers avant P.L. 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % 0,21 1,93 % 0,19 1,77 % Produits divers 1,04 9,97 % 1,18 10,89 % 2,18 19,00 % 0,90 8,22 % 0,10 0,94 % Total 10,47 100,00 % 10,81 100,00% 11,47 100,00% 10,91 100,00% 10,56 100,00% Charges Commissions de gestion 1,40 13,34 % 1,74 16,08 % 2,38 20,76 % 1,28 11,76 % 0,74 6,98 % Autres frais de gestion 1,02 9,72 % 0,56 5,22 % 0,74 6,46 % 0,58 5,36 % 0,38 3,59 % Entretien du patrimoine 0,00 -0,03 % 0,13 1,19 % 0,11 0,99 % 0,06 0,59 % 0,08 0,73 % Charges locatives non 0,28 2,66 % 0,62 5,71 % 0,43 3,78 % 0,52 4,76 % 0,64 6,02 % récupérables Sous-total charges externes 2,69 25,69 % 3,05 28,20 % 3,67 31,98 % 2,45 22,47 % 1,83 17,32 % Provisions nettes Pour travaux 0,01 0,09 % 0,01 0,09 % 0,06 0,49 % -0,03 -0,26 % -0,07 -0,69 % Autres 0,51 4,91 % 0,14 1,32 % -0,20 -1,77 % 0,13 1,21 % 0,17 1,63 % Sous-total charges internes 0,52 5,00 % 0,15 1,41 % -0,15 -1,29 % 0,10 0,96 % 0,10 0,94 % Total des charges 3,22 30,69 % 3,20 29,61 % 3,52 30,69 % 2,55 23,43 % 1,92 18,26 % RÉSULTAT COURANT 7,25 69,26 % 7,61 70,39 % 7,95 69,31 % 8,36 76,57 % 8,64 81,74 % Variation du report à nouveau 0,03 0,31 % -0,07 -0,69 % 0,63 5,49 % 0,13 1,19 % 0,42 3,98 % Revenus distribués 7,22 68,96 % 7,68 71,08 % 7,32 63,83 % 8,22 75,36 % 8,22 77,84 % avant prélèvement libératoire Revenus distribués 7,22 68,96 % 7,68 71,08 % 7,32 63,83 % 8,16 74,81 % 8,17 77,37 % après prélèvement libératoire Suite aux opérations d’augmentation de capital, le calcul a été pour 2022, 7 301 086 parts pour l’exercice 2023 et 8 152 717 réalisé en fonction du nombre de part corrigé, 2 463 705 parts pour l’exercice 2024. pour l’exercice 2020, 2 561 949 parts pour 2021, 2 656 824 parts 44 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES ISSUES DE LA « DIRECTIVE EUROPÉENNE AIFM » ▢Gestion de la liquidité les principes et valeurs du groupe AEW SA en matière de rémunération. Article 318-44 du Règlement général de l’AMF et article 16 de la directive 2011/61/UE. Pour déterminer le périmètre de la population concernée, une analyse des fonctions et responsabilités professionnelles a été AEW dispose d’une procédure de gestion de la liquidité décri- réalisée afin d’évaluer les fonctions susceptibles d’influencer vant les modalités d’application pour chaque type de SCPI. de manière significative le profil de risque de la Société de La SCPI est un produit de placement long terme. Le capital gestion et/ou le profil de risque des FIA gérés et d’identifier, que recevra le souscripteur lors de la vente des parts, du retrait en conséquence, les « preneurs de risques » au sens de la des parts ou de la liquidation de la SCPI dépend de l’évolution réglementation en vigueur. du marché immobilier. La performance des dirigeants est évaluée sur la définition et Lorsque la Société de gestion constate que les demandes la mise en œuvre de la stratégie de l’entreprise, la capacité à de retraits inscrites depuis plus de douze mois sur le registre, développer des offres de services performantes, à partir de représentent au moins 10 % des parts émises par la société, critères quantitatifs tels que l’évolution des résultats écono- elle en informe sans délai l’Autorité des marchés financiers. miques de l’entreprise et de critères qualitatifs comme le déve- Dans les deux mois à compter de cette information, la Société loppement de la cohésion sociale des équipes et de la culture de gestion convoque une Assemblée Générale Extraordinaire d’entreprise ou le respect des politiques Conformité et Risques. et lui propose toute mesure appropriée comme la cession par- tielle du patrimoine ou la constitution d’un fonds de réserve. La performance des fonctions de gestion est évaluée de façon Si la Société de gestion constate des demandes de retrait à aligner les intérêts du client avec ceux du gérant, et de la importantes (5 % de décollecte pendant 2 mois consécutifs), Société de gestion sur la base de critères quantitatifs quand une action spécifique est mise en œuvre auprès des réseaux ceux-ci peuvent être objectivés mais aussi de critères qualitatifs distributeurs pour commercialiser les SCPI et permettre d’as- comme l’évaluation de la satisfaction client, la contribution au surer leur liquidité. bon fonctionnement de l’entreprise, tels que le développement de nouvelles expertises ou celui de l’efficacité opérationnelle. Les actifs considérés comme non liquides représentent 100 % de l’actif de la SCPI. Le délai nécessaire pour vendre Dans tous les cas, AEW veille à maintenir une répartition un actif immobilier est habituellement estimé à environ 5 mois. appropriée entre le salaire fixe et la rémunération variable. Néanmoins, dans un contexte de fort ralentissement des tran- L’entreprise s’assure, en outre, que la partie fixe de la rému- sactions sur les différents marchés immobiliers, il pourrait être nération représente une part suffisamment élevée de la rému- sensiblement supérieur. nération globale. En conformité avec la réglementation et afin de garantir l’ali- ▢Le profil de risque actuel de la SCPI gnement entre les collaborateurs et les investisseurs et AEW, et les systèmes de gestion de la rémunération variable de la population identifiée (1), dès lors portefeuille pour gérer ces risques qu’elle dépasse un certain seuil, est pour partie différée et pour partie attribuée sous forme d’instrument financier sur une La SCPI AEW COMMERCES EUROPE investit en immobilier période de 3 ans minimum, avec une acquisition au prorata d’entreprise dans un marché immobilier très concurrentiel, temporis. conséquence des taux très bas sur les autres produits d’inves- tissement. La collecte est particulièrement dynamique. Dans La fonction de surveillance requise par la réglementation est ce contexte les délais d’investissement peuvent être allongés. assurée par le Conseil d’Administration d’AEW SA qui valide la La cession rapide des actifs immobiliers pourrait être défavo- politique de rémunération, dans la mesure où AEW, est consti- rable aux associés (vente à prix décoté). Ainsi, le risque de tuée sous forme de Société par Actions Simplifiée. marché, recouvrant les investissements, la santé financière des AEW communique annuellement, en conformité avec la régle- locataires et la valorisation des actifs immobiliers, est le risque mentation applicable, des éléments quantitatifs et globaux sur le plus sensible dans cette période économique troublée. la rémunération de son personnel, à savoir : ◼ rémunérations fixes 2024 versées à l’ensemble des colla- ▢Les informations sur les rémunérations borateurs : 24 515 285 € ; (« AIFM ») ◼ rémunérations variables acquises au titre de 2024 (mon- tants non différés et différés) pour l’ensemble des collabo- AEW s’est dotée d’une politique de rémunération conforme rateurs : 5 393 027 €. aux prescriptions issues de la transposition en France de la « directive européenne AIFM ». Cette politique vise à mettre en L’effectif total en 2024 était de 333 collaborateurs. place et à maintenir, pour les collaborateurs dont les activités Les collaborateurs dont les activités professionnelles ont professionnelles ont une incidence substantielle sur le profil une incidence substantielle sur le profil de risque d’AEW et/ de risque de la Société de gestion et/ou le profil de risque ou des véhicules gérés sont identifiés comme des « preneurs des fonds gérés, des pratiques de rémunérations compatibles de risques ». avec une gestion saine et efficace des risques et reflétant La population identifiée d’AEW comprend les catégories de personnel suivantes : la direction générale, les preneurs de risques et les personnes exerçant une fonction de contrôle, ainsi que tout employé qui, au vu de sa rémunération globale, se situe dans la même tranche de rémunération que la direction générale et les preneurs de risques, dont les activités professionnelles ont une incidence significative sur le profil de risque d’AEW et/ou des produits gérés par celle-ci. AEW COMMERCES EUROPE | 45 Le « personnel identifié » à ce titre correspondait en 2024 à La SCPI AEW COMMERCES EUROPE peut recourir à l’endet- 41 collaborateurs. tement pour l’acquisition des actifs immobiliers (immobilier physique direct ou indirect). La rémunération fixe et variable acquise au titre de 2024 (mon- Le calcul de levier tient compte uniquement des disponibilités tants non différés et différés) de cette catégorie de collabora- de la SCPI. teurs s’établissait comme suit : ◼ gérants et autres personnes ayant un impact direct et signifi- LEVIER SELON MÉTHODE BRUTE = 96 % catif sur le profil de risque des véhicules gérés : 6 454 900 € ; LEVIER SELON MÉTHODE DE L’ENGAGEMENT = 100 % ◼ autres personnels identifiés : 1 730 000 €. Les informations sur les rémunérations, prévues à l’article 107 du règlement délégué 231/2013 ne sont pas réparties selon les ▢Experts immobiliers fonds gérés, dans la mesure où les informations nécessaires Les experts immobiliers de la SCPI agissent en tant qu’experts pour cette ventilation n’existent pas. externes en évaluation immobilière. Les experts immobiliers disposent d’un contrat d’assurance Responsabilité Civile ▢Effet de levier Professionnelle dans les conditions suivantes : Le levier d’une SCPI est exprimé sous la forme d’un ratio entre ◼ Experts en évaluation l’exposition de cette SCPI et sa valeur de réalisation. Deux BNP PARIBAS REAL ESTATE VALUATION FRANCE méthodes sont appliquées pour le calcul de son exposition : ◼ la méthode dite « brute » : l’exposition correspond à Responsabilité à hauteur de 25 M€ maximum la valeur de réalisation augmentée le cas échéant des JONES LANG LASALLE emprunts bancaires, des comptes courants d’associés et Responsabilité à hauteur de 5 M€ par sinistre des crédits-bails, et diminuée de la trésorerie ou équivalent et de la valeur des contrats financiers ; ◼ la méthode dite de « l’engagement » : l’exposition corres- pond à la valeur de réalisation augmentée le cas échéant des emprunts bancaires, des comptes courants d’asso- ciés et des crédits-bails. Cette valeur est diminuée le cas échéant de la valeur des contrats financiers. 46 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 INFORMATIONS REQUISES PAR LES RÈGLEMENTS UE 2019/2088 ET UE 2020/852 (« TAXONOMIE ») Dénomination du produit : SCPI AEW COMMERCES EUROPE Identifiant d’entité juridique : 969500B3XCOLTM9PRN42 ▢Caractéristiques environnementales et/ou sociales Ce produit financier avait-il un objectif d’investissement durable ? Oui Non  Il a réalisé des investissements durables  Il promouvait des caractéristiques ayant un objectif environnemental : ___ % environnementales et/ou sociales (E/S) et bien qu’il n’ait pas eu d’objectif d’investissement durable,  dans des activités économiques il présentait une proportion de ___ d’investissements qui sont considérées comme durables durables sur le plan environnemental au titre de la taxonomie de l’UE  ayant un objectif environnemental dans des activités économiques  dans des activités économiques qui sont considérées comme durables qui ne sont pas considérées comme sur le plan environnemental au titre durables sur le plan environnemental de la taxonomie de l’UE au titre de la taxonomie de l’UE  ayant un objectif environnemental dans des activités économiques qui ne sont pas considérées comme durables sur le plan environnemental au titre de la taxonomie de l’UE  ayant un objectif social  Il a réalisé des investissements durables  Il promouvait des caractéristiques E/S, mais ayant un objectif social : ___ % n’a pas réalisé d’investissements durables Dans quelle mesure les caractéristiques ◼ Réduction des risques environnementaux notamment environnementales et/ou sociales promues amiante et pollution des sols. 100 % des nouvelles acqui- par ce produit financier ont-elles été sitions ont fait l’objet d’un audit environnemental. En cas de risque matériel lié à l’amiante ou la pollution des sols atteintes ? avec risques pour les occupants, des plans d’action ont Les caractéristiques environnementales promues par la SCPI été définis. sont les suivantes : ◼ Amélioration de la performance ESG globale en exploi- ◼ Réduction de la consommation totale d’énergie des tation. Toutes les nouvelles acquisitions ont fait l’objet d’un bâtiments tertiaires existants de plus de 1 000 m2 , de audit ESG et, le cas échéant, d’un plan d’action ESG. Le 40 % avant 2030 ou objectif d’être inférieur à un seuil suivi de la performance ESG sera réalisé en phase d’exploi- de consommations énergétiques en valeur absolue. tation pour ces nouveaux actifs. Les actifs soumis au décret tertiaire sous le contrôle opé- rationnel d’AEW on fait l’objet d’un audit énergétique des- tiné à produire un plan d’action énergétique, permettant de réduire les consommations de 40 % d’ici à 2030. Les actions d’économie d’énergie étant intégrées au plan de travaux sont réalisées progressivement. AEW COMMERCES EUROPE | 47 Quelle a été la performance des indicateurs de durabilité ? THÈME INDICATEUR VALEUR 2023 UNITÉ VALEUR 2024 UNITÉ % bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m2 avec audit énergétique (1) 9 % 56 % % bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m2 avec audit énergétique 1 % 44 % Énergie et plan d’action énergétique (1) % bâtiments ayant déjà atteint l’objectif 0 % 0 % de réduction des consommations énergétiques NA : pas % en valeur des bâtiments avec audit environnemental phase 1 (2) 100 % d’acquisition % en 2024 Environnement NA : pas % en valeur des bâtiments avec audit environnemental phase 1 100 % d’acquisition % et plan d’action nécessaire défini (2) en 2024 % en valeur des bâtiments avec clauses ESG Performance ESG 40 % 40 % dans les contrats des Property Managers (1) Périmètre couvert : actifs soumis au décret tertiaire, soit 59 % des actifs du fonds en valeur. (2) Périmètre couvert : acquisitions sur l’année 2023. … Et par rapport aux périodes précédentes ? Les investissements durables étaient-ils conformes aux principes directeurs de l’OCDE à l’intention Les indicateurs de l’année précédente sont présentés ci-dessus. des entreprises multinationales et aux principes Quels étaient les objectifs des investissements directeurs des Nations unies relatifs aux durables que le produit financier entendait entreprises et aux droits de l’Homme ? notamment réaliser et comment les Non applicable. investissements durables effectués y ont-ils contribué ? Comment ce produit financier a-t-il pris en Non applicable. considération les principales incidences négatives sur les facteurs de durabilité ? Dans quelle mesure les investissements durables que le produit financier a notamment réalisés Durant l’année 2024, ce produit financier a respecté ses enga- n’ont-ils pas causé de préjudice important à un gements en matière de prise en compte des principales inci- objectif d’investissement durable sur le plan dences négatives : ◼ lors de l’acquisition des actifs, en réalisant des études tech- environnemental ou social ? niques, environnementales et énergétiques qui ont permis Non applicable. d’identifier les principaux risques environnementaux éven- tuels, et de définir, si besoin les plans d’action permettant Comment les indicateurs concernant les de les réduire ; incidences négatives ont-ils été pris en ◼ en gestion, à travers la mise en œuvre progressive des considération ? plans d’action énergétiques et ESG. Les indicateurs de Non applicable. reporting sur les principales incidences négatives sont présentés dans l’annexe « Modèle de déclaration des prin- cipales incidences négatives sur la durabilité » jointe au rapport annuel de la SCPI. Quels sont les principaux investissements de ce produit financier ? INVESTISSEMENTS LES PLUS IMPORTANTS SECTEUR % D’ACTIFS PAYS Madrid, P.C. Alcora Plaza Commerce 3,78 % Espagne Sainte-Eulalie - CC Sainte-Eulalie Aquitaine Commerce 3,70 % France Cherbourg - CC La Glacerie Commerce 3,16 % France Hochstadt (APC) Commerce 3,07 % Allemagne Charenton-le-Pont - 75 Paris (Snow 2) Commerce 2,73 % France Nancy 1 - CC Saint-Sébastien Commerce 2,57 % France Sainte-Eulalie - CC Grand Tour Commerce 2,05 % France Herblay - 14e Avenue Commerce 1,95 % France Lyon - Croix-Rousse (Snow 1) Commerce 1,82 % France Aix-en-Provence - Mirabeau (Snow 1) Commerce 1,67 % France Sainte-Geneviève-des-Bois - 19 Croix-Blanche Commerce 1,39 % France Courbevoie - La Défense - Tour Prisma Bureau 1,30 % France Montpellier - Verdun (Snow 2) Commerce 1,26 % France Arena Den Bosch - CC Commerce 1,26 % Pays-Bas Herdecke Commerce 1,20 % Allemagne 48 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 Quelle était la proportion d’investissements liés à la durabilité ? Quelle était l’allocation des actifs ? #1 Alignés sur les #1B Autres caractéristiques E/S caractéristiques E/S 88,1 % 88,1 % Investissements #2 Autres 11,9 % La catégorie #1 Alignés sur les caractéristiques E/S La catégorie #1 Alignés sur les caractéristiques E/S inclut les investissements du produit financier utilisés comprend : pour atteindre les caractéristiques environnementales ou ◼ la sous-catégorie #1A Durables couvrant les investisse- sociales promues par le produit financier. ments durables ayant des objectifs environnementaux ou sociaux ; La catégorie #2 Autres inclut les investissements restants ◼ la sous-catégorie #1B Autres caractéristiques E/S du produit financier qui ne sont ni alignés sur les carac- couvrant les investissements alignés sur les caractéris- téristiques environnementales ou sociales ni considérés tiques environnementales ou sociales qui ne sont pas comme des investissements durables. considérés comme des investissements durables. Dans quels secteurs économiques les Le produit financier a-t-il investi dans des activités investissements ont-ils été réalisés ? liées au gaz fossile et/ou à l’énergie nucléaire qui sont conformes à la taxonomie de l’UE (1) ? Les investissements ont été réalisés dans les secteurs suivants : ◼ actifs immobiliers en Europe : bureau, logistique, résidentiel et commerce. Oui Dans quelle mesure les investissements Dans le gaz fossile durables ayant un objectif environnemental   étaient-ils alignés sur la taxonomie de l’UE ? Dans l’énergie nucléaire   Sur la période 2024, la SCPI n’a aucun investissement lié à la durabilité. Non Les graphiques ci-dessous font apparaître en bleu le pourcentage d’investissements alignés sur la taxonomie de l’UE. Étant donné qu’il n’existe pas de méthodologie appropriée pour déterminer l’alignement des obligations souveraines* sur la taxonomie, le premier graphique montre l’alignement sur la taxonomie par rapport à tous les investissements du produit financier, y compris les obligations souveraines, tandis que le deuxième graphique représente l’alignement sur la taxonomie uniquement par rapport aux investissements du produit financier autres que les obligations souveraines. Alignement des investissements sur la Alignement des investissements taxonomie, obligations souveraines incluses* sur la taxonomie, hors obligations souveraines* Chiffre 100 % Chiffre 100 % d’affaires d’affaires CAPEX 18 % 82 % CAPEX 18 % 82 % OPEX 0,6 % 99,4 % OPEX 0,6 % 99,4 % Alignés sur la taxonomie (hors gaz et nucléaire) Non alignés sur la taxonomie Ce graphique représente 100 % des investissements (*) Aux fins de ces graphiques, les « obligations souveraines » comprennent toutes les expositions souveraines. (1) Les activités liées au gaz fossile et/ou au nucléaire ne seront conformes à la taxonomie de l’UE que si elles contribuent à limiter les changements climatiques (« atténuation du changement climatique ») et ne causent pas de préjudice important à aucun objectif de la taxonomie de l’UE – voir la note explicative dans la marge de gauche. L’ensemble des critères applicables aux activités économiques dans les secteurs du gaz fossile et de l’énergie nucléaire qui sont conformes à la taxonomie de l’UE sont définis dans le règlement délégué (UE) 2022/1214 de la Commission. AEW COMMERCES EUROPE | 49 Quelle était la proportion des investissements Quelles mesures ont été prises pour atteindre réalisés dans des activités transitoires et les caractéristiques environnementales et/ou habilitantes ? sociales au cours de la période de référence ? Non applicable. Les mesures prises pour respecter les caractéristiques envi- Comment le pourcentage d’investissements ronnementales sont les suivantes : ◼ mise en place de système de suivi des consommations alignés sur la taxonomie de l’UE a-t-il évolué par rapport aux périodes de référence précédentes ? énergétiques ; ◼ réalisation d’une cartographie ESG des actifs du fonds ; Non applicable. ◼ réalisation des évaluations des risques climatiques et audits de résilience ; Quelle était la proportion d’investissements ◼ à l’acquisition, réalisations d’audits techniques, environne- durables ayant un objectif environnemental mentaux, énergétiques et d’audits ESG ; qui n’étaient pas alignés sur la taxonomie ◼ définition le cas échéant de plans d’action énergétiques de l’UE ? et ESG ; ◼ en gestion, mise en œuvre des éventuels plans d’action. Non applicable. Quelle a été la performance de ce produit Quelle était la proportion d’investissements financier par rapport à l’indice de référence durables sur le plan social ? durable ? Non applicable. Non applicable. En quoi l’indice de référence différait-il d’un indice Quels étaient les investissements inclus dans de marché large ? la catégorie « autres », quelle était leur finalité Non applicable. et des garanties environnementales ou sociales minimales s’appliquaient-elles à eux ? Quelle a été la performance de ce produit financier au regard des indicateurs de durabilité visant à Ces investissements correspondent aux liquidités, supports déterminer l’alignement de l’indice de référence monétaires ou créances détenues par la SCPI, à des fins d’in- sur les caractéristiques environnementales vestissement ou de distribution, pour lesquelles les considé- ou sociales promues ? rations ESG ne sont pas applicables. Il n’existe pas de garanties minimales pour ces investissements. Non applicable. Quelle a été la performance de ce produit financier par rapport à l’indice de référence ? Non applicable. Quelle a été la performance de ce produit financier par rapport à l’indice de marché large ? Non applicable. 50 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 DÉCLARATION DES PRINCIPALES INCIDENCES NÉGATIVES SUR LA DURABILITÉ « SUSTAINABLE FINANCE DISCLOSURE REGULATION (SFDR) » Tableau 1 - Déclaration relative aux principales La SCPI prend en compte les principaux impacts négatifs sur incidences négatives des décisions les facteurs de durabilité qui sont traditionnels pour les actifs d’investissement sur les facteurs de durabilité immobiliers, tels que : ◼ l’efficacité énergétique ; Acteur des marchés financiers : SCPI AEW COMMERCES ◼ les activités des locataires en relation avec les combustibles EUROPE – LEI : 969500B3XCOLTM9PRN42 fossiles ; Résumé ◼ la biodiversité (artificialisation des sols). LA SCPI AEW COMMERCES EUROPE prend en considération Lors des études en vue de l’acquisition des actifs par le fonds, les principales incidences négatives de ses décisions d’in- l’impact de l’actif sur ces facteurs de durabilité est évalué et, vestissement sur les facteurs de durabilité. Le présent docu- pendant la gestion, un plan d’action est mis en œuvre pour ment est la déclaration consolidée relative aux principales réduire ces impacts. incidences négatives sur les facteurs de durabilité de la SCPI Conformément à l’article 11 (2) du règlement SFDR, les infor- AEW COMMERCES EUROPE mations afférentes seront divulguées dans le rapport annuel du fonds, visé à l’article 22 de la directive 2011/61/UE. La présente déclaration relative aux principales incidences négatives sur les facteurs de durabilité couvre une période de Description des principales incidences négatives sur les référence allant du 1er janvier au 31 décembre [2024]. facteurs de durabilité [Résumé prévu à l’article 5, dans les langues visées au para- [Informations prévues à l’article 7, au format indiqué ci- graphe 1 dudit article] dessous] Voir la politique sur les principales incidences néga- tives disponible sur le site internet d’AEW à l’adresse : https://www.aewpatrimoine.com/nos-engagements-esg Indicateurs applicables aux investissements dans des actifs immobiliers MESURES PRISES, MESURES PRÉVUES INDICATEUR ÉLÉMENT INCIDENCES INCIDENCES INCIDENCES ET CIBLES DÉFINIES D’INCIDENCES NÉGATIVES EXPLICATION DE MESURE 2024 2023 2022 POUR LA PÉRIODE SUR LA DURABILITÉ DE RÉFÉRENCE SUIVANTE 17. Part d’investissement Exposition dans des actifs Il n’y a pas d’actif à des immobiliers utilisés Combustibles Non hébergeant combustibles pour l’extraction, le 0% 0% fossiles applicable des activités fossiles via stockage, le transport fossiles des actifs ou la production de immobiliers combustibles fossiles La performance énergétique S’agissant des immeubles 18. d’immeubles est améliorée Exposition Part d’investissement existants, régulièrement à des actifs dans des actifs le seuil DPE B à l’aide de plans Efficacité Non immobiliers immobiliers 97 % (1) 98 % correspondant d’action énergétiques. énergétique applicable inefficaces inefficaces sur le plan aux actifs efficients Pour les immeubles sur le plan énergétique est très exigeant tertiaires anciens de énergétique ce qui explique plus de 1 000 m2 un le faible taux objectif d’économies d’énergie de 40 % à 2030 est fixé. (1) Taux de couverture réel : 51 % des actifs en valeur. En l’absence d’information, l’hypothèse défavorable (actif inefficace) a été retenue. AEW COMMERCES EUROPE | 51 Autres indicateurs relatifs aux principales Politiques d’engagement incidences négatives sur les facteurs de durabilité Voir la politique sur les principales incidences néga- L’indicateur supplémentaire retenu est la biodiversité avec tives disponible sur le site internet d’AEW à l’adresse : le calcul du taux d’artificialisation des sols du fonds selon la https://www.aewpatrimoine.com/nos-engagements-esg formule suivante : Références aux normes internationales ◼ part de surface non végétale (surfaces des sols sans végé- tation, ainsi que des toitures, terrasses et façades non végé- Voir la politique sur les principales incidences néga- talisées) dans la surface totale des parcelles de tous les tives disponible sur le site internet d’AEW à l’adresse : actifs. https://www.aewpatrimoine.com/nos-engagements-esg Description des politiques visant à identifier Comparaison historique et hiérarchiser les principales incidences Non applicable. négatives sur les facteurs de durabilité Voir la politique sur les principales incidences néga- tives disponible sur le site internet d’AEW à l’adresse : https://www.aewpatrimoine.com/nos-engagements-esg 52 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 Tableau 2 - Indicateurs climatiques, et autres indicateurs liés à l’environnement, supplémentaires MESURES PRISES, INCIDENCE MESURES NÉGATIVE PRÉVUES INCIDENCE INCIDENCES INCIDENCES SUR DES FACTEURS ÉLÉMENT INCIDENCES ET CIBLES NÉGATIVE SUR ANNÉE ANNÉE EXPLICATION DE DURABILITÉ DE MESURE ANNÉE 2024 DÉFINIES LA DURABILITÉ 2023 2022 (QUALITATIVE POUR LA OU QUANTITATIVE) PÉRIODE DE RÉFÉRENCE SUIVANTE Émissions de GES de niveau 1 générées par des actifs immobiliers Émissions de GES de niveau 2 générées par Émissions de gaz 18. des actifs immobiliers Non retenu à effet de serre Émissions de GES Émissions de GES de niveau 3 générées par des actifs immobiliers Total des émissions de GES générées par des actifs immobiliers 19. Consommation Consommation Intensité de d’énergie des actifs Non retenu d’énergie consommation immobiliers détenus, d’énergie en GWh/m2 Part des actifs immobiliers qui n’est pas équipée 20. d’installations de tri Production Déchets des déchets ni Non retenu de déchets couverte par un d’exploitation contrat de valorisation ou de recyclage des déchets Part des matières premières (hors 21. matériaux récupérés, Consommation recyclés ou de matières premières biosourcés) dans le Consommation pour poids total des Non retenu de ressources des constructions matériaux de neuves et des construction utilisés rénovations pour des importantes constructions neuves ou des rénovations importantes Part de surface non végétale (surfaces des sols sans végétation, ainsi que 22. des toitures, terrasses Non Biodiversité Artificialisation 96 % 96 % et façades non applicable des sols végétalisées) dans la surface totale des parcelles de tous les actifs AEW COMMERCES EUROPE | 53 INFORMATIONS REQUISES PAR LA LOI N° 2019-1147 DU 8 NOVEMBRE 2019 RELATIVE À L’ÉNERGIE ET AU CLIMAT (« LEC ») Informations issues des dispositions de l’article 29 de ▢Stratégie d’alignement avec les objectifs la loi relative à l’énergie et au climat de long terme liés à la biodiversité. ▢Stratégie d’alignement avec les objectifs Le portefeuille AEW COMMERCES EUROPE inclut la biodiver- sité dans ses priorités. Cela se concrétise dans une démarche internationaux des articles 2 et 4 de consistant à « Éviter, Réduire, Compenser » les impacts sur la l’Accord de Paris relatifs à l’atténuation biodiversité du portefeuille. Les enjeux de biodiversité sont des émissions de gaz à effet de serre pris en compte dans toute la chaîne de valeur, dès la construc- tion avec les promoteurs, lors des travaux, à l’acquisition et La SCPI AEW COMMERCES EUROPE respecte la Stratégie en gestion. Nationale Bas-Carbone française et les différentes réglemen- Le portefeuille AEW COMMERCES EUROPE est géré en cohé- tations françaises en vigueur relatives à l’efficacité énergé- rence avec les objectifs de la Convention sur la diversité bio- tique notamment le décret tertiaire. Celui-ci s’applique aux logique de 1992, notamment en respectant les principes immeubles tertiaires de plus de 1000 m² et impose une réduc- ci-dessous : ◼ la conservation de la biodiversité ; tion de 40 % des consommations énergétiques à 2030 ou une ◼ l’utilisation durable de ses éléments ; consommation inférieure à un seuil en valeur absolue prévu ◼ le partage juste et équitable des avantages découlant de par le décret tertiaire, par rapport à une année de référence par immeuble qui ne peut aller au-delà de 2010. Cet objectif cor- l’exploitation des ressources génétiques. respond à une réduction des émissions de gaz à effet de serre La gestion s’appuie également sur la stratégie nationale d’au moins 40 % à 2030 sur les scopes 1, 2 et 3. La méthode Biodiversité. de calcul des émissions de gaz à effet de serre utilisée est le Concrètement les actions mises en œuvre sont les suivantes : GHG protocole. L’indicateur de suivi est le kgeqCO2/m². La part des actifs immobiliers de la SCPI soumis au décret tertiaire est Coopération avec les parties prenantes de 59 % en valeur au 31 décembre 2024. Recours à des expertises extérieures spécialisées notamment Ces objectifs de limitation des émissions de gaz à effet de serre en travaillant avec des associations (OID, Orée, etc.). (GES) sont pris en compte dès l’acquisition en réalisant des Collaboration sur des projets particuliers avec des experts tels audits énergétiques permettant de connaître la performance que des écologues, pour définir des stratégies, des indicateurs initiale et des moyens de l’améliorer. Des plans d’action éner- et proposer des améliorations. gétiques sont définis avec les budgets associés ; ils sont mis en œuvre en gestion par les équipes techniques et d’Asset Mesures générales en vue de la conservation Management, en y associant les Property Manager. Ce travail et de l’utilisation durable est réalisé sous le contrôle du Fund Manager. De manière globale, prise en compte de la biodiversité dans En gestion, un pilotage des émissions de GES des portefeuilles la politique ISR d’AEW en visant à réduire les impacts négatifs. à l’aide d’un outil de suivi des consommations énergétiques La biodiversité est prise en compte à l’acquisition, en gestion est réalisé ; un contrat a été mis en place avec un Energy à travers les contrats d’entretien intégrant des clauses écolo- Manager pour le suivi des consommations énergétiques des giques, lors des travaux de rénovation et de construction et immeubles tertiaires de plus de 1 000 m2, soit plus de 50 % dans le cadre des opérations de certification. des actifs du fonds. Objectifs du fonds : Conservation et surveillance ◼ réduire de 40 % la consommation énergétique des Mise en œuvre de plans d’action biodiversité suite à la réa- immeubles tertiaires de plus de 1 000 m2, y compris les lisation d’un audit biodiversité ou d’une étude écologique. consommations des locataires pour les immeubles exis- Suivi des indicateurs des différents plans d’action, le cas tants, d’ici à 2030 ; échéant des certifications environnementales en exploitation. ◼ réduire les risques environnementaux notamment amiante Les indicateurs suivis peuvent être : et pollution des sols ; ◼ pour les constructions neuves : la réalisation d’une étude ◼ améliorer la performance ESG globale en exploitation. écologique, la mise en œuvre d’un plan d’action découlant de l’étude écologique ; ◼ pour les immeubles existants : l’intégration de clauses éco- logiques dans les contrats d’espaces verts, mise en place d’équipements d’accueil de la faune, mise en place d’équi- pements permettant aux occupants des immeubles d’avoir accès aux espaces verts ; ◼ le suivi des plans d’action liés à la biodiversité sera délégué au Property Manager des actifs. 54 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 Recherche et formation Les indicateurs pertinents identifiés sont ceux qui sont issus : ◼ des obligations réglementaires, telles que consommations AEW collabore avec des experts indépendants et à ce titre a d’énergie, amiante, termites, etc. ; travaillé sur des travaux de recherche sur la biodiversité en ◼ des recherches scientifiques, entre autres, climat, carbone, ville avec des chercheurs. biodiversité, etc. ; Éducation et sensibilisation ◼ des analyses du marché, notamment eau, déchets, etc. ; ◼ de demandes spécifiques des investisseurs, comme les Des équipements d’accès à la biodiversité par les locataires droits de l’Homme, des indicateurs sociaux spécifiques à sont mis en place. une catégorie de population. Des formations sont prévues pour les équipes internes au sujet de la biodiversité. Ils font l’objet d’une validation de la direction des fonds et sont validés par les investisseurs sur leurs portefeuilles respectifs. a) Une analyse de la contribution à la réduction des Pour la SCPI AEW COMMERCES EUROPE, des audits sont principales pressions et impacts sur la biodiversité réalisés à l’acquisition pour évaluer les impacts environne- définis par la Plateforme intergouvernementale mentaux des immeubles. Des budgets sont intégrés dans les scientifique et politique sur la biodiversité et plans d’amélioration des immeubles pour réduire en gestion les services écosystémiques les impacts identifiés à l’acquisition. S’agissant de la lutte contre le dérèglement climatique les Les données sont produites par des bureaux d’études exté- mesures prises sont indiquées dans la partie alignement avec rieurs missionnés, les bases de données de place, les docu- l’Accord de Paris. ments transmis par les vendeurs, les consommations de Concernant les diverses pollutions, des mesures sont prises fluides mesurées dans les immeubles. En gestion, la mise en dès l’acquisition pour identifier et remédier aux pollutions des œuvre des plans d’action planifiés lors des études permet de sols, de l’eau et de l’air, à l’aide d’un audit environnemental. réduire les impacts significatifs : Selon les cas, des actions correctives peuvent être réalisées ◼ techniques ; avant l’acquisition ou ultérieurement en gestion. Lors de la ◼ énergétiques/carbone/transition ; gestion des immeubles, des contrôles sur la qualité de l’air ◼ environnementaux ; intérieur, de l’air extérieur et de l’eau sont réalisés selon les ◼ autres impacts ESG (biodiversité, eau, mobilité, bien-être/ types de bâtiment et leurs contextes. confort, etc.). b) La mention de l’appui sur un indicateur La réduction des consommations énergétiques et des émis- d’empreinte biodiversité et, le cas échéant, sions de GES des immeubles s’effectue par la mise en place la manière dont cet indicateur permet de mesurer de plans d’action dès l’acquisition. le respect des objectifs internationaux liés ◼ monitoring de ces plans d’action énergétiques et environ- à la biodiversité nementaux en gestion ; ◼ contrat avec un Energy Manager pour le suivi des consom- Indicateur de la réglementation Disclosure : taux d’artificialisa- mations. tion, l’objectif étant de réduire ce taux d’artificialisation quand cela est possible. La réduction des risques ESG dont la biodiversité s’effectue à travers la définition dès l’acquisition de plans d’action sur la ▢Démarche de prise en compte des base des audits réalisés lors des due diligences. Ces différents risques sont systématiquement évalués en critères environnementaux, sociaux fonction de la localisation de l’immeuble, sa typologie, son et de qualité de gouvernance dans la utilisation, et plus largement de son contexte. gestion des risques, notamment les Ils sont priorisés selon : risques physiques, de transition et ◼ les enjeux environnementaux ; ◼ leur gravité ; de responsabilité liés au changement ◼ leur probabilité ; climatique et à la biodiversité ◼ leur fréquence ; a) Processus d’identification, d’évaluation, ◼ leurs impacts financiers ; de priorisation et de gestion des risques ◼ leurs coûts de remédiation. liés à la prise en compte des critères environnementaux, sociaux et de qualité de gouvernance De manière générale AEW souhaite, pour les immeubles gérés : ◼ réduire la consommation en ressources non renouvelables ; ◼ minimiser les impacts négatifs environnementaux et sociaux ; ◼ réduire les risques présents et futurs, physiques et ceux relatifs à leurs valeurs, provenant de l’environnement. AEW COMMERCES EUROPE | 55 b) Description des principaux risques en matière environnementale, sociale et de qualité de gouvernance pris en compte et analysés CARACTÈRES OCCURRENCE ÉMERGEANT ENDOGÈNE INTENSITÉ HORIZON FRÉQUENCE FACTEURS SECTEUR ZONE GÉO- EXOGÈNE CATÉGORIE RISQUE ACTUEL TEMPOREL DE REVUE DE RISQUES ÉCONOMIQUE GRAPHIQUE Pollutions des sols sur faible à toute la parcelle ponctuel 10 ans trimestriel toutes moyen typologie avant acquisition toute ICPE continu faible 10 ans trimestriel toutes typologie toute Énergie continu fort 10 ans trimestriel PP, EM, ET toutes typologie Risques toute physiques CO2 continu fort 10 ans trimestriel PP, EM, ET toutes typologie toute Biodiversité continu moyen 10 ans trimestriel PP, EM toutes typologie toute Transports continu faible 10 ans trimestriel PP, EM, ET toutes typologie toute Bien-être continu faible 10 ans trimestriel PP, EM, ET toutes typologie toute Santé continu faible 10 ans trimestriel PP, EM, ET toutes typologie Matériaux O, SC, ONG, toute contenant continu moyen 10 ans 1 an toutes PP typologie de l’amiante O, SC, ONG, toute Plomb ponctuel moyen 10 ans 1 an toutes PP typologie O, SC, ONG, toute Bruit continu faible 10 ans 1 an toutes PP, R typologie O, SC, ONG, toute ICPE ponctuel faible 10 ans 1 an toutes PP, R typologie O, SC, ONG, toute Déchets continu faible 10 ans 1 an toutes PP, R typologie O, SC, ONG, toute Eau continu moyen 10 ans 1 an toutes PP, R typologie Risques de O, SC, ONG, toute contentieux Énergie continu moyen 10 ans 1 an toutes PP, R typologie O, SC, ONG, toute CO2 continu fort 10 ans trimestriel toutes PP, R typologie O, SC, ONG, toute Biodiversité continu moyen 10 ans 1 an toutes PP, R typologie O, SC, ONG, toute Transports continu faible 10 ans 1 an toutes PP, R typologie O, SC, ONG, toute Bien-être continu moyen 10 ans 1 an toutes PP, R typologie O, SC, ONG, toute Santé continu moyen 10 ans 1 an toutes PP, R typologie O, SC, ONG, toute Climat continu fort 30 ans trimestriel toutes PP, R typologie PP, EM, ET : Politiques publiques, évolutions du marché, évolutions technologiques O : Occupants SC : Société civile ONG : Organisation Non Gouvernementale R : Riverains 56 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 Pour les nouvelles acquisitions, un audit ESG est réalisé. e) Une estimation quantitative de l’impact Il existe une pondération des risques correspondant aux financier des principaux risques en matière exigences de la grille ESG d’AEW, afin de tenir compte de l’im- environnementale, sociale et de qualité portance des différents enjeux. de gouvernance Pondération des critères ESG pris en compte Des budgets sont définis pour les plans d’action ESG et éner- dans l’audit ESG à l’acquisition gie ainsi que les plans d’action relatifs à la pollution des sols POIDS DANS LA NOTE le cas échéant. Jusqu’à présent, aucun impact n’a été identifié PILIER CRITÈRES ESG GLOBALE sur la valeur des actifs. Les budgets ESG pour la SCPI s’élèvent à 34 570 438 €, com- Énergie 12 % prenant les plans d’action énergétiques définis à 2030 dans le cadre du décret tertiaire, la réalisation de l’étude CRREM1, Carbone 8% l’évaluation climatique de la totalité du portefeuille ainsi que les honoraires des consultants assurant la réalisation des Environnement Eau 6% audits ESG. Biodiversité 6% f) Une indication de l’évolution des choix méthodologiques et des résultats. Déchets 8% Les outils et les choix méthodologiques évoluent en fonction Transport - Mobilité 12 % de l’évolution des réglementations et selon les évolutions technologiques, notamment pour respecter les obligations Services du décret de rénovation tertiaire, un outil de suivi des consom- 8% aux occupants Social / Sociétal mations énergétiques a été mis en place. Bien-être - Confort 12 % ▢Critères méthodologiques Santé 8% a) Qualité des données utilisées Engagement 2% S’agissant de la réduction des consommations énergétiques, locataires des données historiques peuvent être utilisées en se basant Satisfaction 6% sur des factures énergétiques, des mesures de consomma- locataires Gouvernance tion à l’aide de compteurs ou d’estimation réalisées à l’aide Évaluation Property 4% de simulations thermiques dynamiques dans le cadre d’audits Managers énergétiques. Engagement 6% Pour les autres risques environnementaux il n’y a pas d’utili- Property Managers sation de données historiques. Les critères utilisés pour déterminer l’importance des risques Concernant les audits ESG, les experts sélectionnés et man- varient selon le type de risque : datés par la Société de gestion visitent l’immeuble et évaluent ◼ risques physiques : gravité, probabilité, fréquence, impact la performance ESG des immeubles en utilisant la grille ESG financier, impact santé ; que nous avons développée. Ils font des recommandations ◼ risques de transition : impacts financiers, risque d’obsoles- permettant d’améliorer la performance ESG. cence et impacts juridiques et non-conformité réglementaire ; b) Risques liés au changement climatique ◼ risques de contentieux : impact santé, impact financier, impact contractuel, non-conformité réglementaire. L’analyse CRREM (1) pour évaluer l’alignement du portefeuille à la trajectoire Carbone 1,5° a été réalisée en 2024. Les pre- c) Indication de la fréquence de la revue miers résultats de l’analyse indiquent que 15 % du portefeuille du cadre de gestion des risques seraient alignés à la trajectoire 1,5 °C à horizon 2030. Cf. tableau ci-dessus. c) Risques liés à la biodiversité d) Plan d’action visant à réduire l’exposition En ce qui concerne l’immobilier, les risques liés à la biodiver- de l’entité aux principaux risques en matière sité concernent principalement les constructions neuves. Les environnementale, sociale et de qualité impacts négatifs éventuels sont : ◼ la destruction de la biodiversité lors de projets de construc- de gouvernance pris en compte tions, chantiers et aménagements réalisés ; Un plan d’action est réalisé systématiquement à l’acquisition, ◼ la destruction d’espaces naturels par l’artificialisation des permettant de réduire les principaux risques environnemen- sols ; taux identifiés. Ce plan d’action inclut les budgets nécessaires ◼ la pollution des sols, de l’air, de l’eau ; à la réalisation en gestion de ces actions. ◼ des pollutions lumineuses ou sonores. La Direction des risques évalue périodiquement les risques au niveau de la Société de gestion qu’elles communiquent à Pour les projets de construction, nous faisons réaliser dans la Direction de l’entreprise pour traitement et mise en place si certains cas une étude par un écologue et nous prenons en nécessaire de mesures correctives. compte les recommandations afin de réduire et de compenser les impacts négatifs sur la biodiversité. (1) Le Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) fournit au secteur de l’immobilier des voies de décarbonisation transparentes, fondées sur des données scientifiques et conformes aux objectifs climatiques de Paris, qui consistent à limiter l’augmentation de la température mondiale à 1,5 °C. AEW COMMERCES EUROPE | 57 4 – ORGANISATION DU DISPOSITIF DE CONFORMITÉ ET DE CONTRÔLE INTERNE D’AEW La gérance de la SCPI AEW COMMERCES EUROPE est assurée, Le dispositif de contrôle repose notamment sur les principes conformément à ses statuts, par la société AEW, Société de suivants : gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés finan- ◼ identification des risques inhérents à l’activité ; ciers (AMF). La société AEW a obtenu l’agrément de l’AMF n° GP ◼ séparation effective des fonctions des collaborateurs ; 07000043 en date du 10 juillet 2007 et s’est mise en conformité ◼ optimisation de la sécurité des opérations ; avec la « directive européenne AIFM » le 24 juin 2014. ◼ couverture globale des procédures opérationnelles ; ◼ suivi et contrôle des délégataires. Dans le cadre des dispositions prévues par le Règlement général de l’AMF, AEW établit et maintient opérationnelle une Le RCCI rend compte de ses travaux, des principales recom- fonction de contrôle périodique distincte et indépendante mandations, et des éventuels dysfonctionnements aux des autres activités d’AEW. Cette fonction est exercée par le organes de direction d’AEW. Responsable de la Conformité et du Contrôle Interne (RCCI). Le système de contrôle s’organise autour de plusieurs acteurs : Le RCCI est en charge du dispositif global de contrôle perma- ◼ le contrôle de premier niveau est réalisé par les opération- nent, de la gestion des risques opérationnels et des conflits nels sous forme d’auto contrôle ou de personnes dédiées d’intérêts, de la lutte anti-blanchiment et de la déontologie. au contrôle. ◼ le contrôle permanent (deuxième niveau) est opéré par Le RCCI contrôle et évalue de manière régulière l’adéquation le RCCI, qui s’assure de la réalisation, de la permanence et et l’efficacité des politiques. Il s’assure de l’application des de la pertinence des contrôles de premier niveau, ainsi que procédures opérationnelles, formule des recommandations du respect des procédures opérationnelles ; à la suite des contrôles opérés et s’assure de leur suivi. En ◼ le contrôle ponctuel (troisième niveau) est pris en charge parallèle, il conseille et assiste la société lors des évolutions par une entité extérieure à la société, mandatée par les réglementaires. actionnaires d’AEW. 58 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 AEW COMMERCES EUROPE | 59 5 – RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE À L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE Mesdames, Messieurs, Il convient de rappeler que ces retraits résultent, pour partie, d’événements patrimoniaux individuels (successions, dona- Conformément à la réglementation en vigueur et aux sta- tions, partages…) ainsi que d’arbitrages réalisés par des inves- tuts de notre société, le Conseil de surveillance a l’honneur tisseurs professionnels souhaitant réduire leur exposition au de vous présenter son rapport pour l’année 2024. marché immobilier, dans un contexte de taux obligataires rede- venus plus attractifs. Ces mouvements relèvent de logiques Durant l’exercice 2024, le Conseil de surveillance s’est patrimoniales ou financières et ne traduisent pas une remise réuni à trois reprises : les 29 mars, 7 juin et 9 décembre, en cause de la stratégie ou de la qualité de gestion de notre afin d’examiner notamment les investissements et SCPI. arbitrages, l’activité immobilière de notre SCPI et le Dans un souci de bonne gestion de la liquidité et d’anticipa- marché des parts. Ses réunions ont été marquées par la tion des demandes de retrait en attente, la Société de ges- démarche engagée en vue de l’obtention du label ISR tion a mis en place, dès décembre 2023, un mécanisme de (« Investissement Socialement Responsable ») pour compensation différée. Elle propose également à l’Assemblée AEW COMMERCES EUROPE. Le Conseil de surveillance Générale du 5 juin 2025 la création d’un fonds de rembourse- soutient pleinement cette initiative structurante, qui ment, conformément à l’article 422-231 du Règlement général vise à inscrire durablement notre SCPI dans une logique de l’Autorité des marchés financiers, comme solution complé- de responsabilité et de performance globale. mentaire et ciblée. Le Conseil de surveillance soutient cette initiative, reste attentif à l’évolution du marché et salue la réacti- Le 28 mars 2025, votre Conseil a examiné les projets de vité de la Société de gestion dans la conduite de ces mesures. comptes annuels au 31 décembre 2024 et de résolu- tions pour la présente Assemblée Générale Ordinaire et Extraordinaire en présence du Commissaire aux comptes. ▢Arbitrages et investissements La Société de gestion, en accord avec votre Conseil de sur- La Société de gestion nous a fourni toutes les informations veillance, a poursuivi sa politique d’arbitrage en se séparant nécessaires à l’exercice de notre mission de contrôle et de d’actifs ne présentant pas de perspectives d’amélioration. surveillance statutaires, dont nous vous rendons compte. Quatre commerces ont ainsi été cédés pour un montant global de 5,3 M€, générant une plus-value nette de 0,1 M€. ▢Contexte économique Le plan d’arbitrages potentiels, tel que présenté au Conseil, a été poursuivi. L’environnement géopolitique instable et des conditions de financement toujours peu favorables ont continué d’impacter Aucun investissement n’a été réalisé au cours de l’exercice, la le marché immobilier en 2024. Dans ce contexte, les investis- collecte nette ayant été intégralement absorbée par les retraits seurs ont fait preuve de prudence, l’accès au crédit est resté et les conditions de marché n’ayant pas permis d’identifier des contraint, et des ajustements ont été observés, tant sur les opportunités relutives, y compris par recours à l’endettement. valeurs d’expertise de certains actifs immobiliers que sur les À la clôture de l’exercice, notre SCPI disposait d’un solde à valeurs de reconstitution de parts dans plusieurs SCPI. Pour investir de 6,2 M€, un montant limité au regard de la capitali- autant, notre SCPI conserve son positionnement en tête du sation, mais permettant de conserver une certaine souplesse classement des SCPI de commerces en France. pour accompagner la gestion du patrimoine existant. Rappelons que notre SCPI est engagée, dans une des SCI ▢Collecte de capitaux qu’elle contrôle, sur un emprunt bancaire souscrit pour un Dans un contexte où de nombreuses SCPI font face à une aug- montant total de 50 M€, et que la Société de gestion est autori- mentation des demandes de retrait, notre SCPI se distingue sée à recourir à l’emprunt dans la limite de 25 % de la dernière par un volume de retraits en attente maîtrisé. Au 31 décembre valeur de réalisation approuvée par l’Assemblée Générale, soit 2024, celui-ci s’élève à 2,6 % de la capitalisation (soit 40 M€), 332 M€ pour l’exercice 2024. un taux conforme à la moyenne sectorielle. La collecte brute Avec un ratio d’endettement limité à 3,7 %, notre SCPI béné- de 8,7 M€ enregistrée sur l’année a été intégralement mobili- ficie d’une structure financière particulièrement saine. Une sée pour répondre à ces demandes. augmentation de l’endettement pourrait être envisagée en cas de différentiel de levier favorable entre les capitaux empruntés et les actifs ciblés. 60 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 ▢Valeurs du patrimoine En moyenne annuelle, nous constatons également une dimi- nution du taux d’occupation financier, qui s’est établi à 93,17 % Au 31 décembre 2024, la valeur d’expertise du patrimoine (versus 93,53 % en 2023). Le Conseil de surveillance a déli- s’établit à 1 278 M€, en baisse de 2,5 % par rapport à 2023, béré sur ces sujets et a procédé à de larges échanges avec dans un contexte économique marqué par des conditions la Société de gestion. de marché toujours peu favorables. Le prix de souscription en vigueur (190 €) demeure dans la ▢Résultat et distribution fourchette réglementaire de plus ou moins 10 % autour de Les comptes sociaux d’AEW COMMERCES EUROPE qui la valeur de reconstitution. Il se situe légèrement au-dessus vous sont présentés, après vérification du Commissaire aux de cette dernière, en cohérence avec la réévaluation interve- comptes, ont été examinés comme les années précédentes nue en 2023 et les mécanismes d’encadrement définis par la par votre Conseil. réglementation. Le résultat de notre SCPI s’élève à 70,4 M€, soit une hausse de La Société de gestion a engagé une démarche en vue de 3,6 % par rapport à 2023. Cette évolution s’appuie notamment l’obtention du label ISR (« Investissement Socialement sur une augmentation de 3,7 M€ des revenus locatifs (+4,6 %), Responsable ») pour AEW COMMERCES EUROPE. Cette orien- traduisant la résilience du portefeuille dans un environnement tation implique la mise en œuvre d’audits et de plans d’action, toujours exigeant. tels que l’installation d’équipements en lien avec la transition énergétique, qui généreront des investissements pour la SCPI. La distribution arrêtée à 8,22 € par part, identique à celle de 2023, reflète la capacité de la SCPI à maintenir son niveau Au-delà de son ambition environnementale, cette démarche de distribution dans la durée. Elle peut être mise en perspec- vise à préserver la valeur du patrimoine sur le long terme, tive avec un résultat corrigé de 8,64 € par part (calculé sur en limitant l’exposition aux actifs susceptibles de perdre en un nombre de parts annuel en jouissance). attractivité ou en valeur du fait de leur inadéquation avec les normes environnementales, en répondant aux attentes des Après affectation du résultat soumise à l’approbation de distributeurs et en renforçant l’attractivité globale de la SCPI l’Assemblée Générale Ordinaire, le report à nouveau s’établira dans un marché toujours plus sélectif. à 1,26 € par part, soit près de deux mois de distribution au rythme actuel. ▢Gestion immobilière Le taux de distribution ressort à 4,47 % en 2024, contre 4,00 % Dans le prolongement des tendances observées en 2023, en 2023. Cette évolution reflète à la fois le résultat en hausse l’année 2024 s’inscrit dans une phase de léger repli des indi- et la prise en compte, dans le calcul du taux, du prix de sous- cateurs d’occupation, dans un marché locatif des commerces cription révisé à 190 € à compter du 2 octobre 2023. Ce taux toujours contrasté. est présenté avant imposition à la source des revenus perçus sur les actifs situés en Espagne, Allemagne, Belgique et aux L’activité locative est restée très active, avec 28 228 m2 qui ont Pays-Bas. fait l’objet de négociations. Le différentiel négatif entre libéra- tions et locations de près de 5 000 m2 est en notre défaveur. En conséquence, le taux moyen d’occupation physique est passé de 94,06 % en 2023 à 93,06 %. AEW COMMERCES EUROPE | 61 ▢Assemblée Générale Extraordinaire Trois modifications statutaires sont proposées à l’Assemblée Tous les documents qui vous sont présentés ont été exami- Générale Extraordinaire afin de bénéficier des évolutions nés par votre Conseil de surveillance, qui n’a pas d’autres réglementaires récentes issues des ordonnances de juillet observations à formuler. 2024 et mars 2025. Nous invitons donc les associés à approuver l’ensemble La première modification vise à élargir l’objet social pour des résolutions ordinaires et extraordinaires qui leur sont permettre, à titre accessoire, des investissements liés à la proposées. production d’énergies renouvelables, ainsi que la détention Si vous ne pouvez pas assister à l’Assemblée Générale, de participations dans certaines structures juridiques telles pensez à retourner le formulaire de vote, soit en votant que des SAS ou des SCI détenant elles-mêmes des SCI. Ces par correspondance, soit en donnant procuration. Cela ajouts constituent des facultés et n’impliquent en rien un chan- évitera les frais de convocation d’une seconde Assemblée gement de la politique d’investissement de la SCPI. Générale à la charge de notre SCPI. La deuxième modification mettrait fin à la formalité d’appro- bation par l’Assemblée Générale des valeurs comptable, de Pour le Conseil de surveillance réalisation et de reconstitution. Celles-ci seraient désormais Le Président du Conseil de surveillance publiées directement par la Société de gestion, sans affecter Éric FREUDENREICH les modalités de calcul ni la transparence des informations transmises aux associés. La troisième modification supprimerait les quorums requis pour la tenue des Assemblées Générales Ordinaires et Extraordinaires. Elle permettrait, pour les prochaines assem- blées, d’éviter des convocations multiples, souvent coûteuses et peu productives, sans remise en cause des modalités de vote. 62 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 AEW COMMERCES EUROPE | 63 6 – RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES LE RAPPORT SUR LES COMPTES ANNUELS Exercice clos le 31 décembre 2024 ▢Justification des appréciations À l’Assemblée Générale de la société En application des dispositions des articles L. 821-53 et AEW COMMERCES EUROPE, R. 821-180 du Code de commerce relatives à la justification 43, avenue Pierre Mendès France de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les 75113 Paris 13 appréciations suivantes qui, selon notre jugement profession- nel, ont été les plus importantes pour l’audit des comptes ▢Opinion annuels de l’exercice. En exécution de la mission qui nous a été confiée par l’As- Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte semblée Générale, nous avons effectué l’audit des comptes de l’audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de annuels de la société AEW COMMERCES EUROPE relatifs à la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’expri- l’exercice clos le 31 décembre 2024, tels qu’ils sont joints au mons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes annuels présent rapport. pris isolément. Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des Comme précisé dans les notes « Méthodes retenues pour la règles et principes comptables français, réguliers et sincères valorisation des immeubles » et « Méthodes retenues pour et donnent une image fidèle du résultat des opérations de la valorisation des titres de participation » de l’annexe, les l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patri- placements immobiliers, présentés dans la colonne valeur moine de la Société à la fin de cet exercice. estimée de l’état du patrimoine, sont évalués à leurs valeurs actuelles. Ces dernières sont arrêtées par la Société de gestion ▢Fondement de l’opinion sur la base d’une évaluation, réalisée par l’expert immobilier indépendant, des actifs immobiliers détenus directement et Référentiel d’audit indirectement par la société civile de placement immobilier. Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice Nos travaux ont consisté à prendre connaissance des procé- professionnel applicables en France. Nous estimons que les dures mises en œuvre par la Société de gestion et à apprécier éléments que nous avons collectés sont suffisants et appro- le caractère raisonnable des approches retenues pour déter- priés pour fonder notre opinion. miner ces valeurs actuelles. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces ▢Vérifications spécifiques normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités du Commissaire aux comptes relatives à l’audit des comptes Nous avons également procédé, conformément aux normes annuels » du présent rapport. d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifica- tions spécifiques prévues par les textes légaux et réglemen- Indépendance taires. Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des Nous n’avons pas d’observation à formuler sur la sincérité et règles d’indépendance prévues par le Code de commerce et la concordance avec les comptes annuels des informations par le code de déontologie de la profession de Commissaire données dans le rapport de gestion de la Société de gestion aux comptes, sur la période du 1er janvier 2024 à la date et dans les autres documents sur la situation financière et les d’émission de notre rapport. comptes annuels adressés aux associés à l’exception du point ci-dessous. En application de la loi, nous vous signalons que les infor- mations relatives aux délais de paiement prévus à l’article D. 441-6 du Code de commerce ne sont pas mentionnées dans le rapport de gestion. En conséquence, nous ne pou- vons attester de leur sincérité et de leur concordance avec les comptes annuels. 64 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 ▢Responsabilités de la Société de gestion ◼ il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour relatives aux comptes annuels l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion Il appartient à la Société de gestion d’établir des comptes sur l’efficacité du contrôle interne ; annuels présentant une image fidèle conformément aux ◼ il apprécie le caractère approprié des méthodes comp- règles et principes comptables français ainsi que de mettre tables retenues et le caractère raisonnable des estimations en place le contrôle interne qu’elle estime nécessaire à l’éta- comptables faites par la direction, ainsi que les informations blissement de comptes annuels ne comportant pas d’ano- les concernant fournies dans les comptes annuels ; malies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou ◼ il apprécie le caractère approprié de l’application par la résultent d’erreurs. direction de la convention comptable de continuité d’ex- Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à la ploitation et, selon les éléments collectés, l’existence ou Société de gestion d’évaluer la capacité de la Société à pour- non d’une incertitude significative liée à des événements suivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause cas échéant, les informations nécessaires relatives à la conti- la capacité de la Société à poursuivre son exploitation. nuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable Cette appréciation s’appuie sur les éléments collectés de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la jusqu’à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que Société ou de cesser son activité. des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d’exploitation. S’il conclut à Les comptes annuels ont été arrêtés par la Société de gestion. l’existence d’une incertitude significative, il attire l’attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies ▢Responsabilités du Commissaire aux dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, comptes relatives à l’audit des comptes si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas annuels pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ; Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes annuels. ◼ il apprécie la présentation d’ensemble des comptes Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les annuels et évalue si les comptes annuels reflètent les opé- comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas rations et événements sous-jacents de manière à en donner d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable corres- une image fidèle. pond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice pro- Fait à Paris La Défense fessionnel permet de systématiquement détecter toute ano- KPMG SA malie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes Pascal LAGAND ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives Associé lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci. Comme précisé par l’article L. 821-55 du Code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre Société. Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le Commissaire aux comptes exerce son jugement profession- nel tout au long de cet audit. En outre : ◼ il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures d’audit face à ces risques, et recueille des éléments qu’il estime suffisants et appro- priés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclara- tions ou le contournement du contrôle interne ; AEW COMMERCES EUROPE | 65 LE RAPPORT SPÉCIAL SUR LES CONVENTIONS RÉGLEMENTÉES Assemblée Générale d’approbation des comptes de l’exer- ▢Conventions déjà approuvées cice clos le 31 décembre 2024 par l’Assemblée Générale À l’Assemblée Générale de la société Nous avons été informés que l’exécution des conventions sui- AEW COMMERCES EUROPE, vantes, déjà approuvées par l’Assemblée Générale au cours 43, avenue Pierre Mendès France d’exercices antérieurs, s’est poursuivie au cours de l’exercice 75113 Paris 13 écoulé. En notre qualité de Commissaire aux comptes de votre Société Avec la Société de gestion AEW et en application de l’article L. 214-106 du Code monétaire et Conformément à l’article 18 des statuts, votre SCPI verse à la financier, nous vous présentons notre rapport sur les conven- Société de gestion AEW les rémunérations suivantes : tions réglementées. ◼ une commission de souscription, fixée à 9 % hors taxes Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des (soit 10,80 % toutes taxes comprises au taux de TVA en informations qui nous ont été données, les caractéristiques vigueur) du produit de chaque souscription, prime d’émis- et les modalités essentielles des conventions dont nous avons sion incluse, pour assurer la réalisation des augmentations été avisés ou que nous aurions découvertes à l’occasion de de capital, l’étude et l’exécution des programmes d’in- notre mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et vestissements, la prospection et la collecte des capitaux. leur bien-fondé ni à rechercher l’existence d’autres conven- Cette commission de souscription est destinée : tions. Il vous appartient d’apprécier l’intérêt qui s’attachait à – à hauteur de 7,75 % hors taxes à la recherche de capitaux la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation. et à couvrir les frais de collecte ; – à hauteur de 1,25 % hors taxes à la recherche des inves- Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous com- tissements. muniquer les informations relatives à l’exécution, au cours Au titre de l’exercice 2024, votre SCPI a comptabilisé une de l’exercice écoulé, des conventions déjà approuvées par commission de souscription de 783 256,45 €. Cette charge l’Assemblée Générale. a été imputée sur la prime d’émission, et n’a donc pas d’im- Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons esti- pact sur le résultat de la SCPI ; mées nécessaires au regard de la doctrine professionnelle ◼ une commission de gestion, fixée à 8,20 % hors taxes (soit de la Compagnie nationale des Commissaires aux comptes 9,84 % toutes taxes comprises au taux de TVA en vigueur) relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier des produits locatifs hors taxes encaissés, pour les actifs la concordance des informations qui nous ont été données détenus de manière directe et de manière indirecte par la avec les documents de base dont elles sont issues. SCPI, pour l’administration et la gestion du patrimoine. Au titre de l’exercice 2024, votre SCPI a comptabilisé, en ▢Conventions soumises à l’approbation charges, une commission de gestion de 5 172 012,98 € ; ◼ une commission de cession d’actifs immobiliers, fixée à de l’Assemblée Générale 2,5 % hors taxes du prix de cession net vendeur. Nous vous informons qu’il ne nous a été donné avis d’aucune Au titre de l’exercice 2024, votre SCPI a comptabilisé, en convention intervenue au cours de l’exercice écoulé à soumettre charges, une commission de cession d’actifs immobiliers de à l’approbation de l’Assemblée Générale en application des dis- 51 915,00 €, imputée sur le compte de plus ou moins-values ; positions de l’article L. 214-106 du Code monétaire et financier. ◼ une commission de cession de parts s’établissant comme suit : – si la cession de parts n’intervient pas dans le cadre des dispositions de l’article L. 214-93 du Code monétaire et financier, la Société de gestion percevra à titre de frais de dossier, une somme forfaitaire de 78,33 € hors taxes (soit 94 € toutes taxes comprises au taux de TVA en vigueur) ; – si la cession est réalisée par confrontation des ordres d’achat et de vente, en application des dispositions de l’article L. 214-93 du Code monétaire et financier, la Société de gestion percevra une commission de 3,75 % hors taxes (soit 4,50 % toutes taxes comprises au taux de TVA en vigueur) calculée sur le montant de la transaction (prix d’exécution). Cette convention est sans impact sur les comptes de votre Société. Fait à Paris La Défense KPMG SA Pascal LAGAND Associé 66 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 7 – L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE ET EXTRAORDINAIRE DU 5 JUIN 2025 ORDRE DU JOUR ▢De la compétence de l’Assemblée ▢De la compétence de l’Assemblée Générale Ordinaire Générale Extraordinaire 1 Lecture des rapports de la Société de gestion, du Conseil 13 Mise en conformité de l’article 2 des statuts avec l’article 8 de surveillance et du Commissaire aux comptes et appro- de l’ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024. bation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2024. 14 Autorisation donnée à la Société de gestion en vue de la 2 Affectation du résultat. modification de la stratégie d’investissement et de la mise à jour corrélative de la note d’information. 3 Lecture et approbation du rapport du Commissaire aux comptes relatif aux conventions soumises à l’article 15 M ise en conformité de l’article 24 des statuts avec L. 214-106 du Code monétaire et financier. l’article 11 de l’ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024. 4 Approbation de la valeur comptable, de la valeur de réa- 16 Mise en conformité des articles 24, 25 et 26 des statuts avec lisation et de la valeur de reconstitution déterminées par l’article 4 de l’ordonnance n° 2025-230 du 12 mars 2025. la Société de gestion à la clôture de l’exercice. 5 Prélèvement sur la prime d’émission afin de permettre le maintien du niveau par part du report à nouveau. 6 Prélèvement sur la prime d’émission afin d’apurer le compte des plus ou moins-value de cession. 7 Distribution au titre des plus-values immobilières. 8 Constatation du capital effectif arrêté au 31 décembre 2024. 9 Quitus à donner à la Société de gestion. 10 Renouvellement du mandat de l’expert externe en évalua- tion. 11 Création d’un fonds de remboursement et délégation à la Société de gestion de sa dotation effective. 12 Pouvoirs en vue des formalités légales. AEW COMMERCES EUROPE | 67 LES RÉSOLUTIONS ▢De la compétence de l’Assemblée Septième résolution Générale Ordinaire L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et Première résolution de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, autorise la Société de gestion à répartir le cas échéant entre les associés L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et présents au moment de la distribution la plus-value figurant de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, après avoir dans les comptes de la SCPI au jour de la distribution et vali- entendu les rapports de la Société de gestion, du Conseil de dée par le Commissaire aux comptes. surveillance et du Commissaire aux comptes, approuve les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2024 tels qu’ils Il sera le cas échéant prélevé sur ladite distribution effectuée ont été présentés. auprès des associés relevant de l’impôt sur le revenu le mon- tant d’impôt sur la plus-value acquitté par la SCPI pour une Deuxième résolution part détenue par un associé relevant de l’impôt sur le revenu, au titre des plus-values sur cessions d’actifs immobiliers réa- L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quo- lisées par la SCPI. rum et de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, constate l’existence d’un bénéfice de 70 377 080,79 € qui, Cette distribution sera versée pour les parts en jouissance à la augmenté du report à nouveau de l’exercice précédent de date de la distribution, aux propriétaires des parts détenues en 6 923 358,84 €, augmenté d’une affectation de la prime pleine propriété et aux usufruitiers pour les parts dont la pro- d’émission de 0 € conformément à l’article 7 des statuts, forme priété est démembrée, sauf disposition contraire prévue entre un résultat distribuable de 77 300 439,63 €, somme qu’elle les parties et portée à la connaissance de la Société de gestion. décide d’affecter de la façon suivante : ◼ à la distribution d ’un dividende, une somme de Cette distribution sera le cas échéant mise en paiement avant le 31 décembre 2025. 67 015 277,44 € ; ◼ au report à nouveau, une somme de 10 285 162,19 €. Huitième résolution Troisième résolution L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, sur propo- L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et sition de la Société de gestion, arrête le capital effectif de la de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, après avoir SCPI au 31 décembre 2024 à la somme de 1 306 234 240 €. entendu le rapport spécial du Commissaire aux comptes sur les opérations visées à l’article L. 214-106 du Code monétaire Neuvième résolution et financier, prend acte de ce rapport et approuve son contenu. L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et Quatrième résolution de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, donne à la Société de gestion quitus entier et sans réserve pour l’exer- L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et cice clos le 31 décembre 2024. En tant que de besoin, elle lui de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, et confor- renouvelle sa confiance aux fins d’exécution de son mandat mément à l’article 24 des statuts encore applicable au jour de dans l’intégralité de ses dispositions. la présente Assemblée, approuve la valeur comptable, la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution telles qu’elles ont Dixième résolution été déterminées par la Société de gestion, à savoir : ◼ la valeur nette comptable, qui ressort à 1 474 269 142 €, L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, décide soit 180,58 € pour une part ; ◼ la valeur de réalisation, qui ressort à 1 296 896 266 €, soit de renouveler le mandat de JONES LANG LASALLE, expert externe en évaluation, immatriculé au registre du commerce et 158,86 € pour une part ; ◼ la valeur de reconstitution, qui ressort à 1 510 499 210 €, des sociétés de Paris sous le numéro 448 684 506, pour une durée d’un an, se terminant à l’issue de l’Assemblée Générale soit 185,02 € pour une part. Ordinaire statuant sur les comptes de l’exercice 2025, iden- Cinquième résolution tique à BNP PARIBAS REAL ESTATE VALUATION FRANCE, second expert externe en évaluation de la SCPI. L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, autorise la Société Onzième résolution de gestion à réaliser un prélèvement sur la prime d’émission, pour L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et chaque nouvelle part émise représentative de la collecte nette de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, connais- entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2025, d’un montant sance prise des rapports de la Société de gestion et du Conseil de 1,26 € par part, et ce afin de permettre le maintien du niveau de surveillance, décide de : par part du report à nouveau existant au 31 décembre 2024. 1. créer un fonds de remboursement, conformément aux Sixième résolution dispositions de l’article 9.4° des statuts de la Société et de l’article 422-231 alinéa 1 du Règlement général de l’Autorité L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et des Marchés Financiers ; de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, autorise la Société de gestion à réaliser un prélèvement sur la prime 2. autoriser la Société de gestion à procéder à la dotation d’émission, d’un montant de 112 695,86 €, et ce afin d’apurer du fonds de remboursement dans la limite d’un montant les pertes constatées au 31 décembre 2024 sur le compte des maximum de 5 000 000 €, en une ou plusieurs fois par plus ou moins-value de cession. prélèvement sur les produits des cessions d’éléments du 68 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 patrimoine immobilier locatif à compter du 1er janvier 2025 Douzième résolution jusqu’à l’Assemblée Générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2025 ; L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité des Assemblées Générales Ordinaires, donne 3. déterminer les critères et modalités d’accès au fonds de tous pouvoirs au porteur d’une copie ou d’un extrait des pré- remboursement comme suit : sentes afin d’effectuer toutes formalités légales de dépôt et ◼ les associés dont la demande de retrait est inscrite sur de publicité. le registre des retraits depuis plus de 9 mois pourront bénéficier du remboursement de tout ou partie de leurs ▢De la compétence de l’Assemblée parts en attente sur ledit fonds de remboursement ; ◼ la demande de remboursement formulée par un associé Générale Extraordinaire ne pourra excéder 139 parts. Dans le cas où un associé Treizième résolution présenterait une demande de remboursement supé- L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum rieure à 139 parts, le remboursement effectif sera limité à et de majorité des Assemblées Générales Extraordinaires, 139 parts. En tout état de cause, le total des rembourse- après avoir entendu la lecture des rapports de la Société de ments accordés ne pourra excéder le montant maximum gestion et du Conseil de surveillance et afin de se mettre en de dotation du fonds ; ◼ conformément aux dispositions de l’article 422-230 du conformité avec l’article 8 de l’ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024 modifiant notamment les articles L. 214-114 et Règlement général de l’Autorité des Marchés Financiers L. 214-115 du Code monétaire et financier, décide de modifier le prix auquel s’effectuera le remboursement des parts en conséquence l’article 2 des statuts relatif à l’objet social de sera égal à valeur de réalisation diminuée de 10 % ; ◼ chaque associé ne pourra bénéficier que d’un seul rem- la Société comme suit : boursement sur la durée du fonds ; « ARTICLE 2 - OBJET ◼ la Société de gestion adressera, dans l’ordre chronolo- La SCPI a pour objet : gique d’inscription au registre des demandes de retrait, un ◼ l’acquisition directe ou indirecte, à l’exclusion des parts courrier recommandé aux associés remplissant les condi- de SCPI et des parts ou actions d’OPCI, y compris en l’état tions susmentionnées. Ce courrier précisera notamment : futur d’achèvement, et la gestion d’un patrimoine immobilier I. que l’associé peut obtenir, sur demande expresse, le locatif. Dans le cadre des acquisitions indirectes, la SCPI remboursement de ses parts par prélèvement sur le pourra acquérir des parts de SCI ; fonds de remboursement, en transmettant un formu- ◼ l’acquisition et la gestion d’immeubles qu’elle fait construire laire communiqué par la Société de gestion ; exclusivement en vue de leur location. II. que l’associé souhaitant obtenir le remboursement de ses parts dispose d’un délai d’un mois à compter de Pour les besoins de cette gestion, elle peut procéder à des l’envoi du courrier par la Société de gestion pour faire travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les connaître son intention de bénéficier du rembourse- opérations afférentes à leur construction, leur rénovation, leur ment de ses parts ; entretien, leur réhabilitation, leur amélioration, leur agrandisse- III. qu’en cas de demande de remboursement formulée ment, leur reconstruction ou leur mise aux normes environne- par l’associé, le remboursement sera exécuté sur le mentales ou énergétiques. Elle peut acquérir des équipements fonds, le mois suivant la réception de la demande ou installations nécessaires à l’utilisation des immeubles. Elle par la Société de gestion, dans l’ordre chronologique peut, en outre, céder des éléments de patrimoine immobilier d’inscription sur le registre des retraits, et dans la dès lors qu’elle ne les a pas achetés en vue de les revendre et limite des capacités de remboursement du fonds ; que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel. IV. qu’en cas de refus ou d’absence de réponse de l’asso- À titre accessoire, la Société peut acquérir, directement cié au courrier, dans un délai d’un mois à compter de ou indirectement, en vue de leur location, des meubles l’envoi de ce courrier, l’associé ne pourra plus prétendre meublants, des biens d’équipement ou tous biens meubles au bénéfice du fonds de remboursement et sera réputé affectés aux immeubles détenus et nécessaires au fonc- maintenir sa demande de retrait inscrite au registre, tionnement, à l’usage ou à l’exploitation de ces derniers, conformément aux dispositions de l’article 422-218 du ainsi que procéder à l’acquisition directe ou indirecte, l’ins- Règlement général de l’Autorité des marchés financiers ; tallation, la location ou l’exploitation de tout procédé de V. que dans l’hypothèse où le nombre de parts en attente, production d’énergies renouvelables, y compris la revente d’un associé, sur le registre des retraits excéderait 139 de l’électricité produite. parts, et que sa demande de retrait ne pourrait être que partiellement exécuté à partir du fonds de rem- La Société peut détenir les actifs visés au I de l’article L. 214- boursement, les parts non remboursées conserveront 115 du Code monétaire et financier dans les conditions leur rang dans le registre des retraits. prévues par la note d’information et peut consentir sur ses actifs des garanties nécessaires à la conclusion des 4. déléguer à la Société de gestion la reprise des sommes dis- contrats relevant de son activité (notamment ceux relatifs ponibles sur le fonds de remboursement, conformément à la mise en place des emprunts). aux dispositions de l’article 422-233 du Règlement général de l’Autorité des marchés financiers ; Ce patrimoine immobilier concernera essentiellement des biens situés sur le territoire français ainsi qu’en zone euro. » 5. autoriser la Société de gestion à mettre à jour la note d’in- formation de la SCPI afin d’y inclure les critères et modalités L’Assemblée Générale donne par ailleurs tous pouvoirs à la d’accès au fonds de remboursement tels que décrits ci-dessus. Société de gestion afin d’apporter en conséquence toutes modifications nécessaires à la note d’information de la SCPI. AEW COMMERCES EUROPE | 69 Quatorzième résolution Quinzième résolution L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de de majorité des Assemblées Générales Extraordinaires, après majorité des Assemblées Générales Extraordinaires, après avoir avoir entendu la lecture des rapports de la Société de ges- entendu la lecture des rapports de la Société de gestion et du tion et du Conseil de surveillance et connaissance prise de Conseil de surveillance et afin de se mettre en conformité avec la note d’information de la SCPI, autorise la Société de ges- l’article 11 de l’ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024 modi- tion, sous la condition suspensive de la publication du décret fiant l’article L. 214-109 du Code monétaire et financier, décide d’application de l’ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024 de modifier en conséquence l’article 24 des statuts relatif à la modifiant l’article R. 214-156 du Code monétaire et financier compétence de l’Assemblée Générale Ordinaire comme suit : et de l’obtention du visa de l’Autorité des marchés financiers « ARTICLE 24 - ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE sur la note d’information conformément à l’article 422-223 du Règlement général de l’Autorité des marchés financiers, à L’Assemblée Générale Ordinaire entend le rapport de la Société modifier la stratégie d’investissement de la SCPI comme suit : de gestion et du Conseil de surveillance sur la situation des affaires sociales. Elle entend également celui du ou des « 2. POLITIQUE D’INVESTISSEMENT Commissaires aux comptes. a. Politique d’investissement immobilier Elle approuve les comptes de l’exercice écoulé, statue sur l’af- Afin d’assurer le meilleur équilibre possible entre un rende- fectation et la répartition des bénéfices, et approuve la valeur ment satisfaisant et une valorisation à terme du patrimoine, la comptable, la valeur de réalisation et la valeur de recons- politique d’investissement d’AEW COMMERCES EUROPE vise titution de la société. à constituer un patrimoine d’immobilier commercial diversifié (…) » sur le plan économique et géographique. Les autres dispositions de l’article 24 des statuts demeurent AEW COMMERCES EUROPE investira, de manière directe ou inchangées. indirecte, à l’exclusion des parts de SCPI et des parts ou actions L’Assemblée Générale donne par ailleurs tous pouvoirs à la d’OPCI, ses capitaux dans : Société de gestion afin d’apporter en conséquence toutes ◼ des immeubles à usage de commerce de toutes catégories modifications nécessaires à la note d’information de la SCPI. (pied d’immeuble, galeries commerciales, retail parks, centres commerciaux, etc.) et à titre de diversification dans d’autres Seizième résolution types d’actifs immobiliers non listés précédemment (tels que L’Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum notamment les bureaux, les résidences, les résidences gérées, et de majorité des Assemblées générales extraordinaires, les hôtels, les locaux d’activités, etc.), dans la limite de 25 % après avoir entendu la lecture des rapports de la Société de de la valeur du patrimoine ; gestion et du Conseil de surveillance et afin de se mettre en ◼ à titre accessoire, la SCPI peut détenir directement ou conformité avec l’article 4 de l’ordonnance n° 2025-230 du indirectement, en vue de leur location, des meubles 12 mars 2025 modifiant l’article L. 214-103 du Code monétaire meublants, des biens d’équipement ou tous biens et financier, sous la condition suspensive du dépôt devant le meubles affectés aux immeubles détenus et nécessaires Parlement d’un projet de loi de ratification de ladite ordon- au fonctionnement, à l’usage ou à l’exploitation de ces nance dans le délai prévu par l’article 22 de la loi n° 2024-537 derniers, ainsi que procéder à l’acquisition directe ou du 13 juin 2024, décide de modifier les articles 24, 25 et 26 indirecte, l’installation, la location ou l’exploitation de des statuts relatifs aux Assemblées Générales comme suit : tout procédé de production d’énergies renouvelables, ◼ Modification de l’article 24 y compris la revente de l’électricité produite ; ◼ en France et en zone euro exclusivement. « ARTICLE 24 - ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE En règle générale, les immeubles seront acquis avec un ou plu- (…) sieurs locataires en place. Toutefois, en fonction des opportunités, Elle délibère sur toutes propositions, portées à l’ordre du jour, des immeubles pourront être acquis en état futur d’achèvement. qui ne sont pas de la compétence de l’Assemblée Générale La SCPI peut procéder à des travaux de toute nature dans les- Extraordinaire. Pour délibérer valablement sur première dits immeubles, notamment les opérations afférentes à leur convocation, l’Assemblée Générale Ordinaire doit se com- construction, leur rénovation, leur entretien, leur réhabilitation, poser d’un nombre d’associés représentant au moins un leur amélioration, leur agrandissement, leur reconstruction quart du capital social. ou leur mise aux normes environnementales ou énergétiques. L’Assemblée Générale Ordinaire peut se tenir sans qu’un Elle peut, en outre, acquérir des équipements ou installations quorum soit requis. nécessaires à l’utilisation des immeubles. Si cette condition n’est pas remplie, il est convoqué sur La SCPI peut céder des éléments de patrimoine immobilier deuxième convocation une nouvelle Assemblée qui se réu- dès lors qu’elle ne les a pas achetés en vue de les revendre et nit au moins 6 jours après la date de l’insertion de l’avis de que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel. convocation ou la date d’envoi de la lettre de convocation. En outre, il est possible à la SCPI de détenir : La nouvelle Assemblée délibère valablement, quel que soit ◼ des parts de sociétés de personnes non admises aux le nombre d’associés présents, représentés ou ayant voté négociations sur un marché réglementé des parts ou par correspondance, mais seulement sur les questions actions de sociétés visées au 2° et 2°bis du I de l’article portées à l’ordre du jour de la première réunion. L. 214-115 du Code monétaire et financier (telles que des Les délibérations de l’Assemblée Générale Ordinaire sont SCI, SAS, etc.) de manière directe ou indirecte pouvant prises à la majorité des voix des associés présents, représen- représenter jusqu’à 100 % de l’actif de la Société. » tés ou ayant voté par correspondance. » 70 | A E W · R A P P O R T A N N U E L 2 0 24 Les autres dispositions de l’article 24 des statuts demeurent inchangées. L’Assemblée Générale autorise la Société de gestion à modifier en conséquence la note d’information de la SCPI. ◼ Modification de l’article 25 « ARTICLE 25 - ASSEMBLÉE GÉNÉRALE EXTRAORDINAIRE L’Assemblée Générale Extraordinaire peut modifier les statuts dans toutes leurs dispositions, sans pouvoir, toutefois, changer la nationalité de la société. Elle peut adopter toute autre forme de société autorisée à faire appel public à l’épargne. Elle peut décider notamment, l’augmentation ou la réduction du capital social L’Assemblée peut déléguer à la Société de gestion le pouvoir de : • fixer les conditions des augmentations de capital ; • constater celles-ci, faire toutes les formalités nécessaires, en particulier, les modifications corrélatives des statuts. Pour délibérer valablement, l’Assemblée Générale Extraordinaire sur première convocation doit être compo- sée d’associés représentant au moins la moitié du capital social, et ses Les décisions sont prises à la majorité des voix dont disposent les associés présents, représentés ou ayant voté par correspondance. L’Assemblée Générale Ordinaire peut se tenir sans qu’un quorum soit requis. Si cette condition de quorum n’est pas remplie, il est convo- qué sur deuxième convocation une nouvelle Assemblée qui se réunit au moins 6 jours après la date de l’insertion de l’avis de convocation ou la date d’envoi de la lettre de convocation. La nouvelle Assemblée délibère valablement, quel que soit le nombre d’associés présents, représentés ou ayant voté par correspondance, mais seulement sur les questions portées à l’ordre du jour de la première réunion. » Les autres dispositions de l’article 25 des statuts demeurent inchangées. L’Assemblée Générale autorise la Société de gestion à modifier en conséquence la note d’information de la SCPI. ◼ Modification « ARTICLE 26 - CONSULTATION PAR CORRESPONDANCE Hors les cas de réunion de l’Assemblée Générale prévus par la loi, la Société de gestion peut, si elle le juge à propos, consulter les associés par correspondance et les appeler, en dehors de toute réunion, à formuler une décision collective par vote écrit. Les associés ont un délai de vingt jours, à compter du jour d’en- voi de la consultation faite par la Société de gestion pour faire connaître par écrit leur vote. Les décisions collectives, par consultations écrites, doivent, pour être valables, réunir les conditions de quorum et de majorité défi- nies ci-dessus pour les Assemblées Générales Ordinaires. Si les conditions de quorum ne sont pas obtenues à la pre- mière consultation, la Société de gestion procède après un intervalle de six jours, à une nouvelle consultation par cor- respondance, dont les résultats seront valables quel que soit le nombre d’associés ayant fait connaître leur décision. (…) » Les autres dispositions de l’article 26 des statuts demeurent inchangées. L’Assemblée Générale autorise la Société de gestion à modifier en conséquence la note d’information de la SCPI. AEW COMMERCES EUROPE | 71 ▢AEW COMMERCES EUROPE Société Civile de Placement Immobilier à capital variable 500 156 229 RCS Paris Siège social 43, avenue Pierre Mendès France 75013 Paris La note d’information prévue aux articles L. 412-1 et L. 621-8 du Code monétaire et financier a obtenu de l’Autorité des marchés financiers le visa SCPI n° 23-08 en date du 25 août 2023. ▢Société de gestion de portefeuille – Crédits photos : AEW. Société Par Actions Simplifiée au capital de 2 328 510 € Agrément AMF n° GP 07000043 en date du 10 juillet 2007 Agrément AMF en date du 24 juin 2014 au titre de la directive 2011/61/UE dite « AIFM » 329 255 046 RCS Paris Siège social 43, avenue Pierre Mendès France 75013 Paris Tél. : 01 78 40 33 03 relation.commerciale@eu.aew.com www.aewpatrimoine.com